Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; moderne Isolierverglasung; Speisekammer als Abstellraum; fehlender Balkon; nicht nutzbarer Balkon; Wohnumfeld; Schallschutz; stark vernachlässigte Umgebung; Trinker und Hunde alkoholkranke Personen; Ausschankgelegenheiten; Kaltwasserzähler

1. Sind mehrere Fenster zur Straße sowie die Balkontüren mit isolierverglasten Fenstern ausgestattet worden, ist das Merkmal "überwiegend moderne Isolierverglasung" unabhängig davon erfüllt, ob ein erheblicher Schallschutz erreicht wird.

2. Auch die von der Küche aus zugängliche Speisekammer ist als "Abstellraum innerhalb der Wohnung" anzusehen.

3. Ein fehlender Balkon ist nicht einem "nicht nutzbaren Balkon" gleichzustellen.

4. Das Merkmal "stark vernachlässigte Umgebung in einfacher Wohnlage" ist nicht allein dadurch erfüllt, dass sich im Straßenbild der Wohngegend alkoholkranke Personen vor diversen Ausschankgelegenheiten zusammen mit einer Vielzahl von Hunden aufhalten.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg.

Das Amtsgericht ist zu Recht zu der Auffassung gelangt, dass die Kl. von den Bekl. gemäß § 558 Abs. 1 BGB eine Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kaltmiete für ihre Wohnung von 470,01 € um 27,34 € auf 497,35 € ab dem 1. November 2007 verlangen kann.

1. Die Bekl. sind unstreitig auf Grund eines im Jahre 1985 mit dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Treptow geschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung im ersten Obergeschoss des Vorderhauses auf dem Grundstück B.straße 20, Berlin. Die Wohnung besteht aus fünf Zimmern, einer Küche, einem Bad, einer Diele und einer von der Küche aus zu erreichenden Abstellkammer. Die Wohnfläche beträgt unstreitig 108,12 m2.

Die Kl. hat unstreitig das Eigentum an dieser Wohnung erworben und ist damit in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten.

Mit einem Schreiben vom 14.8.2006 verlangte die von der Kl. mit der Verwaltung des Hauses beauftragte A. Immobilienmanagement GmbH von den Bekl., einer Erhöhung der Miete von 470,01 € um 27,34 € auf 497,35 € ab dem 1. November 2007 zuzustimmen. Das Schreiben ging den Bekl. am 9. August 2007 zu. Zur Begründung berief sich die Verwalterin auf das Feld J 2 des Berliner Mietspiegels 2007. Danach betrage der Mittelwert 4,27 €/m2 und der Spannenzuschlag der zusätzlichen Merkmale 0,33 €/m2, so dass sich ein Maximalwert von 4,60 €/m2 ergebe. Dies entspreche einer Miete von 497,35 €. Die Ausgangsmiete vor 3 Jahren habe 470,01 € betragen. Die Kappungsgrenze von 20 % führe zu einer Miete von 564,01 €. Die Bekl. haben mit Schreiben vom 11. September 2007 die Zustimmung abgelehnt.

2. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB gewahrt. Die Klage ist am 21. September 2007 unter Einzahlung des Vorschusses eingereicht und am 4. Oktober 2007 zugestellt worden. Es ist unschädlich, dass die Klage vor Ablauf der Zustimmungsfrist eingereicht worden ist. Denn die Bekl. haben die Zustimmung vor Ablauf der Frist verweigert. Die Zustimmungsfrist ist auf jeden Fall vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht abgelaufen. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den Anforderungen des § 558 a BGB.

