Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007

Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007, geräumiger Balkon, Nische kein Abstellraum, unzureichende Elektroinstallation, ungünstiger Wirkungsgrad der Heizungsanlage, Müllschlucker als gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche, stark vernachlässigte Umgebung (Graffiti)

1. Ein Balkon von 1,80 m x 2,00 m ist nicht als groß und geräumig anzusehen.

2. Eine Nische in einem Zimmer ist einem Abstellraum nicht gleichzustellen.

3. Eine Elektroinstallation ist unzureichend, wenn es in Wohnzimmer, Schlafzimmer und Küche jeweils nur zwei Steckdosen gibt und im Bad und Flur überhaupt keine Steckdosen vorhanden sind.

4. Eine Heizungsanlage weist mangels weiteren Vortrags nicht allein deswegen einen ungünstigen Wirkungsgrad auf, weil sie über 20 Jahre alt ist, wenn im Jahre 2001 zumindest neue Brenner integriert wurden.

5. Ein Müllschlucker ist einer gestalteten und abschließbaren Müllstandsfläche gleichzusetzen.

6. Der Vortrag des Mieters, nahezu jedes Haus in der näheren Umgebung sei mit Graffiti verschmiert, reicht nicht aus, um von einer stark vernachlässigten Umgebung ausgehen zu können.

(Leitsätze der Redaktion)

Auf Grund schriftlichen Mietvertrages vom 9.5.1985 (...) sind die Kl. Vermieterin und der Bekl. Mieter einer im 6. Obergeschoss des Hauses A.str., Berlin, gelegenen Wohnung.

Die Kl. begehrt auf Grund einer Mieterhöhung vom 17.3.2008 die Zustimmung des Bekl. zu einer Erhöhung der monatlichen (Wohnungs‑) Nettokaltmiete auf 176,93 €, und zwar mit Wirkung ab dem Juni 2008.

Die Kl. behauptet, der geforderte Betrag übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Es seien in vier einzelnen Merkmalsgruppen des Berliner Mietspiegels 2007, im Gesamtergebnis in drei Gruppen wohnwerterhöhende Merkmale gegeben. (...)

(...) Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf eine Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung auf einen Betrag von 176,93 € zu, §§ 535, 557 Abs. 3, 558 Abs. 1, 558 b ff. BGB. (...)

Das Mieterhöhungsverlangen ist inhaltlich begründet, indem es auf einen Betrag gerichtet ist, der dem um eine Merkmalsgruppe erhöhten Mittelwert des Mietspiegels entspricht.

Es ist davon auszugehen, dass eine Nettokaltmiete von 4,55 €/m2 der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Diese ist unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2007 zu bestimmen. Dieser enthält die (widerlegliche) Vermutung, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (für ältere Berliner Mietspiegel: LG Berlin, Mietermagazin 2003, 337 [ZK 65]).

Für die streitbefangene Wohnung weist der Mietspiegel in dem nach dem übereinstimmenden Parteienvortrag maßgeblichen Mietspiegelfeld D 6 einen Oberwert von 5,12 €, einen Unterwert von 3,78 € und einen Mittelwert von 4,41 €, jeweils pro Quadratmeter, aus. Zur Bestimmung, auf welchen Betrag innerhalb der Spanne sich die ortsübliche Miete von der konkreten Bekl.wohnung vergleichbaren Wohnungen beläuft, war ergänzend die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung heranzuziehen (LG Berlin, Mietermagazin 2003, 337 [ZK 65]).

Die klägerseits vermieteten Räumlichkeiten weisen in der Gesamtschau mindestens in einer Merkmalsgruppe überwiegend wohnwerterhöhende Merkmale auf.

Die Merkmalsgruppe 1 ist mit der freistehenden Badewanne und den überwiegend nicht gefliesten Wänden unstreitig als negativ, die Merkmalsgruppe 2 mit den Wandfliesen im Arbeitsbereich der Küche unstreitig als positiv anzusehen.

