Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; ungepflegte und offene Müllstandsfläche; Sondermerkmal "modernes Bad"

1. Für eine gestaltete Müllstandsfläche im Sinne der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2005 reicht es aus, daß die Fläche nicht naturbelassen, sondern zum Zwecke des Abstellens von Müllbehältern verändert wurde. Dies ist bereits bei einer gepflasterten Fläche der Fall.

2. Der neuzeitliche Standard für die Erfüllung des Sondermerkmals "modernes Bad" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2005 bezieht sich lediglich auf die insoweit genannten Ausstattungsmerkmale und nicht auf das Bad insgesamt. Über Putz liegende Heizungsrohre und die Art des Heizkörpers spielen dabei keine Rolle. Ebenso ist kein wandhängendes WC mit in die Wand eingelassenem Spülkasten erforderlich.

Die Vermieterin/Kl. begehrte von dem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. In dem Verfahren erhob sich die Frage, ob ein Zuschlag für das Sondermerkmal "modernes Bad" gem. Berliner Mietspiegel 2005 gegeben war und ob im Rahmen der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) eine ungepflegte und offene Müllstandsfläche vorhanden war.

Die Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete. Die verlangte Nettokaltmiete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete für die von den Bekl. gemietete Wohnung nicht. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Berliner Mietspiegel 2005 einschließlich der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung anzuwenden. [...]

Die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten, da zum einen wohnwertmindernd wirkt, daß die Wohnung an einer Straße mit hoher Lärmbelästigung gelegen ist, und zum anderen wohnwerterhöhend zu beachten ist, daß eine abschließbare und gestaltete Müllstandsfläche vorhanden ist. Wie die von den Bekl. eingereichten Fotos der Müllstandsfläche zeigen, ist diese nicht nur eingezäunt, sondern auch als gestaltet zu bewerten. Das Wort "gestaltet" enthält keine Wertung darüber, wie etwas zu verändern ist, insbesondere erhebt es keine ästhetischen Ansprüche. So ist z. B. eine Begrünung der Müllstandsfläche nicht erforderlich. Zwar würde dies unter Gestaltung zu verstehen sein, ist aber nicht zwingend. "Gestaltet" bedeutet lediglich, daß die Fläche nicht naturbelassen, sondern zum Zwecke des Abstellens von Müllbehältern verändert wurde. Das ist nach Ansicht des Gerichts bereits bei einer gepflasterten Fläche erfüllt. Auf den Fotos ist erkennbar, daß die Müllstandsfläche nicht vom Straßenland oder einer Grünfläche nur durch Einzäunung abgetrennt wurde, sondern sie wurde durch Pflasterarbeiten auch optisch verändert und damit gestaltet.

Zusätzlich ist für das Sondermerkmal "Modernes Bad" ein Zuschlag von 0,37 €/m2 zu erheben. Der Berliner Mietspiegel 2005 setzt hierfür voraus, daß die Wände türhoch gefliest sind, das Bad über Bodenfliesen verfügt und eine Einbauwanne oder -dusche vorhanden ist, wobei die Ausstattungsmerkmale neuzeitlichem Standard entsprechen müssen. Unstreitig ist das Bad der Bekl. türhoch gefliest, verfügt über Bodenfliesen und eine Einbaubadewanne. Fraglich ist allein, ob es auch neuzeitlichem Standard entspricht. Nach Ansicht des Gerichts sind die Fliesen und die Wanne als neuzeitlich zu bewerten. Gerade Sanitärausstattungen unterliegen keinen schnellebigen modebedingten Veränderungen, so daß auch ein zu Beginn der 90er Jahre eingebautes Bad noch neuzeitlichem Standard entspricht. Die Fliesen entsprechen dem derzeitigen Modegeschmack für ein modernes Bad, und auch die Badewanne wird auch heute noch in dieser Form eingebaut. Insoweit unterscheidet sich das Bad nicht von jüngeren Bädern.