3. Die Klage ist auch begründet. Für die Wohnung ist unstreitig das Feld J 2 des Berliner Mietspiegels 2007 maßgeblich. Dieses Feld gilt für Wohnungen mit einer Größe von 90 m2 und mehr, die mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet sind, bis 1918 errichtet worden sind und in einfacher Wohnlage liegen. Dies trifft auf die Wohnung der Bekl. zu, die unstreitig eine Wohnfläche von 108,12 m2 hat. Das Feld J 2 weist eine Netto-Kaltmiete mit einem Mittelwert von 4,27 €/m2 und eine Spanne von 3,17 €/m2 bis 5,90 €/m2 aus.

a) Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne ist die Orientierungshilfe des Mietspiegels heranzuziehen, deren Merkmale einen Anhaltspunkt für die gemäß § 287 Abs. 2 ZPO zulässige richterliche Schätzung bilden.

aa) Die Merkmalgruppe 1 "Bad/WC" ist wegen einer freistehenden Badewanne unstreitig negativ.

ab) Die Merkmalgruppe 2 "Küche" ist unstreitig neutral.

ac) Die Merkmalgruppe 3 "Wohnung" ist positiv.

Im Sinne der Merkmalgruppe 3 "Wohnung" ist als wohnwerterhöhendes Merkmal eine "überwiegend moderne Isolierverglasung" vorhanden. Die Kl. hat im ersten Rechtszug unter Vorlage einer gemäß § 559 BGB vorgenommenen Mieterhöhungserklärung vorgetragen, dass in die Wohnung isolierverglaste Fenster eingebaut worden sind. Der Begründung der Mieterhöhungserklärung zufolge sind drei Fenster zur Straße, zwei Balkontüren, ein Fenster und ein zweiflügeliges Fenster entsprechend ausgestattet worden. Diese stellten wegen der nachhaltigen Einsparung von Energie, durch den erhöhten Schallschutz und die komfortablere Bedienung eine Modernisierung dar. Das Bestreiten der Bekl. im ersten Rechtszug war unsubstantiiert. Die Bekl. haben nicht vorgetragen, dass ihre Wohnung entgegen der Mieterhöhungserklärung vom 24. Februar 2004 immer noch mit einfach verglasten Fenstern ausgestattet ist. Das Bestreiten der Bekl., dass die Isolierglasfenster auch eine Verbesserung des Schallschutzes darstellten, ist im Ergebnis unerheblich, weil das wohnwerterhöhende Merkmal nach der Definition der Orientierungshilfe entweder bei einer "überwiegend modernen Isolierverglasung" oder bei "Schallschutzfenstern" erfüllt ist. Dass hier aber im Jahre 2004 Isolierglasfenster eingebaut worden sind, können die Bekl. auf Grund der vorliegenden Mieterhöhungserklärung vom 24. Februar 2004 nicht bestreiten.

Die Wohnung verfügt ferner unstreitig über einen wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler.

Ferner ist ein "Abstellraum innerhalb der Wohnung" vorhanden. Als solcher kann die von der Küche aus zugängliche Speisekammer gewertet werden. Diese ist aus der von der Kl. vorgelegten Grundrisszeichnung zu ersehen. Dass diese Speisekammer relativ klein ist, steht ihrer Eignung als Raum zur Aufbewahrung von Lebensmitteln nicht entgegen. Sie hat deshalb durchaus einen Wohnwert, selbst wenn verderbliche Lebensmittel heutzutage in der Regel in Kühl- und Gefrierschränken aufbewahrt werden. So gibt es andere Lebensmittel, wie Obst und Gemüse, die nicht unbedingt in Kühlschränken aufbewahrt werden müssen. Sie eignet sich immer noch zur Aufbewahrung von allen möglichen Küchenutensilien. Eine bestimmte Größe ist dabei nicht zu erwarten. Im Sinne der Orientierungshilfe hat ein begehbarer Schrank denselben Wohnwert. Auch ein solcher ist in der Regel nicht von besonderer Größe. Die Behauptung der Bekl., es handele sich bei der Speisekammer nur um eine "Mauernische", wird durch die Grundrisszeichnung widerlegt. Diese "Mauernische" hat die Breite des dahinter befindlichen "Bad/WC" und einen nahezu quadratischen Grundriss.