In der Merkmalsgruppe 3 ist von einem Überwiegen wohnwertmindernder Merkmale auszugehen. Zwar sind die Räumlichkeiten unstreitig als überwiegend gut belichtet und besonnt anzusehen. Weitere positive Merkmale sind jedoch nicht dargetan. Dies gilt zunächst hinsichtlich des von der Kl. mit einer Grundfläche von 3,6 m2 (laut Bekl. lediglich 2,755 m2) angegebenen Balkons. Selbst der Betrag von 3,6 m2 ist mit fiktiven rechnerischen Seitenlängen von z. B. 1,80 m x 2,0 m nicht als groß und geräumig anzusehen. Denn auf einer derartigen Grundfläche finden gerade einmal ein Tisch und zwei Stühle Platz. Auch ist das wohnwerterhöhende Merkmal eines Abstellraumes oder eines Einbauschrankes innerhalb der Wohnung nicht gegeben.

Das Vorhandensein einer Nische in einem Zimmer der Wohnung ist einem Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung nicht gleichzusetzen. Denn bei einer Nische handelt es sich - anders als bei einem Einbauschrank oder Abstellraum - um einen nicht zu allen Seiten hin verschlossenen Raum. Dies bedeutet insofern eine nicht unerhebliche Einbuße, als ohne die Anbringung einer zusätzlichen Abtrennung die in der Nische gelagerten Gegenstände frei einsichtig sind und das Gesamtbild des betreffenden Raumes beeinträchtigen.

Dem danach vorgetragenen einen positiven Merkmal stehen mindestens zwei - und damit überwiegende - negative Merkmale entgegen. So befinden sich vermieterseits in der Wohnung keinerlei Anschlüsse für eine Waschmaschine, da der Waschmaschinenanschluss, der vorhanden ist, unstreitig vom Vormieter herrührt und dem Bekl. zur Verfügung gestellt wurde. Zugunsten der Vermieterin kann dies daher nicht berücksichtigt werden. Darüber hinaus ist die Elektroinstallation deshalb als unzureichend anzusehen, weil es in Wohnzimmer, Schlafzimmer und auch in der Küche lediglich jeweils zwei Steckdosen gibt und im Bad und im Flur Steckdosen überhaupt nicht vorhanden sind. An dieser unzureichenden Ausstattung mit Steckdosen ändert auch der Wandauslass im Bad nichts, weil ein Mieter nicht verpflichtet ist, durch die Anbringung eines - mit einer Steckdose versehenen - Spiegelschranks die Möglichkeit Benutzung eines elektrischen Geräts - etwa Rasierapparat, Föhn o. Ä. - im Bad zu schaffen. Der lapidare, fast zynisch erscheinende Hinweis auf die Möglichkeit der Nutzung von Mehrfachsteckleisten entkräftet den unzureichenden Charakter der Installation nicht. Denn die damit letztlich verlangte ganz intensive Nutzung von Mehrfachsteckdosen stellt eine korrekte elektrische Versorgung nicht sicher, weil sie zu einer Überlastung der vorhandenen Steckdosen führen kann und der Einsatz von einigen Mehrfachsteckleistungen bei der üblichen Vielzahl von in einem durchschnittlichen Haushalt genutzten elektrischen Geräten bereits bei einer angemessenen Grundversorgung mit Steckdosen ohnehin erforderlich ist.

In der Merkmalsgruppe 4 überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale. Zunächst ist unstreitig von einem abschließbaren Fahrradraum auszugehen. Darüber hinaus ist das weitere positive Merkmal eines kostenlosen zu Wohnung gehörenden Stellplatzes vorhanden. Diesen beiden positiven Merkmalen steht in Gestalt eines schlechten Instandhaltungszustandes des Gebäudes allenfalls ein wohnwertminderndes Merkmal gegenüber, über dessen Vorhandensein letztlich aber eben nicht entschieden werden muss. Denn das einzige weitere behauptete negative Merkmal eines altersbedingt ungünstigen Wirkungsgrades der Heizanlage ist nicht als gegeben anzusehen. Hier ist die völlig allgemein gehaltene Wiederholung des unbestimmten Rechtsbegriffs der Spanneneinordnung nicht geeignet, um konkret deutlich zu machen, weshalb der Wirkungsgrad der Heizungsanlage, in die im Jahre 2001 zumindest ein neuer Brenner integriert wurde, altersbedingt ungünstig sein soll. Der Bekl. hat weder aus dem Rahmen fallende Heizkosten vorgetragen noch sonst deutlich gemacht, weshalb die Heizung in Bezug auf ihre Effizienz von der durchschnittlichen Güte derartiger Anlagen abweicht.

