Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; Spanneneinordnung; 70 Jahre alte Bodenfliesen in der Küche; unzureichende Elektroinstallation; Betrieb von elektrischen Haushaltsgeräten; Loggia mit 2,5 m2 nicht wohnwerterhöhend; zusätzlicher Nutzraum außerhalb der Wohnung (Waschküche); Auftreten von Ratten; aufwendiges Wohnumfeld; ungepflegte und offene Müllstandsfläche; Instandhaltungszustand des Hauses; Waschmaschine

1. Auch fast 70 Jahre alte Bodenfliesen in der Küche sind wohnwerterhöhend.

2. Eine unzureichende Elektroinstallation liegt vor, wenn die Stromversorgung den Gebrauch einer Vielzahl von elektronischen Haushalts-, Kosmetik- und Unterhaltungsgeräten nicht mehr ermöglicht.

3. Eine Loggia mit einer Fläche von 2,5 m2 ist nicht wohnwerterhöhend.

4. Eine Waschküche außerhalb der Wohnung ist wohnwerterhöhend.

5. Das Auftreten von Ratten stellt einen behebbaren Mangel dar und spielt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Rolle.

6. Eine ungepflegte und offene Müllstandsfläche ist nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel nur dann wohnwertmindernd, wenn beide Kriterien erfüllt sind; dass gelegentlich einzelne Mülltonnen wegen des anfallenden Mülls nicht ganz geschlossen werden können, rechtfertigt nicht die Annahme einer ungenügenden Pflege der Müllstandsfläche.

Die Kl. (Vermieterin) begehrt Zustimmung der Bekl. (Mieterin) zu einer Mieterhöhung.

Die Merkmalgruppe 1 ist unstreitig als neutral zu werten.

In der Merkmalgruppe 2 liegen zwei wohnwerterhöhende Merkmale vor. Zum einen ist der Fußboden der Küche unstreitig mit Fliesen ausgelegt; zum andern befinden sich Wandfliesen hinter dem gesamten Arbeitsbereich der Küche. Wohnwertmindernde Merkmale bestehen demgegenüber nicht. Bodenfliesen stellen nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007 wegen ihrer positiven Eigenschaften per se einen hochwertigen Bodenbelag dar. Es ist nicht erforderlich, dass es sich im Vergleich zu anderen Bodenfliesen um eine besonders teure Sorte handelt oder dass die Fliesenarbeiten erst in jüngster Zeit durchgeführt worden sind. Im Übrigen sehen die Fliesen auf den von der Bekl. eingereichten Fotos recht passabel aus, was im Hinblick auf ihr Alter von unstreitig rund 68 Jahren dagegen spricht, dass es sich um eine besonders schlechte Qualität handelt. Auch die Verfliesung des gesamten Wandbereichs hinter der Arbeitsfläche in der Küche stellt ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Dem steht nicht entgegen, dass die Farbe der Fliesen der Bekl. nicht gefällt, dass sie unstreitig noch aus der Zeit der Errichtung des Hauses im Jahre 1940 stammen und nach Angaben der Bekl. in einem - nicht näher beschriebenen - schlechten Zustand sind. Sollten die Fliesen instandsetzungsbedürftig sein, würde ein behebbarer Mangel vorliegen, was für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedoch keine Rolle spielt. Dass die Bekl. nach ihren Angaben die Fliesen überklebt hat, steht ihrer Berücksichtigung auch nicht entgegen.