Entgegen der Auffassung der Bekl. kann das vollständige Fehlen eines Balkons nicht dem wohnwertmindernden Merkmal eines nicht nutzbaren Balkons gleichgesetzt werden. Denn ein Balkon, der nicht nutzbar ist, fließt immer noch in die Berechnung der Wohnfläche ein und wird damit bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt. Dies gilt auch für einen relativ kleinen Balkon. Die Relation zwischen der Größe eines vorhandenen, aber nicht nutzbaren Balkons und der Verringerung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch seine Wertung als wohnwertminderndes Merkmal lässt sich nicht exakt erfassen. Es mag sein, dass bei einem geringen prozentualen Anteil der Fläche eines nicht nutzbaren Balkons an der Gesamtfläche der Wohnung die entsprechende prozentuale Verringerung der Miete geringer ausfällt als bei einem Abzug von 20 % einer Spanne zwischen dem unteren Wert und dem Mittelwert. Jedoch ist dies eine Auswirkung des Grobrasters der Orientierungshilfe und nötigt daher nicht zu einer anderen Wertung des Begriffes des "nicht nutzbaren Balkons". Die Wertung eines vorhandenen, aber nicht nutzbaren Balkons als negatives Merkmal ist gerechtfertigt, weil der Mieter anteilige Miete für einen Bestandteil der Mietsache zahlt, der für ihn ohne Wert ist. Anders ist dies, wenn ein Balkon gänzlich fehlt. Dieses Fehlen spielt bei der Kalkulation der Miete, die von der Wohnfläche abhängig ist, von vornherein keine Rolle. Die Kammer folgt nicht der entgegengesetzten Auffassung des Kammergerichts, wonach ein fehlender Balkon wie ein nicht nutzbarer Balkon zu behandeln ist (Urteil vom 2. September 2004 - 12 U 211/03 -, GE 2004, 1391). Sofern die Kammer in früheren Entscheidungen eine andere Auffassung vertreten haben sollte, wird hieran nicht festgehalten.

Die Auffassung der Bekl. trifft allerdings zu, dass das wohnwertmindernde Merkmal erfüllt ist, wonach die Wohnung mehr als ein gefangenes Zimmer aufweist. Ein gefangenes Zimmer liegt vor, wenn es nicht unmittelbar von der Diele oder dem Flur aus, sondern von einem weiteren Zimmer aus zu erreichen ist. Ausweislich der von der Kl. eingereichten Grundrisszeichnung ist dies bei dem Zimmer 5 der Fall, das über das Zimmer 4 zu erreichen ist. Dieses Zimmer hat unmittelbar Zugang von der Diele aus. Ferner trifft es bei dem Zimmer 3 zu, das nur über das Zimmer 1 zu erreichen ist.

Es kann dahinstehen, ob die Elektroinstallation der Wohnung unzureichend ist. Insgesamt überwiegen auf jeden Fall drei positive Merkmale gegenüber einem negativen Merkmal innerhalb dieser Gruppe, so dass sie insgesamt positiv zu bewerten ist. Sofern den Bekl. nach ihrem Vortrag im Schriftsatz vom 4. Februar 2008 durch eine Änderung der vorhandenen Sicherungen die Benutzung eines Geschirrspülers untersagt worden sein sollte, wäre dies ein Hinweis auf einen Mangel der Mietsache, der einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auslösen könnte, jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete an sich unberührt ließe.

ad) Die Merkmalgruppe 4 "Gebäude" ist positiv.

