Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; Wandfliesen im Arbeitsbereich; fehlende Steckdose im Bad; Trockenraum außerhalb der Wohnung als zusätzlicher Nutzraum; moderne Isolierverglasung

1. Wandfliesen im Arbeitsbereich sind nur dann wohnwerterhöhend, wenn der gesamte Arbeitsbereich einschließlich Spüle abgedeckt ist.

2. Das Fehlen von Steckdosen im Bad ist als unzureichende Elektroinstallation wohnwertmindernd zu berücksichtigen.

3. Die bloße Wiederholung des Mietspiegeltextes zur Orientierungshilfe ist unsubstantiiert und damit unbeachtlich (hier: "überwiegend moderne Isolierverglasung").

4. Ein Trockenraum außerhalb der Wohnung ist ein zusätzlicher Nutzraum im Sinne der Orientierungshilfe.

[...] Die Berufung der Kl. hat keinen Erfolg.

a. Die Kl. beanstandet mit der Berufung, daß das Amtsgericht die Merkmalgruppe 2 im Hinblick auf Wandfliesen im Arbeitsbereich nicht positiv bewertet hat. Sie wiederholt ihre erstinstanzliche Auffassung, daß die unstreitig im Bereich des Herdes vorhandene Verfliesung das wohnwerterhöhende Merkmal des Mietspiegels erfüllt.

Das Amtsgericht hat hier zutreffend entschieden, daß es nicht darauf ankommt, ob in der Küche überhaupt an einer Stelle Wandfliesen vorhanden sind. Maßgeblich für die wohnwerterhöhende Bewertung kann nur sein, ob diese Wandverfliesung den Arbeitsbereich abdeckt. Zwar ist der Herd auch ein Teil des Arbeitsbereichs in der Küche. Weitere Bereiche sind etwa die Spüle sowie Flächen, auf denen Speisen vorbereitet werden und aus diesem Grunde einen Spritzschutz an der Wand erfordern, der eine leichte Reinigung ermöglicht und die Wand nicht unansehnlich werden läßt. Dieses sich positiv auf den Wohnwert auswirkende Merkmal kann - da eine Teilbarkeit, wie von der Kl. angedeutet, insoweit nicht gegeben ist - insgesamt nur dann bejaht werden, wenn der gesamte Arbeitsbereich mit Wandfliesen versehen ist, weil der Vorteil dieser Ausstattung erst dann vollständig zum Tragen kommt und daher auch eine darauf beruhende Mieterhöhung rechtfertigt. Daß nur in einem Teil des Arbeitsbereichs eine Verfliesung vorhanden ist, rechtfertigt eine solche aber nicht. Mithin bleibt die Merkmalgruppe 2 neutral.

b. Die Kl. meint, es sei unstreitig, daß die Elektrosteigeleitungen verstärkt seien. Daß der Flur über keine Steckdose verfüge und die Waschmaschine in der Küche nur mit einem Verlängerungskabel aufgestellt werden könne, begründet aus ihrer Sicht kein wohnwertminderndes Merkmal im Sinne der Merkmalsgruppe 3.

aa. Zum einen ist die klägerseits erstinstanzlich ohne Substanz vorgetragene Verstärkung der Elektrosteigeleitungen "vor Jahren" nicht unstreitig, weil der Bekl. behauptet, daß ein gleichzeitiger Betrieb von Fernseher, Waschmaschine und Staubsauger nicht möglich sei, ohne daß die Sicherung "herausfliege". Die behauptete Verstärkung stellt im Berliner Mietspiegel 2005 kein wohnwerterhöhendes Merkmal mehr dar, so daß es auf diesen Streit nicht ankommt.

bb. Für die vom Bekl. vorgetragene unzureichende Elektroinstallation spricht zum einen seine Behauptung, daß ein gleichzeitiger Betrieb von Fernseher, Waschmaschine und Staubsauger nicht möglich sei. Die Kl. bestreitet zwar, daß sich die genannten Elektrogeräte nicht gleichzeitig betreiben ließen, mit der Behauptung, die Steigeleitungen seien vor Jahren verstärkt worden. Wann genau dies erfolgt sein soll und welche Leistung die vorhandenen Elektroleitungen nunmehr bieten, wird nicht konkret vorgetragen, so daß das pauschale Bestreiten insoweit unerheblich ist.