Die Merkmalsgruppe 5 ist als positiv anzusehen und gibt damit - bei der Ausgeglichenheit der vorstehend behandelten Merkmalsgruppen - den Ausschlag.

Zunächst ist aber auf Grund der Ähnlichkeit der Gegebenheiten mit einer gestalteten und abschließbaren Müllstandfläche von dem Vorliegen eines positiven Merkmals auszugehen. Einem solchen ausdrücklich benannten Merkmal ist das Vorhandensein einer Müllschluckanlage gleichzusetzen. Denn deren Benutzung für das Entsorgen des üblicherweise im Haushalt anfallenden Mülls geschieht noch im Mietshaus, ohne dass weite Wege im wettermäßig ungeschützten Freien unternommen werden müssen. Zur Unkompliziertheit dieses Entsorgungsvorgangs kommt hinzu, dass unangenehme Gänge in ästhetisch nicht ansprechende Bereiche des Grundstücks entfallen. Es kommt angesichts dessen nicht darauf an, ob zusätzlich zu dieser - auch vom Bekl. nicht als positiv in Abrede gestellten - Müllschluckanlage auf dem Grundstück eine weitere eher negativ zu beurteilende Fläche vorhanden ist, auf der Container für Papier und eine gelbe Tonne vorhanden sind.

Demgegenüber kann von einer Lage an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Lärmbelästigung oder Belastung durch Flugverkehr nicht ausgegangen werden. Denn das Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2007 zeichnet die A.straße nicht mit einem Stern als solche belastete Straße aus. Weshalb gerade das Haus, in dem sich die Wohnung des Bekl. befindet, durch Flugzeuge besonders lärmbeschwert sein soll und dabei bei der Erstellung des Straßenverzeichnisses unberücksichtigt geblieben sein soll, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

Auch hat der Bekl. nicht dargetan, dass sich das Wohnhaus in einer einfachen Wohnlage innerhalb einer stark vernachlässigten Umgebung befindet. Hierzu ist der völlig allgemein gehaltene Vortrag des Bekl., „nahezu jedes" Haus in der näheren Umgebung sei mit Graffiti beschmiert, und gegenüber dem von ihm bewohnten Haus befinde sich eine verfallene Fabrikruine, zu pauschal, § 138 Abs. 1 ZPO. Dies gilt insbesondere, nachdem die Kl. die diesbezüglichen Behauptungen mit Schriftsatz vom 16.9.2008 in Abrede gestellt hat. Hier hätte es dem Bekl. oblegen, im Einzelnen vorzutragen, wo sich das verfallene Haus konkret befindet, welches Ausmaß sein Baukörper besitzt und inwiefern es - etwa wegen seines großen prägenden Charakters - für die Umgebung der von dem Bekl. bewohnten Wohnung beherrschend ist. Der Vortrag „nahezu jedes Haus (sei) beschmiert" ist ohne eine Aufzählung der im Einzelnen betroffenen Anwesen und der Mitteilung ihrer konkreten Nähe zum Haus des Bekl. ebenfalls zu allgemein. Ein tatsächlich massiv übersteigertes Ausmaß der Vernachlässigung der Umgebung ist danach aus dem Vortrag nicht ersichtlich. (...)

Ein Balkon von 1,80 m x 2,00 m ist nicht groß und geräumig. Eine Nische ist kein Abstellraum. Jeweils nur zwei Steckdosen in Wohn- und Schlafzimmer sowie Küche sind unzureichend, wenn in Bad und Flur überhaupt keine Steckdosen vorhanden sind. Eine Heizungsanlage muss nicht allein wegen ihres Alters einen ungünstigen Wirkungsgrad aufweisen. Graffiti bei Häusern in der näheren Umgebung sprechen nicht ohne Weiteres für eine stark vernachlässigte Umgebung.

Vermieter und Mieter stritten sich im Mieterhöhungsprozess um verschiedene wohnwertmindernde Merkmale.

