Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; Zuzahlung des Vermieters für Einbauküche; Waschküche als zusätzlicher Raum; Spüle, Ober- und Unterschränke; Fehlen einer Steckdose im Bad; unzureichende Elektroinstallation; Waschküche ist als zusätzlicher Nutzraum wohnwerterhöhend; Küchenmöbel

1. Leistet der Vermieter einen Zuschuss von 2.000 DM zum Kauf von Spüle, Ober- und Unterschränken nebst Herd, gilt die Wohnung als mit Einbauküche und Spüle im Sinne der Orientierungshilfe ausgestattet.

2. Bei Fehlen einer Steckdose im Badezimmer liegt eine unzureichende Elektroinstallation vor.

3. Eine Waschküche ist als zusätzlicher Nutzraum wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 13,89 € gemäß § 558 Abs. 1 BGB.

Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2007.

Hinsichtlich der Merkmalgruppe 2 befand sich zum Zeitpunkt des Abschlusses des hier maßgeblichen Mietvertrags vom 27.5.2001 in der Wohnung eine Einbauküche, die die Bekl. mit Hilfe eines Zuschusses der Kl. in Höhe von 2.000 DM erworben hatte. Es kann dahinstehen, in welchem Zustand sich die Küchenmöbel der Wohnung befunden haben, als die Bekl. den ersten Mietvertrag im Jahr 1997 abgeschlossen hat. Im Jahr 2001 jedenfalls befanden sich in der Wohnung Möbel, die von der Kl. mitfinanziert worden sind, und die laut der Vereinbarung der Parteien auch nach dem Auszug der Bekl. in der Wohnung verbleiben sollten. Der Betrag von 2.000 DM ist auch nicht so gering, dass nur von einer symbolischen Beteiligung ausgegangen werden könnte. Für 2.000 DM waren sowohl eine Spüle als auch Ober- und Unterschränke nebst Herd (einfachster Ausstattung) zu kaufen.

Mithin war die Wohnung mit Einbauküche und Spüle ausgestattet. Die Merkmalsgruppe ist daher positiv, ohne dass es auf die Frage, ob Wandfliesen im Arbeitsbereich vorhanden waren, ankam.

Die Merkmalsgruppe 3 ist insgesamt als negativ zu bewerten. Zwar ist unstreitig positiv, dass eine Kaltwasseruhr vorhanden ist, dagegen aber auch die Be- und Entwässerungsleitungen überwiegend auf Putz. Negativ wirkt sich weiter aus, dass ein Anschluss für die Waschmaschine nicht vorhanden war und sich im Bad keine Steckdose befand. Diesbezüglich war eine Beweisaufnahme entbehrlich, da sich dieser Zustand bereits aus den von der Kl. vorgelegten Unterlagen ergab. Aus der Baubeschreibung ist zu entnehmen, dass in der Küche lediglich ein Anschluss für den Elektroherd vorgesehen war und Steckdosen in allen Zimmern, jedoch nicht im Bad.

Für den Betrieb einer Waschmaschine ist eine gesondert abgesicherte Elektroleitung erforderlich. Fehlt eine Steckdose im Badezimmer, liegt eine unzureichende Elektroinstallation vor. Die Merkmalsgruppe 4 ist als positiv zu bewerten. Die Kl. hat substantiiert vorgetragen, wann genau welche Instandhaltungsarbeiten gemacht worden sind. Danach sind das Dach, die Fassade, das Treppenhaus und der Eingangsbereich in den letzten 10 Jahren komplett erneuert worden. Demgegenüber kann die Bekl. mit einfachem Bestreiten nicht gehört werden. Des Weiteren geht das Gericht mit dem LG Berlin (GE 2007, 1255 ff.) davon aus, dass es sich bei der Waschküche um einen zusätzlichen Nutzraum handelt. Nach Auffassung des Gerichts handelt es sich bei der Aufzählung im Mietspiegel nur um Beispiele. Gemeint sind alle Räume, welche zusätzlich zu der normalen Keller- und Wohnungsnutzung den Mietern zu anderen Zwecken zur Verfügung stehen. Waschküchen gehören heute nicht mehr zu dem allgemein üblichen Standard, wie dies vielleicht noch vor Jahrzehnten der Fall war. [...]

Wohnwerterhöhungen, die der Mieter auf eigene Kosten vorgenommen hat, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nicht zu berücksichtigen. Streit entsteht immer wieder dann, wenn die Vertragsparteien sich die Kosten geteilt haben. Nach Auffassung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg ist bei einem Zuschuss des Vermieters in erheblicher Höhe das Merkmal zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen.

Die Mieterin hatte vom Vermieter einen Zuschuss in Höhe von 2.000 DM zum Kauf einer Einbauküche erhalten. In einem Mieterhöhungsverfahren berief sich die Mieterin darauf, dass die Wohnung als nicht mit Einbauküche und Spüle ausgestattet gelte.

Mit Urteil vom 21. Juli 2008 nahm das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg ein wohnwerterhöhendes Merkmal an, da im Jahre 2001 mit einem 2.000 DM-Zuschuss des Vermieters sowohl eine Spüle als auch Ober- und Unterschränke nebst Herd einfachster Ausstattung gekauft worden waren. Es liege nicht nur eine symbolische Beteiligung des Vermieters vor, so dass die Ausstattung als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sei. Wohnwertmindernd sei die fehlende Steckdose im Badezimmer, während wohnwerterhöhend die Waschküche als zusätzlicher Nutzraum zu berücksichtigen sei.