Eine unzureichende Elektroinstallation im Sinne des wohnwertmindernden Merkmals liegt jedenfalls dann vor, wenn die Wohnung nicht ausreichend mit Steckdosen versorgt ist. Allein der vom Amtsgericht angenommene Umstand, daß der Betrieb der Waschmaschine bei 3 in der Küche vorhandenen Steckdosen es für den Bekl. erforderlich macht, die Waschmaschine mit einem Verlängerungskabel zu betreiben, macht die Elektroausstattung nicht unzureichend. Angesichts der Gaskochstelle kann das Vorhandensein von 3 Steckdosen, von denen keine für den Herd benötigt wird, nicht als zu gering im Sinne einer Wohnwertminderung angesehen werden. Unstreitig ist im Flur keine Steckdose vorhanden. Dieses Fehlen einer Steckdose auf dem Flur mag zwar lästig sein, ist für sich allein betrachtet aber nicht wohnwertmindernd. Es steht fest, daß das Bad des Bekl. nicht über eine Steckdose verfügt. Diese bestrittene Behauptung steht fest aufgrund der am 5. Juli 2007 durchgeführten Beweisaufnahme. Im Rahmen der richterlichen Augenscheinseinnahme konnte im Bad des Bekl. weder eine Steckdose noch ein sonstiger Wandauslaß, an dem eine Steckdose installiert werden könnte, festgestellt werden, womit die Behauptung des Bekl. bewiesen ist. Dieses Fehlen einer Steckdose und auch eines entsprechenden Wandauslasses im Bad stellt sich als Wohnwertminderung dar. Die normale Lebensführung bringt es mit sich, daß man jedenfalls zum Haareföhnen im Bad eine Steckdose benötigt. Darüber hinaus wird sie teils auch zum Anschluß von Rasierapparaten, elektrischen Zahnbürsten u. ä. in diesem Raum erforderlich sein. Jedenfalls bezogen auf das bei nahezu allen Menschen nötige Föhnen der Haare stellt es sich als konkrete Einschränkung des Wohnwertes dar, wenn diese Tätigkeit ständig außerhalb des Badezimmers vorgenommen werden muß. Mithin ist das Merkmal der unzureichenden Elektroinstallation hier gegeben, zumal neben der fehlenden Steckdose im Bad auch im Flur eine solche fehlt und in der Küche zum Betreiben der Waschmaschine - die mangels Steckdose im Bad dort nicht betrieben werden kann - ein Verlängerungskabel quer durch die Küche gezogen werden muß. Insgesamt liegt daher eine unzureichende Elektroinstallation vor.

cc. Die Kl. beanstandet in der Berufung ferner, daß das Amtsgericht die von ihr behauptete Wohnungsausstattung mit "überwiegend moderner Isolierverglasung" als unsubstantiiert unberücksichtigt gelassen hat. Nunmehr präzisiert die Kl. dies in der Berufung dahingehend, daß die Fenster zur Straßenseite mit Isolierverglasung versehen seien. Abgesehen davon, daß die Kl. nicht mitteilt, wie viele der offenbar vorhandenen 5 Fenster zur Straßenseite gelegen sind, so daß schon nicht beurteilt werden kann, ob das Merkmal des Überwiegens gegeben ist (aus dem Foto der Akte läßt sich schließen, daß dies nur 2 Fenster sind, was schon nicht genügen würde), ist dieser Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zuzulassen. Diese Konkretisierung über die vom Amtsgericht beanstandete Wiederholung des Mietspiegeltextes hinausgehend ist erstmals in der Berufung erfolgt. Die Kl. trägt nicht vor, daß ihr der entsprechende erstinstanzliche Vortrag nicht möglich gewesen wäre. Hierfür ist auch nichts ersichtlich. Deshalb ist davon auszugehen, daß dieser neue Vortrag in der Berufung auf Nachlässigkeit beruht; er ist daher nicht zuzulassen.

dd. Der Vortrag zum Vorhandensein eines Abstellraums hat die Kl. schon erstinstanzlich fallenlassen.

ee. Das vom Amtsgericht dahingestellt gelassene Merkmal des großen und geräumigen Balkons ist hier gegeben.