Fraglich ist jedoch, ob lediglich die ausdrücklich aufgeführten Ausstattungsmerkmale dem neuzeitlichen Standard entsprechen müssen oder alle Sanitärobjekte. Das Gericht geht von der ersten Ansicht aus. Zwar ist in der 1. Merkmalsgruppe geregelt, daß ein wandhängendes WC mit eingebautem Spülkasten dann nicht wohnwerterhöhend ist, wenn bereits das Sondermerkmal "Modernes Bad" gegeben ist. Dies bedeutet aber nicht im Umkehrschluß, daß ein wandhängendes WC und ein eingelassener Spülkasten zu den Voraussetzung des Sondermerkmals zählen. Vielmehr ist wohl in den meisten modernen Bädern ein solches WC vorhanden und würde dann zu einer doppelten Veranschlagung im Mietspiegel führen. Allein dies sollte mit der Regelung verhindert werden. Ansonsten hätte das Ausstattungsmerkmal des wandhängenden WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten ohne weiteres im Sondermerkmal erwähnt werden können. Auch formuliert der Mietspiegel "Die Ausstattungsmerkmale müssen neuzeitlichem Standard entsprechen" und nicht "Das Bad muß neuzeitlichem Standard entsprechen." Damit ist eindeutig geregelt, daß es allein um die Ausstattung des Bades geht und nicht um den Zuschnitt oder die Größe des Raumes. Auch über Putz liegende Heizungsrohre oder die Art des Heizkörpers können insoweit keine Beachtung finden. Insbesondere ist ein "moderner" Heizkörper als sogenannter Handtuchwärmer als wohnwerterhöhendes Merkmal geregelt, das selbst bei einem gegebenen Sondermerkmal "Modernes Bad" zusätzlich veranschlagt werden kann. Daraus wird deutlich, daß es im Sondermerkmal noch nicht einbegriffen ist. Gleiches gilt für die Sanitärobjekte. Wenn die Bekl. vortragen, daß die Badausstattung lediglich "normal" sei, so widerspricht das nicht der Einordnung in das Sondermerkmal. Für eine besondere Ausstattung (z. B. hochwertige Sanitärausstattung usw.) kann der Vermieter neben dem Sondermerkmal auch ein wohnwerterhöhendes Merkmal in der 1. Merkmalsgruppe ansetzen. Auch daraus wird deutlich, daß die Anforderungen an den "neuzeitlichen Standard" nicht zu hoch angesetzt werden können. Vielmehr reicht das, was heute als "normal" - wie es die Bekl. bezeichnen - angesehen wird, da Besonderheiten auch gesondert veranschlagt werden. Daß die Ausstattungsmerkmale "normal" seien, geben selbst die Bekl. zu. Neuzeitlicher Standard geht darüber nicht hinaus, wie bereits das Wort "Standard" vom Wortsinn ausdrückt. Zwar ist die Abflußlösung am WC nicht ästhetisch schön gelöst. Auch wenn man das WC einschließlich Spülkasten in die Prüfung mit einbezieht, so erfüllen auch diese neuzeitlichen Standard. Wie bereits erörtert, ist ein wandhängendes WC mit in die Wand eingelassenem Spülkasten nicht erforderlich. Auch ein Stand-WC ist heute Standard, ebenso wie ein Spülkasten heute über eine Spartaste verfügen sollte. Dies ist ebenfalls gegeben. [...]

Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel führt in der Merkmalgruppe Wohnumfeld eine "gestaltete" (und abschließbare) Müllstandsfläche auf. "Gestaltet" ist eine Fläche schon dann, wenn sie gepflastert ist. Zusätzliches Grün ist nicht erforderlich. Das Sondermerkmal "modernes Bad" erfordert kein wandhängendes WC oder in die Wand eingelassene Spülkästen.

Der Mieter stimmte dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zu. In dem anschließenden Klageverfahren wurde streitig, ob im Rahmen der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung in die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) eine gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche vorhanden war. Ferner ging es um die Frage, ob ein modernes Bad im Sinne des Sondermerkmals ein wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten vorweisen muß.

Das AG Lichtenberg kam zu dem Ergebnis, daß das wohnwerterhöhende Merkmal der gestalteten und abschließbaren Müllstandsfläche vorhanden war, denn die Müllstandsfläche sei eingezäunt; "gestaltet" bedeute lediglich, daß die Fläche nicht naturbelassen, sondern zum Zwecke des Abstellens von Müllbehältern verändert worden sei. Davon sei bei einer gepflasterten Fläche auszugehen.

Zum Sondermerkmal des modernen Bades sei unstreitig davon auszugehen, daß das Bad des Mieters türhoch gefliest sei, über Bodenfliesen und eine Einbauwanne verfüge. Das entspreche neuzeitlichem Standard. Gerade Sanitärausstattungen unterlägen keinen schnellebigen modebedingten Veränderungen, so daß auch ein zu Beginn der 90er Jahre eingebautes Bad noch neuzeitlichem Standard entspreche. Im übrigen müßten die nur ausdrücklich aufgeführten Ausstattungsmerkmale neuzeitlichem Standard entsprechen und nicht alle im Bad vorhandenen Sanitärobjekte. Zwar sei in der Orientierungshilfe zur Merkmalgruppe 1 ein wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten nur dann wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn das Sondermerkmal des modernen Bades nicht zutreffe. Im Umkehrschluß bedeutet das jedoch nicht, daß ein entsprechendes WC zu den Voraussetzungen des Sondermerkmals des modernen Bades gehöre. Im Mietspiegel sei eindeutig geregelt, daß es zum Sondermerkmal des modernen Bades allein um die Ausstattung des Bades gehe und nicht um den Zuschnitt oder die Größe des Raumes. Auch über Putz liegende Heizungsrohre oder die Art des Heizkörpers könnten insoweit keine Beachtung finden. Die Anforderung an den "neuzeitlichen Standard" dürfe nicht zu hoch angesetzt werden. Vielmehr reiche das, was heute als "normal" angesehen werde. Zwar sei die Abflußlösung am WC nicht ästhetisch schön gelöst. Dies könne aber bei der Prüfung des Sondermerkmals keine Berücksichtigung finden. Auch ein Stand-WC sei heute Standard, ebenso wie ein Spülkasten heute über eine Spartaste verfügen sollte.