Die Merkmalgruppe 3 ist als negativ zu werten, weil die Wohnung der Bekl. über eine unzureichende Elektroinstallation verfügt. Die Kl. räumt selbst ein, dass die Elektroinstallation, die unstreitig seit dem Erstbezug der Wohnung nicht mehr wesentlich verändert worden ist, als dürftig bezeichnet werden muss. Sie ist auch dem Vortrag der Bekl. nicht substantiiert entgegengetreten, dass die Stromversorgung in deren Wohnung nicht mehr den heutigen Lebensgewohnheiten - zu denen der Gebrauch einer Vielzahl von elektrischen Haushalts-, Kosmetik- und Unterhaltungsgeräten gehört - entspricht und den sich daraus ergebenden Anforderungen an das Leitungsnetz nicht gerecht wird, so dass dies nach § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt. Da die Kl. aus eigener Sachkunde über die in der Wohnung der Bekl. vorhandene Elektroinstallation informiert ist, ist deren Vorbringen - auch wenn es bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht sehr detailreich gewesen ist - einlassungsfähig. Dieses negative Merkmal wird nicht durch ein wohnwerterhöhendes Merkmal ausgeglichen. Die vorhandene Loggia ist wegen ihrer geringen Größe von nur 2,5 m2 nicht wohnwerterhöhend. Unter einer Loggia versteht man einen an einer Seite offenen, überdachten Raum am Haus, während ein Balkon aus der Fassade hervorspringt und somit an mehr als einer Seite offen ist. Auch wenn die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007 dem Wortlaut nach nicht ganz eindeutig ist, kann nicht unterstellt werden, dass eine Loggia im Gegensatz zu einem Balkon auch dann wohnwerterhöhend wirkt, wenn sie nur relativ klein ist. Denn der Nutzwert von Balkon und Loggia als Freisitz ist weitgehend identisch, so dass eine unterschiedliche Behandlung objektiv nicht gerechtfertigt erscheint und wohl auch nicht gewollt ist. Auch eine Loggia ist daher nur dann ein wohnwerterhöhendes Merkmal, wenn sie relativ groß und geräumig ist. Das trifft auf die zur Wohnung der Bekl. gehörende Loggia unstreitig nicht zu.

Auch die Merkmalgruppe 4 ist ausgeglichen. Zwar kann der Instandhaltungszustand des Hauses als schlecht bezeichnet werden. Auf den von der Kl. selbst eingereichten Fotos ist zu erkennen, dass die Fassade - offenbar schon seit längerer Zeit - an vielen Stellen große Putzschäden aufweist. Die Wärmedämmung ist unstreitig entsprechend schlecht. Aus dem von der Bekl. in Kopie eingereichten Schreiben vom 21. Dezember 2007 geht darüber hinaus hervor, dass auch die Erneuerung der Fallrohre und Blechabdeckungen, die Sanierung der Balkone und andere Instandsetzungsarbeiten anstehen. Dem steht jedoch das wohnwerterhöhende Merkmal eines zusätzlichen Nutzraumes außerhalb der Wohnung gegenüber. Unstreitig befindet sich im Haus eine Waschküche mit einer zwar alten, aber noch funktionstüchtigen Waschmaschine, die den Mietern zur Verfügung steht. Dass der Raum angesichts seiner Nutzung und der Lage im Keller trotz der vorhandenen Lüftungsmöglichkeit feucht ist, steht seiner Eignung für den vorgesehenen Zweck - der ja keinen dauerhaften Aufenthalt voraussetzt - nicht entgegen. Das Auftreten von Ratten stellt einen behebbaren Mangel dar und spielt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Rolle.