Unstreitig befindet sich vor dem Zugang der Wohnung des Bekl. ein Balkon. Daß über diesen der Zutritt zur Wohnung erfolgt, weil auf ihm die Wohnungseingangstür liegt, steht der Annahme eines Mieterbalkons nicht entgegen, weil diese Wohnungseingangstür nur der Zutritt zur Wohnung des Bekl. und nicht zu weiteren Wohnungen ist und Balkone typischerweise über eine Tür verfügen, die den Zutritt auf diesen ermöglicht. Ob die Bezeichnung Balkon angesichts des Umstands der Erdgeschoßlage und der Zugänglichkeit auch von der Gartenseite aus treffend oder die Bezeichnung Terrasse aufgrund der Lage im Erdgeschoß passender ist, kann letztlich dahingestellt bleiben, weil dieses Merkmal auch Terrassen sowie Loggien und Wintergärten mit erfaßt. Mit der vom Bekl. angegebenen Größe von 4,79 m2 ist diese Terrasse als groß im Sinne dieses Merkmals anzusehen (die Kammer hat in der Entscheidung - 67 S 128/04 - vom 26. August 2004, die ein anderes Objekt im G.weg betraf, einen 4,6 m2 großen Balkon als geräumig angesehen).

ff. Ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluß liegt schon nach dem Klägervortrag nicht vor.

gg. Nach dem Klägervortrag sind nur an 2 von 5 Fenstern Rolläden vorhanden und mithin nicht überwiegend, womit auch dieses Merkmal entfällt.

Die Merkmalsgruppe 3 ist mithin insgesamt, da sich das wohnwertmindernde Merkmal der unzureichenden Elektroinstallation und das erhöhende Merkmal eines großen, geräumigen Balkons ausgleichen, als neutral zu berücksichtigen.

c. Bezogen auf die Merkmalsgruppe 4 beanstandet die Berufung den vom Amtsgericht bejahten schlechten Instandhaltungszustand. Die Kl. meint, die vom Bekl. eingereichten Fotos würden nur kleinere defekte Fassadenteile dokumentieren, aber keinen insgesamt schlechten Instandhaltungszustand.

aa. Dies trifft nicht zu. Die Fotos der Akte belegen, daß der Eingangsbereich der Wohnung des Bekl. in einem schlechten Erhaltungszustand ist. Der oberhalb des Balkons belegene Balkon der Oberwohnung weist an allen Seiten nahezu vollständige Farbabplatzungen auf. An der Unterseite, unmittelbar im Balkonbereich des Bekl., sind die Putzschäden erkennbar. Dieses auf den Fotos wiedergegebene Erscheinungsbild reicht für die Annahme eines in schlechtem Zustand befindlichen Eingangsbereichs aus.

bb. Die von der Kl. auch in der Berufung wiederholte Ansicht, der vorhandene Zusatzraum, der als Trockenraum gedacht, aber als Fahrradabstellraum genutzt werde, stelle ein wohnwerterhöhendes Merkmal der Gruppe 4 dar, trifft zu.

Dies hat die Kammer in dem zitierten Urteil 67 S 128/04 entsprechend entschieden. Zwar betraf der seinerzeitige Rechtsstreit den Mietspiegel 2003. Die Formulierungen im Mietspiegel zu dem entsprechenden Merkmal sind aber bezogen auf den hier anwendbaren Berliner Mietspiegel 2005 identisch.

