Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; Kunststofffliesen im Badezimmer; Kühlschrank; Leitungen über Putz; Kastendoppelfenster und Isolierglasfenster; Einbauschrank; Abstellraum; nutzbarer Balkon; keine ruhige Wohnlage bei Kneipen in der Nachbarschaft

Einzelheiten zu den Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2003.

(...) Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete war vom Mietspiegelfeld I 6 auszugehen, das einen Unterwert von 3,62 E/m2, einen Mittelwert von 4,25 E/m2 und einen Oberwert von 4,93 E/m2 vorsieht.

Die ortsübliche Vergleichsmiete pro qm entspricht dem Mietspiegelmittelwert von 4,25 E, da zwei Merkmalgruppen (Küche und Gebäude) wohnwerterhöhend, zwei Merkmalgruppen wohnwertmindernd (Bad und Wohnung) und eine Merkmalgruppe (Wohnumfeld) neutral zu bewerten ist. Bei 73,04 m2 macht dies eine Miete von 310,42 E.

Die Merkmalgruppe Bad ist wohnwertmindernd zu bewerten, da das Bad nicht gefliest ist. Es sind zwar im Badezimmer unstreitig Kunststofffliesen vorhanden, dies reicht jedoch nicht aus, da mit Fliesen nach dem allgemeinen Sprachgebrauch Keramikfliesen gemeint sind.

Kunststofffliesen entsprechen einer Kunststofftapete und haben nicht die gleichen Eigenschaften wie Keramikfliesen.

Die Merkmalgruppe Küche ist wohnwerterhöhend zu bewerten, da die Küche unstreitig mit einem Kühlschrank ausgestattet ist, so daß dahingestellt bleiben kann, ob in der Küche eine Einbauküche im Sinne des Mietspiegels vorhanden ist.

Die Merkmalgruppe Wohnung ist wohnwertmindernd in Ansatz zu bringen, da die Be- und Entwässerungsleitungen über Putz gelegt sind. Dies hat die Beweisaufnahme ergeben. Wohnwerterhöhende Merkmale sind in dieser Merkmalgruppe nicht vorhanden.

Die Wohnung hatte nur ein isolierverglastes Fenster. Die übrigen Fenster waren Doppelglasfenster. Da der Mietspiegel nur isolierverglaste Fenster als wohnwerterhöhend ansieht, reichen Doppelglasfenster nicht aus, selbst wenn sie die gleichen isolierenden Eigenschaften wie Doppelglasfenster haben. (Gemeint wohl: Isolierglasfenster, d. R.)

Ein Einbauschrank oder ein Abstellraum sind in der Wohnung nicht vorhanden. Die Nische im Flur ist weder ein Einbauschrank noch ein Abstellraum, da es an einer Tür fehlt, so daß dieser Bereich nicht verschlossen werden kann.

Die Beweisaufnahme hat nicht ergeben, daß die Wohnräume gut belichtet und besonnt waren. Die Räumlichkeiten waren nach Auffassung des Gerichts normal belichtet.

Der Balkon war auch nicht groß und geräumig. Zwar hat die Beweisaufnahme ergeben, daß auf dem Balkon ein kleiner Tisch und drei Stühle stellbar waren, allerdings war der dritte Stuhl gerade noch an den Tisch stellbar und führte dazu, daß es um den Tisch sehr eng war. Nicht jeder Platz auf dem Balkon war von der Wohnung erreichbar, ohne mindestens einen Stuhl zu verrücken. Es fehlt somit zumindest an dem Merkmal geräumig.

Die Merkmalgruppe Gebäude ist wohnwerterhöhend zu bewerten, da ein abschließbarer Fahrradabstellraum und Wärmedämmung vorhanden sind. Demgegenüber liegt nur ein wohnwertminderndes Merkmal (keine moderne Gegensprechanlage) vor. Ein schlechter Instandhaltungszustand des Treppenhauses konnte bei der Beweisaufnahme nicht festgestellt werden.

Die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist neutral, da weder wohnwerterhöhende noch wohnwertmindernde Merkmale vorliegen. Die Wohnung hat keine bevorzugte Citylage. Die Entfernung zur Berliner Innenstadt ist zu groß, als daß noch von einer Citylage geredet werden kann. Die Wohnung liegt weder an einer besonders ruhigen Straße noch konnten Lärmbelästigungen festgestellt werden. Auf den gegenüberliegenden Straßenseiten sind zwei Kneipen vorhanden, die im Sommer Stühle draußen stehen haben. Dies alleine schließt eine ruhige Wohnlage aus, reicht aber für eine Lärmbeeinträchtigung der Wohnung nicht aus, da die Kneipen sich nicht im Haus oder im Nachbarhaus befinden und der Kneipenlärm sich auf einige Wochen im Jahr beschränkt. Zum Zeitpunkt des Ortstermins konnte kein Lärm festgestellt werden. Daß in der Nähe der Wohnung ein größerer Kinderspielplatz ist, reicht als Lärmquelle für den Mietspiegel nicht aus, da dieser eine Beeinträchtigung durch Gewerbe oder durch Straßenverkehr verlangt.

Die Gerichte in Berlin wenden zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht nur den Mietspiegel selbst an, sondern auch die Feineinordnung der Orientierungshilfe mit den fünf Merkmalgruppen (trotz methodischer Bedenken). Dafür gibt es immer wieder neue Interpretationen der durch erhobene Mietwerte überhaupt nicht abgedeckten Orientierungswerte.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die über dem Mittelwert des Mietspiegelrasterfeldes lag, und berief sich auf wohnwerterhöhende Merkmale. Das Amtsgericht erhob darüber Beweis, u. a. durch Augenschein.

Mit Urteil vom 3. Februar 2005 wies das Amtsgericht Schöneberg die Klage im wesentlichen ab, da in zwei Merkmalgruppen erhöhende Merkmale vorhanden seien, in zwei anderen aber wohnwertmindernde, und daß die letzte Gruppe schließlich neutral zu bewerten sei. Es blieb damit beim Mittelwert. Das Amtsgericht beschäftigte sich in seiner Entscheidung ausführlich mit einer Reihe von Punkten aus der Orientierungshilfe.

Im einzelnen entschied das AG:

• Kunststofffliesen im Bad gelten nicht als Fliesen.

• Doppelglasfenster gelten - anders als Isolierglasfenster - nicht als wohnwerterhöhend, selbst wenn sie die gleichen isolierenden Eigenschaften wie Isolierglasfenster haben (eine kaum haltbare Interpretation).

• Eine Nische im Flur gilt weder als Einbauschrank noch als Abstellraum, wenn sie nicht durch eine Tür verschlossen werden kann.

• Ein Balkon ist nicht wohnwerterhöhend, wenn nicht ein Tisch mit Stühlen gestellt werden kann und jeder Platz auf dem Balkon nicht ohne Stühlerücken erreicht werden kann (nach diesen Kriterien gelten vermutlich nur Schloßterrassen als Balkon).

• Kneipenlärm reicht nicht in jedem Fall für die Annahme einer Lärmbeeinträchtigung, schließt aber die Annahme einer ruhigen Wohnlage aus.

• Lärm von einem größeren Kinderspielplatz reicht nicht aus, um eine Lärmbelästigung anzunehmen; dafür wird vielmehr eine Beeinträchtigung durch Gewerbe oder Straßenverkehr verlangt.