Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; Bad; Kaltwasserzähler

1. Ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels ist unabhängig von seiner Größe auch dann vorhanden, wenn es nur über die Küche erreichbar ist.

2. Ein Kaltwasserzähler ist bei einer Bruttomiete nicht wohnwerterhöhend.

3. Der Schöneberger Kiez ist keine Citylage.

Die Kl. hat nicht dargetan, daß die ortsübliche Vergleichsmiete über der derzeitigen Miete liegt (§ 558 Abs. 1 BGB).

Die Wohnung (ist) in dem Feld F2 einzuordnen, so daß ein Mittelwert von 5,50 €/m2 anzusetzen ist. Es kommt hier lediglich auf das Vorhandensein eines Bades an, nicht aber auf den Zuweg (vorliegend über die Küche) und die Größe.

Die Merkmalgruppe 1 (ist) jedenfalls nicht positiv. Kaltwasserzähler sind bei einer Bruttokaltmietvereinbarung für Mieter nutzlos und bei der Schätzung nach § 287 ZPO nicht wohnwerterhöhend. Zudem ist ein kleines Handwaschbecken gegeben, wenn sich - wie hier - die Innenmaße des Handwaschbeckens nur auf 27 cm Tiefe und eine Breite bei trapezförmigen Maßen von 25 - 40 cm belaufen.

Die Merkmalgruppe 3 ist jedenfalls nicht positiv, da sich das Merkmal "kein nutzbarer Balkon" beim vorliegenden Fehlen eines Balkons negativ auswirkt, so daß mit der Besonnung allenfalls ein neutrales Ergebnis (wie vom Amtsgericht zugrunde gelegt) erzielt wird.

Die Merkmalgruppe 5 ist nicht positiv. Die Wohnung befindet sich in der Wartburgstraße nahe dem Amtsgericht Schöneberg. Der Schöneberger Kiez ist keine Citylage.

Ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, gilt ein vorhandener Kaltwasserzähler nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal im Rahmen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel.

Im Mieterhöhungsverfahren waren die Eingruppierung der Wohnung in das Rasterfeld des Mietspiegels und die Anwendung der Orientierungshilfe streitig.

Mit Urteil vom 12. Dezember 2006 stellte das Landgericht Berlin fest, daß die Wohnung mit einem Bad ausgestattet war, wobei es auf die Größe und den Zugang (hier durch die Küche) nicht ankomme. Maßgeblich war also das Rasterfeld F2. Ein Kaltwasserzähler sei bei einer Bruttokaltmiete nicht wohnwerterhöhend; nach den unbestrittenen Angaben des Mieters sei auch nur ein kleines Handwaschbecken vorhanden. Das Fehlen eines Balkons sei wohnwertmindernd; der Schöneberger Kiez sei keine Citylage.

Die 63. Kammer bestätigt ihre Rechtsprechung im Anschluß an das Kammergericht, daß ein fehlender Balkon einem nicht nutzbaren Balkon gleichzusetzen sei. Wir halten das nach wie vor für falsch; Vermieter mit Wohnungen in Schöneberg oder Tiergarten müssen sich aber auf die Rechtsprechung der 63. Kammer einstellen.