Orientierungshilfe des Mietspiegels 2003 zur Spanneneinordnung heranzuziehen

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung heranzuziehen, auch wenn sie nicht Bestandteil des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2003 ist.

(...) Stehen - wie hier in Gestalt der Mietspiegel 2000 und 2003 - verschiedene Beweismittel unterschiedlicher Qualität zur Verfügung, so steht es nicht im Belieben der Parteien oder des Gerichts, welches von beiden heranzuziehen ist. Vielmehr ist es zwingend geboten, der Sachentscheidung das nach billigem Ermessen qualitativ bessere Beweismittel zugrunde zu legen. Dabei handelt es sich hier um den Mietspiegel 2003, denn dieser liefert bessere Näherungswerte für die ortsübliche Miete im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsbegehrens als der Mietspiegel 2000. Entscheidend dafür ist der Erhebungsstichtag für die statistische Ermittlung der Miethöhe (vgl. LG Berlin, GE 1996, 1547 und MM 2001, 151; LG Freiburg, WuM 1995, 714; LG München, WuM 1995, 45); dies war beim Mietspiegel 2003 der 1. März 2002, während Erhebungsstichtag für den Mietspiegel 2000 der 1. Oktober 1999 war.

Für die gerichtliche Überzeugungsbildung verwertbar sind entgegen der Ansicht des Kl. nicht nur die auf statistischen Ermittlungen beruhenden Mietspannen samt der jeweiligen Mittelwerte und der für "Sondermerkmale" ermittelten Zuschläge des qualifizierten Mietspiegels 2003, die der Entscheidung schon nach der gesetzlichen Vermutung des § 558 d Abs. 3 BGB zugrunde zu legen sind. Vielmehr darf das Gericht auch die mit dem Mietspiegel veröffentlichte "Orientierungshilfe" zur Spanneneinordnung heranziehen, um sich seine Überzeugung von der "genauen" Höhe der ortsüblichen Miete innerhalb der statistisch ermittelten Spanne zu verschaffen.

Dabei ist davon auszugehen, daß selbst mit maximalem Ermittlungsaufwand "die ortsübliche Miete" für eine konkrete Wohnung niemals wissenschaftlich exakt ermittelt, sondern immer nur ein mit mehr oder weniger großer Fehlerwahrscheinlichkeit behafteter Näherungswert gefunden werden kann (vgl. zu den Grenzen statistisch gewinnbarer Erkenntnisse: Vallendar, Ermittlung und Beurteilung von Imrnissionen nach der TA Luft - Statistische Methoden als Problem des Untersuchungsgrundsatzes, GewArch 1981, 281 ff.). Nun ist zwar die "Orientierungshilfe" ausdrücklich nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Sie stellt auch kein "antizipiertes Sachverständigengutachten" dar, denn ihre Aussagen sind nicht auf wissenschaftlicher Grundlage statistisch ermittelt worden. Die "Orientierungshilfe" wird aber gleichwohl, wie in Ziff. 4. des Mietspiegels ausgeführt, von dem "umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen" und ist deshalb nach Auffassung des Gerichts geeignet, einen angemessenen und in qualitativer Hinsicht ausreichenden Näherungswert für die ortsübliche Vergleichsmiete einer bestimmten Wohnung zu finden.

Ein besseres oder genaueres Beweismittel, um die ortsübliche Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung zu bestimmen, ist nicht ersichtlich. Insbesondere verspricht sich das Gericht von dem seitens des Kl. angebotenen Sachverständigengutachten keine besseren oder genaueren Erkenntnisse, als sie auf Grundlage der "Orientierungshilfe" zu gewinnen sind. Ebenso wie die "an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten" wäre auch der Sachverständige bei der Ermittlung der zutreffenden Miethöhe im Rahmen und auf Grundlage der Werte des qualifizierten Mietspiegels - darauf müßte sich die Aufgabe des Sachverständigen angesichts der gesetzlichen Vermutung des § 558 d Abs. 3 BGB beschränken - letztlich auf Schätzungen und andere mehr oder weniger willkürliche subjektive Werteinstufungen angewiesen. Anders als die "an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten" könnte er dabei noch nicht einmal auf die erhobenen Daten, die den Mietspiegelwerten zugrunde liegen, zurückgreifen.

Um die "ortsübliche Vergleichsmiete" für eine konkrete Wohnung nach wissenschaftlichen Grundsätzen mit einer dem Mietspiegel vergleichbaren Qualität zu ermitteln, müßte letztlich ein neuer "wohnungsspezifischer Mietspiegel" auf einer vergleichbar breiten Datengrundlage erstellt werden. Dies würde aber nicht nur den gesetzlichen Vorgaben des § 558 d BGB widersprechen, sondern wäre auch mit unverhältnismäßig hohen Verfahrenskosten verbunden. Der Gesetzgeber hat die Grenzen des Ermittlungsaufwandes - und damit zugleich die für das Erkenntnisverfahren hinzunehmende Fehlerwahrscheinlichkeit - abstrakt festgelegt, indem er in § 558 d BGB den "qualifizierten Mietspiegel" definiert und mit der Vermutung seiner inhaltlichen Richtigkeit ausgestattet hat. Im gerichtlichen Erkenntnisverfahren müssen es die Parteien danach jedenfalls im Regelfall hinnehmen, wenn die "genaue" ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung nicht auf wissenschaftlich-mathematischer Grundlage ermittelt, sondern ausgehend von der Spanne des Mietspiegels auf Grundlage der "Orientierungshilfe" als hinreichend aussagekräftiger Näherungswert gewonnen wird. Für diese Verfahrensweise spricht schließlich auch die gegenüber der Erhebung eines Sachverständigenbeweises bessere Transparenz der gerichtlichen Entscheidungsfindung und damit das Argument der Rechtssicherheit.

Die Orientierungshilfe ist nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels 2003, so daß strittig ist, ob sie weiterhin als Beweismittel geeignet sein kann.

Im Mieterhöhungsverlangen vom 25. März 2002 bezog sich der Vermieter auf den Mietspiegel 2000. Nach Veröffentlichung des Mietspiegels 2003 während des Zustimmungsprozesses meinte er, es müsse ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Mit Urteil vom 22. Mai 2003 verwies das Amtsgericht Neukölln darauf, daß maßgeblich der Erhebungsstichtag sei, selbst wenn der Mietspiegel erst lange später veröffentlicht wird. Das war hier der Mietspiegel 2003. Auch die Orientierungshilfe sei zur Spanneneinordnung heranzuziehen, da ein besseres oder genaueres Beweismittel nicht zur Verfügung stehe. Schließlich sei selbst mit maiximalem Ermittlungsaufwand die Miete für die konkrete Wohnung niemals wissenschaftlich exakt zu ermitteln.