Das Gebäude sowie der Eingangsbereich und das Treppenhaus befinden sich unstreitig in einem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand im Sinne der Orientierungshilfe. Ferner ist das Haus mit einer modernen energiesparenden Heizungsanlage ausgestattet.

ae) Die Merkmalgruppe 5 "Wohnumfeld" ist neutral.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist das wohnwertmindernde Merkmal einer "stark vernachlässigten Umgebung in einfacher Wohnlage" nicht erfüllt. Allein der Umstand, dass sich in dieser Gegend im Straßenbild alkoholkranke Personen vor diversen Ausschankgelegenheiten zusammen mit einer Vielzahl von Hunden aufhalten sollen, erfüllt dieses Merkmal nicht. Denn es kommt nicht auf das "vernachlässigte" Erscheinungsbild mancher Bewohner dieser Gegend, sondern auf das vernachlässigte Aussehen von Straßen, Plätzen, Vorgärten und Häusern an. Die B.straße ist im Straßenverzeichnis des Mietspiegels nicht als Straße mit besonderer Belastung durch Verkehrslärm gekennzeichnet. Die in einem Abstand von 200 m zu der Wohnung verlaufende S-Bahnlinie zwischen Treptower Park und Plänterwald hat die Verfasser des Mietspiegels nicht dazu veranlasst, die Straße als besonders durch Verkehrslärm belastet auszuweisen. Eine erhebliche Lärmbelästigung ist auch dann nicht vorstellbar, wenn sich zwischen der Wohnung und der S-Bahnlinie keine weitere Bebauung befindet. Denn es muss beachtet werden, dass die Auswirkungen einer Lärmquelle mit der Entfernung im Quadrat abnehmen, wie der Kammer aus verschiedenen Lärmgutachten bekannt ist. Zum Vergleich können die Verhältnisse des Gerichtsgebäudes in der Littenstraße herangezogen werden, das unmittelbar an eine Fern- und S-Bahnlinie grenzt. Selbst bei den Räumen, die nicht mit Schallschutzfenstern versehen sind und die einen unmittelbaren Blick auf die Schienenstrecke zulassen, sind die Geräusche der vorüberfahrenden Züge bei geschlossenen Fenstern kaum wahrnehmbar. Die Wohnung liegt auch nicht unmittelbar am Kreuzungsbereich der Straße Am Treptower Park zur Elsenstraße, wie ein Blick auf den Stadtplan zeigt. Die Kreuzung ist nach dem unbestrittenen Vortrag der Kl. mehr als 300 m von der Wohnung entfernt. Die Einfahrt zu dem Einkaufszentrum "Am Treptower Park" ist nach dem unbestrittenen Vortrag der Kl. 50 m von der Wohnung entfernt. Eine übermäßige Beeinträchtigung durch Lieferverkehr ist nicht vorstellbar. Nach der Definition des Mietspiegels ist die einfache Wohnlage ohnehin durch starke Beeinträchtigungen von Industrie und Gewerbe gekennzeichnet. Dazu gehört auch Lieferverkehr. Insoweit ist eine gewisse Lärmbelästigung auch durch Lieferverkehr für die einfache Wohnlage typisch. Das Vorhandensein von "Industriebrachen" und "Lagerflächen von Gerümpel" ist typisch für eine Wohnlage, die nach der Definition des Mietspiegels durch schlechten Gebäudezustand und ein ungepflegtes Straßenbild sowie durch Beeinträchtigungen von Industrie und Gewerbe gekennzeichnet sind. Der optisch wenig ansprechende Zustand einer Industrielandschaft ist als visuelle Beeinträchtigung durch Industrie und Gewerbe zu deuten.

b) Da eine Merkmalgruppe negativ ist, zwei positiv und zwei neutral sind, ist insgesamt ein Zuschlag von 20 % der oberen Spannendifferenz zum Mittelwert des Feldes J 2 gerechtfertigt. Der Zuschlag von 20 % beträgt 5,90 €/m2 - 4,27 €/m2 = 1,63 €/m2 x 20 % = 0,33 €/m2. 4,27 €/m2 + 0,33 €/m2 = 4,60 €/m2 x 108,12 m2 = 497,35 €. [...]

