Orientierungshilfe: hochwertige Fliesen

Orientierungshilfe: hochwertige Fliesen; bevorzugte Citylage; aufwendig gestaltetes Wohnumfeld

1. Es bedarf dezidierten Vortrags des Vermieters im Rahmen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel, der sich auf das Merkmal „hochwertige Fliesen" beruft.

2. Die Schloßstraße in Berlin-Steglitz ist keine bevorzugte Citylage.

3. Das Merkmal des aufwendig gestalteten Wohnumfeldes erfordert eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung; es reicht nicht, wenn im Umfeld Ruhebänke oder ein Spielplatz vorhanden sind.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. kann von den Bekl. nicht nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 734,40 € um 56,98 € auf 791,38 € mit Wirkung ab dem 1. September 2011 verlangen.

Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld K2 mit einem Mittelwert von 5,08 €/m2 und einem Oberwert von 6,44 €/m2 einzuordnen. Bei Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung gilt Folgendes:

Die Merkmalgruppe 1 ist neutral.

Auch die Merkmalgruppe 2 ist neutral. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass als Bodenbelag hochwertige Fliesen vorhanden sind. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Orientierungshilfe sind Fliesen als solche noch nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Andernfalls hätte es des Zusatzes „hochwertige" nicht bedurft. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass sich aus dem Vortrag der Kl. nicht nachvollziehbar ergibt, weshalb die in der Küche verlegten Fliesen hochwertig sein sollen. Sie trägt weder vor, zu welchem Preis die Fliesen angeschafft worden sein sollen, noch welche Eigenschaften sie aufweisen sollen, die sie ggf. unabhängig von ihrem Preis als hochwertig erscheinen lassen sollen. Die Kl. hat lediglich vorgetragen, was die Verlegung der Fliesen - ohne Material - gekostet habe. Darauf kommt es aber nicht an. Maßgeblich ist allein die Hochwertigkeit der Fliesen selbst. Die Kosten ihrer Verlegung spielen in diesem Zusammenhang keine Rolle. Auch aus dem Umstand, dass die Fliesen 30 cm x 30 cm groß sind und diagonal verlegt und verfugt wurden, ergibt sich keine Hochwertigkeit der Fliesen selbst. Der von der Kl. angebotene Beweis war danach nicht zu erheben, weil er auf eine unzulässige Ausforschung hinausgelaufen wäre.

Die Merkmalgruppen 3 und 4 sind positiv. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Die Merkmalgruppe 5 ist negativ. Unstreitig liegt die Wohnung an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrslärmbelastung. Zudem ist auch eine erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche (Gewerbe) gegeben. Unmittelbar neben dem Garten des Hauses F.straße befindet sich ein gewerbliches Parkhaus, die Entfernung zum Gebäude beträgt 30 m. Das An- und Abfahren der Fahrzeuge ist von morgens 7.00 Uhr bis abends 20.00 Uhr in der Wohnung der Bekl. zu vernehmen. Zu Unrecht macht die Kl. geltend, dass der vom Parkhaus ausgehende Lärm nicht zusätzlich neben dem wohnwertmindernden Merkmal „Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung" berücksichtigt werden könne. Aus der Orientierungshilfe ergibt sich nicht, dass die beiden in Rede stehenden Negativmerkmale nicht nebeneinander vorliegen können. Bei dem einen Merkmal geht Verkehrslärm von einer Straße oder Schienenstrecke aus, bei dem anderen Merkmal ist dies nicht erforderlich. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die F.straße in Steglitz allein wegen des von dem in Rede stehenden Parkhaus und dem Straßenverkehr auf der Joachim-Tiburtius-Brücke ausgehenden Lärms im Straßenverzeichnis als besonders verkehrslärmbelastet gekennzeichnet ist. In der Klageschrift hat die Kl. selbst vorgetragen, dass die Straße, von der die hohe Verkehrslärmbelastung ausgehe, die Stadtautobahn sei. Dies ist aufgrund der Lage der Straße auch ohne Weiteres nachvollziehbar. Im Übrigen berücksichtigt der Gesamtlärmindex, der für die Kennzeichnung einer Adresse als besonders verkehrslärmbelastet maßgeblich ist, als Lärmquellen nur Teile des Berliner Straßennetzes, das gesamte Straßenbahnnetz, das gesamte S- und Fernbahnnetz und den vom Flughafen Tegel ausgehenden Fluglärm. Insoweit wird auf Nr. 12.3 des Berliner Mietspiegels 2011 verwiesen. Ein Parkhaus gehört nicht zu den genannten Lärmquellen.

Eine bevorzugte Citylage ist nicht gegeben. Dieser Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (LG Berlin, Urt. v. 9. November 2010 - 65 S 477/09, GE 2011, 202; Urt. v. 24. Januar 2012 - 63 S 239/11, GE 2012, 488 f.). Die Schloßstraße in Steglitz, auf deren Nähe zur Wohnung die Kl. abstellt, liegt aber nicht zentral in Berlin. Dort befindet sich deshalb schon begrifflich nicht die City. Dies ergibt sich im Übrigen auch aus dem von der Kl. in Kopie eingereichten Schreiben des Bezirksbürgermeisters von Berlin Steglitz-Zehlendorf vom 8. Juni 2012, wenn es dort heißt, dass die Schloßstraße „nach der City West" der zweitgrößte Einzelhandelsstandort Berlins sei. Danach kann dahinstehen, ob die Wohnung nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten liegt.

Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück ist nicht gegeben. Voraussetzung dafür wäre eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung. Eine Wohnwerterhöhung kann nämlich nicht schon angenommen werden, wenn im Umfeld irgendeine Ruhebank oder irgendein Spielplatz vorhanden ist. Vielmehr müssen sich auch diese Einzelbeispiele unter die Merkmale „aufwendig gestaltet" subsumieren lassen (LG Berlin, Urt. v. 17. Dezember 2010 - 63 S 168/10, GE 2011, 206 f.). Danach erfüllen weder der angeblich vorhandene Kinderspielplatz noch die Grünanlage das Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld".

Zu dem angeblich vorhandenen Kinderspielplatz hat die Kl. lediglich vorgetragen, dass dieser aus einem Sandkasten, einem Klettergerüst nebst Rutsche und einer Schaukel bestehe. Allein aus der Aufzählung lässt sich nicht schließen, dass der Spielplatz selbst in irgendeiner Weise aufwendig gestaltet ist. Sie spricht vielmehr dafür, dass es sich um einen allenfalls durchschnittlich ausgestatteten und angelegten Spielplatz handelt. Aus der von der Kl. eingereichten Fotodokumentation ergibt sich im Übrigen lediglich eine an einem Ast befestigte Schaukel. Auch hinsichtlich der Grünanlage ist nicht von einer aufwendigen Gestaltung auszugehen. Unstreitig verfügt der Innenhof über alten Baumbestand, Rasen und Sträucher. Jedoch sind diese nicht in einem Innenhof als parkähnliche Anlage gemeinsam angelegt (vgl. dazu LG Berlin, aaO.).

Das Merkmal „hochwertige Fliesen" muss insbesondere zur Frage der Hochwertigkeit näher erläutert werden. Die Schloßstraße in Berlin-Steglitz befindet sich nicht in bevorzugter Citylage; es reicht nicht aus, dass die Straße nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten liegt. Ein „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld" muss eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung aufweisen.

Der Vermieter forderte vom Mieter, der in der Nähe der Schloßstraße in Berlin-Steglitz und dem dort befindlichen Teil der Berliner Stadtautobahn wohnt, die Zustimmung zur Mieterhöhung und berief sich in diesem Zusammenhang auf die Merkmale „hochwertige Fliesen, bevorzugte Citylage und aufwendig gestaltetes Wohnumfeld". Der Mieter stimmte nicht zu. Das Amtsgericht wies die Klage ab, was zur Berufung zum LG Berlin führte.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass als Bodenbelag hochwertige Fliesen vorhanden seien. Nach dem Wortlaut der Orientierungshilfe seien Fliesen als solche noch nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen; anderenfalls hätte es des Zusatzes „hochwertige" nicht bedurft. Der Vermieter habe weder vorgetragen, zu welchem Preis die Fliesen angeschafft worden sein sollen, noch welche Eigenschaften sie aufwiesen, die sie gegebenenfalls unabhängig von ihrem Preis als hochwertig erscheinen lassen sollen. Es sei lediglich vorgetragen, was die Verlegung der Fliesen – ohne Material – gekostet habe. Darauf komme es aber nicht an. Maßgeblich sei allein die Hochwertigkeit der Fliesen selbst. Die Kosten ihrer Verlegung würden in diesem Zusammenhang keine Rolle spielen. Auch aus dem Umstand, dass die Fliesen 30 × 30 cm groß und diagonal verlegt und verfugt worden seien, ergebe sich keine Hochwertigkeit der Fliesen selbst.

Unstreitig liege die Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung. Zudem sei auch eine erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche (Gewerbe) gegeben. Unmittelbar neben dem Haus befinde sich ein gewerbliches Parkhaus. Zu Unrecht mache der Vermieter geltend, dass der vom Parkhaus ausgehende Lärm nicht zusätzlich neben dem wohnwertmindernden Merkmal „Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung" berücksichtigt werden könne. Aus der Orientierungshilfe ergebe sich nicht, dass die beiden in Rede stehenden Negativmerkmale nicht nebeneinander vorliegen könnten. Bei dem einen Merkmal gehe Verkehrslärm von einer Straße aus, bei dem anderen sei dies nicht erforderlich. In der Klageschrift habe der Vermieter im Übrigen selbst vorgetragen, dass die Straße, von der die hohe Verkehrslärmbelastung ausgehe, die Stadtautobahn sei.

Eine bevorzugte Citylage sei nicht gegeben. Dieser Begriff kennzeichne die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichne, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere für in- und ausländische Besucher und Touristen habe. Die Schloßstraße in Steglitz, auf deren Nähe zur Wohnung der Kläger abstelle, liege aber nicht zentral in Berlin. Dort befinde sich deshalb schon begrifflich nicht die City. Danach könne dahinstehen, ob die Wohnung nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten liege.

Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld sei nicht gegeben. Voraussetzung dafür wäre eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung. Eine Wohnwerterhöhung könne nämlich nicht schon angenommen werden, wenn im Umfeld irgendeine Ruhebank oder irgendein Spielplatz vorhanden sei. Vielmehr müssten sich auch diese Einzelbeispiele unter die Merkmale „aufwendig gestaltet" subsumieren lassen. Dazu fehle ausreichend substantiierter Vortrag. Auch hinsichtlich der vorgetragenen Grünanlage sei nicht von einer aufwendigen Gestaltung auszugehen. Unstreitig verfüge der Innenhof zwar über alten Baumbestand, Rasen und Sträucher. Jedoch seien diese nicht in einem Innenhof als parkähnliche Anlage gemeinsam angelegt (LG Berlin GE 2011, 200 f.).