Der Umstand, daß in dem von der Kammer entschiedenen Fall in dem Nutzraum ein maschineller Wäschetrockner vorhanden war, ist dabei nicht maßgeblich. Es läßt sich dem Mietspiegel nicht entnehmen, daß eine besondere Ausstattung in den Räumen vorhanden sein muß. Zwar sind die in dem Klammerzusatz des Mietspiegels genannten Räume, wie etwa ein Partyraum oder eine Gästewohnung solche, die mit einer Sonderausstattung versehen sein können. Dies ist aber nicht zwingend. Ein Partyraum kann auch schlicht ein leerer Raum sein, der den Mietern die Möglichkeit bietet, dort Feste zu feiern, wenn sie die dafür nötige Ausstattung (etwa Möblierung, Zapfanlage und/oder Musikanlage) selbst mitbringen. Insofern stellt auch der Trockenraum einen zusätzlichen Nutzraum im Sinne des Mietspiegels dar, zumal er hier - ausweislich der überreichten Fotos - offenbar mit einer Zusatzausstattung dahingehend versehen ist, daß Haken angebracht sind, an denen eine Wäscheleine befestigt ist, die die vermieterseitige Widmung als Trockenraum erkennen lassen.

cc. Daß das Amtsgericht den überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand hinsichtlich des Daches als unsubstantiiert angesehen hat, ist mit der Berufung nicht beanstandet worden.

Insofern ist die Merkmalsgruppe wegen Vorhandenseins eines wohnwertmindernden Merkmals (Eingangsbereich in überwiegend schlechtem Zustand) und eines wohnwerterhöhenden Merkmals (zusätzliche Nutzräume außerhalb der Wohnung) ausgeglichen und bleibt in seiner Berücksichtigung neutral.

d. Bezogen auf die Merkmalsgruppe 5 trägt die Kl. hinsichtlich der Lage in einer ruhigen Straße in der Berufung erstmals vor, daß die Lage in einer besonders ruhigen Straße daraus resultiere, daß es sich um eine Wohnanlage mit dörflichem Charakter handele und die Straße eine Sackgasse sei, sowie daß der Bekl. selbst in seinem Schreiben vom 2.6.2003 die Straße als ruhig eingeordnet hat.

Die ruhige Lage ist angesichts des nunmehrigen Vortrags nachvollziehbar, zumal sich dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2005 nicht entnehmen läßt, daß es sich um eine lärmbelastete Straße handelt. Die Präzisierung insoweit ist neuer Vortrag, der entsprechend den zuvor genannten Gründen (2.b.cc.) gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zuzulassen ist.

Die Orientierungshilfe zum Mietspiegel wird von den Berliner Gerichten ungeachtet aller methodischen Bedenken wie ein Gesetz angewandt und ausgelegt. Urteile der Mietberufungskammern zu den einzelnen Merkmalen sind daher für die Praxis von besonderer Bedeutung.

Die Vermieterin verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung und behauptete dazu zahlreiche wohnwerterhöhende Merkmale, die sie allerdings z.T. nicht konkret angab, sondern lediglich den Text der Orientierungshilfe wiederholte. Der Mieter machte wohnwertmindernde Merkmale geltend.

Mit Urteil vom 12. Juli 2007 hielt das LG Berlin das Erhöhungsverlangen für unbegründet. Für die Küche liege das wohnwerterhöhende Merkmal der Wandfliesen im Arbeitsbereich nicht vor, da eine Verfliesung nur in einem Teil des Arbeitsbereichs vorhanden sei. Wohnwertmindernd sei das Fehlen von Steckdosen im Bad zu berücksichtigen. Dazu komme, daß auch im Flur eine Steckdose fehle und für den Betrieb der Waschmaschine in der Küche ein Verlängerungskabel quer durch die Küche gezogen werden müsse.

Das AG habe zu Recht die Behauptung der "überwiegend modernen Isolierverglasung" als unsubstantiiert unberücksichtigt gelassen, da die bloße Wiederholung des Mietspiegeltextes nicht ausreiche. Auch wenn - entgegen der Auffassung des AG - ein Trockenraum außerhalb der Wohnung als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sei, ergebe sich bei der konkreten Berechnung kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung.