Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

Die Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2000 in den westlichen Bezirken ist wie folgt auszulegen: Ein nicht vorhandener Balkon ist nicht wohnwertmindernd; bei Übernahme der vollen Kosten für den Kabelanschluß durch die Mieter liegt kein wohnwerterhöhendes Merkmal vor; ein nicht ausdrücklich mitvermieteter Fahrradabstellraum ist nicht wohnwerterhöhend.

Hinsichtlich der Merkmalsgruppe 3 heben sich nicht vorhandene oder mangelhafte Elektroinstallationen mit wesentlich verbesserter Wärmedämmung auf. Weitere wohnwerterhöhende Merkmale oder -mindernde Merkmale liegen nicht vor. Hinsichtlich des Balkons ist festzustellen, daß dieser unstreitig an den Bekl. nicht vermietet ist. Nach der wörtlichen Definition der Orientierungshilfe zum Mietspiegel muß jedoch ein Balkon mitvermietet sein, um festzustellen, daß dieser nicht nutzbar ist. Andernfalls hätte es der Formulierung bedurft, daß ein wohnwertminderndes Merkmal dann vorliegt, wenn kein oder kein nutzbarer Balkon vorhanden ist. Hinsichtlich des Kabelanschlusses liegt ein wohnwerterhöhendes Merkmal nicht vor, denn die Kosten für den Kabelanschluß sind im Jahr 1993 in vollem Umfang mit einem Betrag von 196,19 DM je Teilnehmer auf die Mieter des Hauses umgelegt worden und nicht nur gemäß § 3 MHG in Höhe von 11 % jährlich der aufgewendeten Kosten. Demnach handelt es sich um eine Investition der Mieter, die zugunsten des Vermieters wohnwerterhöhend nicht zu berücksichtigen ist. Es liegt auch kein wohnwerterhöhendes Merkmal in Form der Stellung eines Fahrradkellers vor, denn mietvertraglich ist ein Fahrradkeller zur Benutzung nicht mitgemietet worden, und die Zurverfügungstellung eines Fahrradkellers ohne vertragliche Verpflichtung des Vermieters mit dem entsprechenden Rechtsanspruch des Mieters führt noch nicht zur Annahme des Merkmales abschließbarer Fahrradabstellraum, denn, worauf der Bekl. zutreffend hinweist, ist die Stellung eines Fahrradraumes ohne vertragliche Verpflichtung vom Vermieter widerrufbar, ohne daß ggf. der Mieter einen Anspruch auf Minderung oder Herabsetzung der Miete hätte.

Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ist noch weniger Gesetz als der Mietspiegel selbst. Trotzdem wenden die Gerichte sie wie ein Gesetz an und legen sie so aus.

In einem Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG (jetzt § 558 ff. BGB) ging es um Wohnwertmerkmale im Sinne der Gruppe 3 der Orientierungshilfe. Der Mieter meinte, bei "wohnwertmindernd" sei das Fehlen eines Balkons zu berücksichtigen. Der Kabelanschluß sei nicht wohnwerterhöhend, da die gesamten Kosten von den Mietern übernommen worden seien. Auch ein Fahrradabstellraum soll unberücksichtigt bleiben, da dieser vom Vermieter ohne rechtliche Verpflichtung gestellt worden sei.

Mit Urteil vom 24. Januar 2002 folgte das Amtsgericht Schöneberg dieser Argumentation teilweise. Zwar sei ein nicht vermieteter Balkon nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen (der entgegenstehenden Auffassung einiger Kammern des Landgerichts Berlin folgt das Gericht also nicht). Der Kabelanschluß sei dagegen als Mieterinvestition zu bewerten (weswegen das Merkmal nicht zugunsten des Vermieters zählte), da die gesamten Kosten von den Mietern übernommen worden waren. Der Fahrradkeller sei nicht mitvermietet, so daß die Nutzung widerruflich sei. Ein wohnwerterhöhendes Merkmal scheide daher auch insoweit aus.

Das Urteil erscheint bis auf die Ausführungen zum Fahrradkeller zutreffend. Wenn nämlich bei Beginn des Mietverhältnisses ein Fahrradkeller vorhanden war, gilt dieser auch ohne ausdrückliche Erwähnung im Mietvertrag als mitvermietet wie andere Gemeinschaftsräume auch, etwa eine Waschküche. Wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses einen Fahrradkeller einrichtet, handelt es sich um eine Modernisierung, die zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt. Zumindest in einem solchen Fall wäre die Nutzung nicht widerrufbar. Entsprechendes muß aber auch gelten, wenn sich der Vermieter in einem Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB auf das wohnwerterhöhende Merkmal "Fahrradkeller" berufen hat. Er ist dann nach Treu und Glauben gehindert, dem Mieter später die Nutzung zu entziehen. Hier wäre also die Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmals richtiger gewesen.