Die Merkmalgruppe 5 ist ebenfalls als neutral zu werten. Obwohl die Kl. selbst im Mieterhöhungsverlangen, auf dessen Inhalt sie im Prozess Bezug genommen hat, die Merkmale in dieser Gruppe als überwiegend wohnwertmindernd eingestuft hat, ist sie nicht gehindert gewesen, ihre Angaben später zu berichtigen. Allerdings hat sie nicht ausreichend dargelegt, dass das Wohnumfeld auf dem Grundstück überdurchschnittlich aufwendig gestaltet worden ist. Zwar ist selbst auf den von der Bekl. eingereichten Fotos zu erkennen, dass der Vorgarten nicht "völlig ungepflegt" wirkt und sich ersichtlich nicht "seit Jahren niemand mehr" darum gekümmert hat - eine gärtnerische Gestaltung von mittlerer Art und Güte mit einem gepflasterten Weg zum Hauseingang und eine nicht besonders ambitionierte gärtnerische Pflege stellen aber noch keinen überdurchschnittlichen Aufwand dar. Umgekehrt hat auch die Bekl. nicht plausibel darlegen können, dass die Müllstandfläche - die sich unstreitig auch auf den Bereich außerhalb des abgeschlossenen Müllraumes erstreckt - ungepflegt sei, was aber neben ihrer Offenheit notwendige Voraussetzung für das Negativmerkmal ist. Es kann nicht erwartet werden, dass Mülltonnen hermetisch schließen, so dass ihnen keinerlei Gerüche entweichen können. Es ist auch nicht im Interesse der Mieter, dass das zur Verfügung stehende Volumen der Müllbehälter so reichlich bemessen wird, dass der Platz auf keinen Fall knapp werden kann, auch nicht, wenn die Mülltüten nicht zur besseren Ausnutzung der vorhandenen Kapazitäten ausgekippt, sondern fest verschlossen in den Mülltonnen deponiert werden. Wenn dies gelegentlich dazu führt, dass einzelne Mülltonnen nicht ganz geschlossen werden können, so rechtfertigt dies noch nicht das Verdikt ungenügender Pflege der Müllstandfläche. [...]

Auch wenn die Küchenverfliesung 70 Jahre alt ist, stellt sie ein wohnwerterhöhendes Merkmal nach dem Berliner Mietspiegel dar, ebenso das Vorhandensein einer Waschküche außerhalb der Wohnung. Als nicht wohnwerterhöhend gilt dem AG Schöneberg eine Loggia mit einer Größe von 2,5 m2. Und: Das Auftreten von Ratten hat, wenn es einen behebbaren Mangel darstellt, keinen negativen Einfluss auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (kann aber natürlich Mietminderungsansprüche auslösen).

Der Vermieter klagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung, der Mieter war dazu nicht bereit. Das Gericht gab der Zustimmungsklage teilweise statt, wobei die Auslegung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel eine wesentliche Rolle spielte.

In der Küche fand das Gericht zwei wohnwerterhöhende Merkmale: die Bodenfliesen und die Wandfliesen im gesamten Arbeitsbereich. Dass sie bereits vor 68 Jahren verlegt wurden, stehe dieser Annahme nicht entgegen, auch nicht, dass die Fliesenfarbe den Mietern missfalle. Die Elektroinstallation bewertet das Gericht negativ, weil die Stromversorgung nicht mehr den heutigen Lebensgewohnheiten entspreche. Und zu denen gehöre, dass der Gebrauch einer Vielzahl von elektrischen Haushalts-, Kosmetik- und Unterhaltungsgeräten möglich sein müsse. Nicht wohnwerterhöhend bewertete das Gericht die vorhandene Loggia wegen ihrer "geringen Größe von nur 2,5 m2". Eine Loggia sei insofern einem Balkon gleichzustellen (die Orientierungshilfe verlangt in der Tat für die Annahme einer Wohnwerterhöhung, dass Balkone, Terrassen, Loggien oder Wintergärten groß bzw. geräumig sein müssen).

Punkten konnte der Vermieter wiederum mit einer Waschküche außerhalb der Wohnung, die eine zwar alte, aber noch funktionstüchtige Waschmaschine enthielt, die den Mietern zur Verfügung stand. Dass dort gelegentlich Ratten auftauchten, ändere daran nichts, denn das stelle einen behebbaren Mangel dar und spiele damit für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Rolle - das mag Laien überraschen, ist aus rechtlicher Sicht aber zutreffend, auch wenn viele Gerichte das oft falsch sehen.

Die Müllstandsfläche wertet das Gericht nicht als "ungepflegt", nur weil nach Angaben des Mieters hin und wieder einzelne Mülltonnen wegen überquellenden Abfalls offen standen.