Zur Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels entschied das Landgericht: Isolierverglasung hängt nicht vom Schallschutz ab, von der Küche aus zugängliche Speisekammer ist ein "Abstellraum", ein fehlender Balkon gilt nicht als "nicht nutzbarer Balkon" und die "Umgebung" wird nicht durch Trinker mit Hunden "vernachlässigt".

Die Mietvertragsparteien stritten sich im Rahmen einer Mieterhöhung u. a. darum, ob eine moderne Isolierverglasung vorlag, ob die von der Küche zugängliche Speisekammer als "Abstellraum" anzusehen ist, ob ein fehlender Balkon einem "nicht nutzbaren Balkon" gleichzustellen ist und ob das Merkmal "stark vernachlässigte Umgebung" allein dadurch erfüllt ist, dass sich auf der Straße Alkoholiker mit ihren Hunden aufhalten.

Die ZK 67 des LG Berlin hielt das Bestreiten des Mieters hinsichtlich der Isolierverglasung für unsubstantiiert, nachdem der Vermieter eine Mieterhöhung wegen der insoweit erfolgten Modernisierung vorgelegt hatte; der Mieter könne sich auch nicht darauf berufen, dass die eingebauten Fenster keinen erhöhten Schallschutz böten, denn darauf käme es bei dem Merkmal "überwiegend moderne Isolierverglasung" nicht an. Die von der Küche aus zugängliche Speisekammer sei als "Abstellraum innerhalb der Wohnung" anzusehen, weil sie unabhängig von ihrer Größe zur Aufbewahrung von Lebensmitteln geeignet sei, die nicht unbedingt im Kühlschrank aufbewahrt werden müssen. Ein fehlender Balkon sei nicht einem "nicht nutzbaren Balkon" gleichzustellen, weil der nicht nutzbare Balkon immer noch in die Berechnung der Wohnfläche einfließe, was bei einem fehlenden Balkon nicht der Fall sei. Das Merkmal "stark vernachlässigte Umgebung in einfacher Wohnlage" sei nicht allein dadurch erfüllt, dass sich im Straßenbild der Wohngegend alkoholkranke Personen vor diversen Ausschankgelegenheiten zusammen mit einer Vielzahl von Hunden aufhalten würden, denn es komme nicht auf das vernachlässigte Erscheinungsbild der Bewohner, sondern das Aussehen der Straßen, Plätze, Vorgärten und Häuser an.

Bisher wurde überwiegend ein fehlender Balkon einem nicht nutzbaren Balkon gleichgestellt (LG Berlin, Urteil vom 27. November 2007 - 63 S 144/07 -, GE 2008, 123; so schon früher KG, Urteil vom 2. September 2004 - 12 U 211/03 -, GE 2004, 1391; KG, Urteil vom 30. September 2004 - 8 U 54/03 -, GE 2004, 1392), obwohl weder das damals eingeholte Gutachten der GEWOS dafür etwas hergibt noch die Begründung für die Gleichstellung überzeugt, denn die Nichtbenutzbarkeit eines Balkons setzt dessen Existenz voraus. Hat die Wohnung keinen Balkon, ist das also nicht als wohnwertminderndes Merkmal zu berücksichtigen (AG Charlottenburg, Urteil vom 15. Juni 2006 - 219 C 41/06 -, GE 2006, 1175; AG Charlottenburg, Urteil vom 2. März 2005 - 213 C 573/04 -, GE 2005, 743). Erfreulich ist, dass die ZK 67 nunmehr ihre bisherige Rechtsprechung aufgegeben hat, dass ein fehlender Balkon einem nicht nutzbaren Balkon gleichzustellen ist. Vertretbar erscheint die Auffassung, dass ein Balkon wegen der Belästigung durch Straßenlärm auch dann als "nicht nutzbar" i. S. d. Mietspiegels bewertet wird, wenn zusätzlich das den Wohnwert mindernde Merkmal "Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Lärmbelastung" vorliegt (LG Berlin, Urteil vom 29. August 2005 - 67 S 247/05 -, MM 2005, 299).