Das AG Wedding sah einen Balkon von 1,80 m x 2,00 m nicht als groß und geräumig an und eine Nische nicht als Abstellraum. Jeweils nur zwei Steckdosen in Wohn‑ und Schlafzimmer sowie Küche seien unzureichend, wenn in Bad und Flur überhaupt keine Steckdosen vorhanden sind. Eine Heizungsanlage müsse nicht allein wegen ihres Alters einen ungünstigen Wirkungsgrad aufweisen. Graffiti bei Häusern in der näheren Umgebung sprächen nicht ohne Weiteres für eine stark vernachlässigte Umgebung.

• Aktuelle Rechtsprechung

– Balkon

AG Neukölln, Urteil vom 4. April 2007 - 9 C 34/06 -, MM 2007, 262 (Ls.): Ein Balkon mit einer Breite von 1,40 m ist nicht „groß und geräumig".

AG Mitte, Urteil vom 11. März 2008 - 5 C 152/07 -, GE 2008, 1263: Für einen geräumigen Balkon reicht es aus, wenn ein Tisch aufgestellt werden kann, an dem zwei Personen Platz nehmen können (hier: 1,70 m breit und 3 m lang)

AG Hohenschönhausen, Urteil vom 6. Juni 2008 - 4 C 100/08 -, GE 2008, 1628: Ein Balkon mit einer Grundfläche von mindestens 4 m2 ist auch dann „geräumig", wenn er zwar 6 m lang, aber nur 1,17 m breit ist.

– Abstellraum

LG Berlin, Urteil vom 23. Januar 2007 - 63 S 160/07 -, GE 2008, 1259: Eine Speisekammer zählt als Abstellraum innerhalb der Wohnung und ist damit ebenfalls wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

LG Berlin, Urteil vom 6. März 2008 - 67 S 9/08 -, GE 2008, 1257: Auch die von der Küche aus zugängliche Speisekammer ist als „Abstellraum innerhalb der Wohnung" anzusehen.

AG Schöneberg, Urteil vom 2. Oktober 2008 - 10a C 116/07 -, GE 2008, 1565 - n. rkr. -: Eine nicht verschließbare Nische im Flur ist kein „Abstellraum".

AG Köpenick, Urteil vom 28. Oktober 2008 - 7 C 220/08 -, GE 2008, 1629: Ein an die Küche angrenzender Verschlag mit einer Grundfläche von knapp 0,84 m2 ist nicht als Abstellraum anzusehen.

– Elektroinstallation

AG Köpenick, Urteil vom 28. Oktober 2008 - 7 C 220/08 -, GE 2008, 1629: Die Elektroinstallation ist unzureichend, wenn das Wohnzimmer mit zu wenigen und teilweise veralteten Steckdosen ausgestattet ist.

AG Schöneberg, Urteil vom 2. Oktober 2008 - 10 a C 116/07 - GE 2008, 1565: Das Fehlen einer Steckdose im Bad ist wohnwertmindernd.

AG Tempelhof‑Kreuzberg, Urteil vom 21. Juli 2008 - 20 C 103/08 -, GE 2008, 1199: Bei Fehlen einer Steckdose im Badezimmer liegt eine unzureichende Elektroinstallation vor.

AG Wedding, Schlussurteil vom 11. April 2007 - 18 C 430/06 -, MM 2007, 263 (Ls.): Wenn in jedem Zimmer lediglich eine Steckdose vorhanden ist, liegt das negative Wohnwertmerkmal „unzureichende Elektroinstallation" vor.

– Heizungsanlage

LG Berlin, Urteil vom 23. Januar 2007 - 63 S 160/07 -, GE 2008, 1259: Eine Heizanlage, die vor 1984 eingebaut wurde, gilt als Heizung mit ungünstigem Wirkungsgrad und ist wohnwertmindernd zu berücksichtigen.

– Umgebung

AG Mitte, Urteil vom 11. März 2008 - 5 C 152/07 -, GE 2008, 1263: Eine stark vernachlässigte Umgebung ist nicht schon dann anzunehmen, wenn Fassaden und Hauseingangstüren des Wohnblocks mit Graffiti beschmiert sind.