Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; Mieterhöhung; fehlender Balkon; Badverfliesung; Instandhaltungszustand

1. Das Fehlen eines Balkons ist nicht wohnwertmindernd.

2. Die Wände des Bades sind überwiegend gefliest, wenn die Verfliesung im Nutzbereich 1,46 m hoch reicht.

3. Für einen schlechten Instandhaltungszustand reichen beschränkte bauliche Mängel nicht aus.

(Leitsätze der Redaktion)

Die gemäß § 511 ff. ZPO zulässige Berufung der Kl., mit der lediglich noch die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf ... € begehrt wird, ist auch erfolgreich. [...]

Denn gemäß der Orientierungshilfe des Mietspiegels für Berlin 2007 zur Spanneneinordnung in das jeweilige Mietspiegelfeld sind die Merkmalgruppen 1, 3 und 4 ausgeglichen bzw. neutral sowie die Merkmalgruppe 2 positiv und die Merkmalgruppe 5 negativ zu bewerten. Das hat zur Folge, dass sich die positive und die negative Merkmalgruppe jeweils ausgleichen und keine Abweichung vom Mittelwert des Mietspiegelfelds vorzunehmen ist.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist die Merkmalgruppe 3 nicht negativ zu bewerten. Es liegt das negative Merkmal eines „nicht nutzbaren Balkons" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007 nicht vor. Denn ein überhaupt nicht vorhandener Balkon ist dem nicht gleichzusetzen. Das Fehlen eines Balkons wirkt sich nämlich bereits über die nur vorhandene geringere Wohnfläche auf die Miete der Wohnung aus, während ein vorhandener, aber nicht nutzbarer Balkon zu einem gewissen Anteil auf die Wohnfläche anzurechnen ist. Deshalb sind die beiden Situationen auch nicht vergleichbar. Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin teilt die Auffassungen der Zivilkammer 67 (GE 2008, 1257) und der Zivilkammer 63 (GE 2009, 383 und 1046, 1047) in dieser Frage deshalb bereits nach ständiger eigener Rechtsprechung. An dieser Rechtsauffassung wird festgehalten.

Hingegen ist die gemäß § 524 Abs. 1 und 2 ZPO zulässige Anschlussberufung ohne Erfolg. Sie führt nicht zu einer anderen Einordnung in das Mietspiegelfeld anhand der Orientierungshilfe.

Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist nicht überwiegend negativ zu bewerten. Es ist weiterhin nicht ausreichend ersichtlich, inwieweit die Wände nicht überwiegend im Sinne des Mietspiegels verfliest sein sollen. Dem Amtsgericht ist dabei in seiner Bewertung darin zu folgen, dass eine überwiegende Verfliesung darauf abstellt, dass die Wände in der vertikalen Ausdehnung im Nutzbereich überwiegend gefliest sind. Das sind die Wände auch bei einer jetzt mit 1,46 m hoch dargelegten Verfliesung. Dass das Bad etwa einen Duschbereich hätte, für den die Verfliesung unzureichend sei, ist bereits nicht ersichtlich. Allein die Anbringung eines Duschkopfes an einer Wannenarmatur reicht dafür nämlich noch nicht, weil diese bei heute üblichem Nutzungsverhalten regelmäßig zum Waschen der Haare usw. genutzt wird und durchaus nicht einer Dusche, in der ein Duschbad stehend genommen werden könnte, gleichzusetzen ist. Die Bewertung ist umso mehr nicht anzuzweifeln, als die verbleibende lichte Höhe des Bades gar nicht mitgeteilt worden ist. Unzweifelhaft ist dabei lediglich auf die nach Abhängung der Decke verbleibende lichte Höhe abzustellen.

Denn eine Verfliesung hinter bzw. oberhalb einer abgehängten Decke hätte überhaupt keinen positiven Effekt mehr und wirkt sich damit auch nicht auf die Mietpreisbildung aus. Eine abgehängte Decke wird im Grundsatz nur bei Reparaturarbeiten, was nur selten der Fall sein dürfte, geöffnet. Hier bleibt es für die Bewertung ebenfalls ohne Auswirkung, dass die Fliesen überstrichen worden sind. Denn es ist nicht ersichtlich, dass der Anstrich den Gebrauchswert der Verfliesung, nämlich die Abdichtung der Wände gegen Feuchtigkeit und die problemlose Pflege der Wände unter den Feuchtraumbedingungen eines Bades, veränderte oder gar beeinträchtigte.

Auch die Merkmalgruppe 4 hat das Amtsgericht zutreffend bewertet. Ein schlechter Instandhaltungszustand ist dem Haus nicht zu bescheinigen. Erhebliche dauerhafte Durchfeuchtungen des Mauerwerks, die ihrer Qualität nach großflächigen Putzschäden gleichkommen würden, denn nach der Orientierungshilfe wird dieses gleichgesetzt, haben die Bekl. gerade nicht dargelegt. Die Schäden müssen so erheblich sein, dass sie die Qualität des Gebäudes insgesamt prägen. Einzelne beschränkte Mängel indes reichen dafür noch nicht aus, weil bei einem so komplex bebauten Grundstück wie hier, einzelne beschränkte bauliche Mängel häufig vorliegen.

Das Fehlen eines Balkons ist nicht wohnwertmindernd. Die Wände des Bades sind überwiegend gefliest, wenn die Verfliesung im Nutzbereich 1,46 m hoch reicht. Für einen schlechten Instandhaltungszustand reichen beschränkte bauliche Mängel nicht aus.

In dem Mieterhöhungsverfahren ging es darum, ob das Fehlen eines Balkons, die Verfliesung der Wände im Bad bis zu 1,46 m hoch und beschränkte bauliche Mängel wohnwertmindernd seien. Das Amtsgericht setzte den fehlenden Balkon einem nicht nutzbaren Balkon gleich, wogegen sich der Vermieter mit der Berufung wandte. Dagegen hielt es die bis zu 1,46 m hoch reichende Verfliesung für ausreichend und verneinte den vom Mieter angenommenen schlechten Erhaltungszustand, wogegen sich der Mieter mit der Anschlussberufung wandte.

Die Einzelrichterin der ZK 65 gab der Berufung des Vermieters statt und wies die Anschlussberufung des Mieters zurück. Ein überhaupt nicht vorhandener Balkon sei nicht einem „nicht nutzbaren Balkon" gleichzusetzen, weil sich das Fehlen eines Balkons bereits über die nur vorhandene geringere Wohnfläche auf die Miete auswirke. Die 1,46 m hoch reichende Verfliesung der Wände sei als überwiegende Verfliesung anzusehen, weil es lediglich auf die vertikale Ausdehnung im Nutzbereich ankomme. Daran ändere auch die Anbringung eines Duschkopfes an der Wannenarmatur nichts, da dieser nach dem heutigen Nutzerverhalten regelmäßig nur zum Waschen der Haare benutzt werde. Für den schlechten Erhaltungszustand hätten die Mieter erhebliche dauerhafte Durchfeuchtungen des Mauerwerks nicht dargelegt.

Nachdem die ZK 63 (Urteil vom 9. Januar 2009, 63 S 189/08, GE 2009, 383) ihre bisherige Rechtsprechung, dass das Fehlen eines Balkons als wohnwertminderndes Merkmal i. S. d. Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel zu berücksichtigen ist, aufgegeben hat, und die ZK 67 (GE 2008, 1257) sowie die ZK 65 im vorliegenden Urteil ihre bisherige Rechtsprechung bekräftigt haben, halten sämtliche Mietberufungskammern des LG Berlin den fehlenden Balkon nicht mehr für wohnwertmindernd.