Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels

Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels; nicht nutzbarer Balkon; hochwertiger Bodenbelag; Belichtung; Berliner Zimmer; nicht vorhandener Balkon; versiegelter Dielenfußboden; gut belichtet/besonnt

1. Die Wohnung ist nicht „gut belichtet und besonnt", wenn zwar die zwei nach Süden zeigenden Zimmer mit einer Größe von 25,30 m2 und 21,30 m2 diese Eigenschaft aufweisen, das Berliner Zimmer mit 36,60 m2 aber als schlecht belichtet und besonnt eingestuft wird und die beiden weiteren nach Osten und Norden liegenden Zimmer allenfalls als durchschnittlich belichtet und besonnt eingestuft werden können.

2. Ein nicht vorhandener Balkon ist nicht einem „nicht nutzbaren Balkon" gleichzusetzen.

3. Ist die gesamte Wohnung mit abgezogenen und versiegelten Dielen versehen, ist sie mit einem „hochwertigen Bodenbelag" ausgestattet.

4. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Ersatz des ihn im Zustimmungsprozess vertretenden Rechtsanwalts, wenn die Parteien lediglich um die Bewertung von Orientierungsmerkmalen streiten.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. ist Vermieter der im Tenor bezeichneten Wohnung, die Bekl. sind seit dem 15. Februar 2006 Mieter (...).

Mit Schreiben vom 25. Oktober 2007, welches den Bekl. am selben Tage zugegangen ist, forderte der Kl. die Bekl. auf, der Erhöhung der Nettokaltmiete für ihre Wohnung von 870 € auf 939,38 € ab dem 1. Januar 2008 zuzustimmen. Die Bekl. stimmten mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 12. Dezember 2008 einer Erhöhung auf 874,35 € zu. Der Kl. begehrt jetzt lediglich die Zustimmung auf einen Betrag von 910,00 € nettokalt, wie er es bereits außergerichtlich zur Vermeidung eines Rechtsstreits angeboten hatte.

Die 1898 fertiggestellte Wohnung der Bekl. liegt im 3. Obergeschoss, verfügt über fünf Zimmer, befindet sich in mittlerer Wohnlage und ist 144,52 m2 groß. Sie ist mit Bad, WC und Sammelheizung ausgestattet. Über dem 3. Obergeschoss befindet sich das Dachgeschoss.

In den Merkmalgruppen 1, 4 und 5 überwiegen unstreitig die wohnwerterhöhenden Merkmale, darüber hinaus liegen die Sondermerkmale „modernes Bad" und „moderne Einbauküche" vor.

Die Merkmalgruppe 2 ist neutral.

Die Wohnung verfügt in allen fünf Zimmern und in den Fluren über abgezogene und fachgerecht versiegelte Dielen in gutem Zustand. Zwei Zimmer mit 25,30 m2 und 21,30 m2 Größe weisen nach Süden, ein hofseitig gelegenes 14 m2 großes Zimmer nach Osten und ein weiteres mit 12,80 m2 nach Norden. Das Berliner Zimmer mit einer Fläche von 30,60 m2 geht ebenfalls zum Hof und hat lediglich in einer Zimmerecke ein Fenster, das nach Osten weist.

Die Wohnung hat keinen Balkon.

Der Kl. behauptet, die Wohnräume seien überwiegend gut belichtet und besonnt. Das nach Osten liegende Zimmer gehe zwar zum Hof, habe aber bis 12 Uhr mittags Sonneneinstrahlung und sei durch die helle gegenüberliegende Hausfassade gut belichtet. Auch das nach Norden weisende Zimmer sei aufgrund der Reflexionen gut belichtet.

Er ist der Ansicht, der Dielenboden rechtfertige das Vorhandensein des Sondermerkmal „hochwertiger Bodenbelag". (...)

I. Die gemäß § 558 b Abs. 2 BGB zulässige Klage ist aus den §§ 558, 558 a BGB teilweise begründet.

Der Kl. kann die Zustimmung der Bekl. zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 903,25 € ab dem 1. Januar 2008 verlangen.

Die formalen Voraussetzungen für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen sind gegeben. Das Verlangen des Kl. vom 25. Oktober 2007 ist gemäß § 558 a BGB in einer für die Bekl. als Mieter nachvollziehbaren Weise unter Bezugnahme auf das zutreffende Mietspiegelfeld K2 des Berliner Mietspiegels 2007 begründet worden.

Das Verlangen der Kl. erfüllt auch die Voraussetzungen des § 558 BGB:

Die Miete war in dem Zeitpunkt, zu welchem die Erhöhung eintreten sollte, also zum 1.1.2008 seit 15 Monaten - gerechnet vom Zeitpunkt der Abgabe des Erhöhungsverlangens - unverändert.

Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB wird durch das Verlangen des Kl. nicht überschritten.

Die Forderung des Kl. übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB allerdings teilweise, er kann lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 903,25 € verlangen.

Für die Wohnung der Bekl. ist ‑ worüber zwischen den Parteien Einvernehmen besteht - das Mietspiegelfeld K2 des Berliner Mietspiegels 2007 einschlägig, dessen Spanne von 3,52 € bis 5,95 € bei einem Mittelwert von 4,67 €/ m2 reicht.

Dem Mittelwert des Mietspiegels sind 0,77 €/ m2 wegen wohnwerterhöhender Merkmale im Sinne des einschlägigen Mietspiegels (siehe unter A.) und 0,81 €/ m2 wegen Sondermerkmalen (siehe unter B.) hinzuzurechnen, womit sich eine Quadratmetermiete von (4,67 + 0,77 + 0,81 =) 6,25 € nettokalt rechtfertigt:

A. In den Merkmalgruppen 1, 4 und 5 überwiegen unstreitig die wohnwerterhöhenden Merkmale.

Die Merkmalgruppe ist neutral zu werten. Hier war allein streitig, ob die Wohnung gut belichtet und besonnt ist und ob der nicht vorhandene Balkon ein wohnwertminderndes Merkmal darstellt.

Nach dem Vortrag der Parteien ist die Wohnung nicht gut sondern durchschnittlich belichtet und besonnt. Dabei sind unstreitig die beiden nach Süden zeigenden Zimmer mit einer Größe von 25,30 m2 und 21,30 m2 als gut belichtet und besonnt einzustufen.

Das Berliner Zimmer mit 30,60 m2 wurde von den Parteien als unstreitig schlecht belichtet und besonnt eingestuft.

Die beiden weiteren nach Osten und Norden liegenden Zimmer können allenfalls als durchschnittlich belichtet und besonnt bewertet werden. Der Kl. hat zwar behauptet, das nach Osten liegende Schlafzimmer sei während der Vormittagsstunden gut besonnt und durch Reflexionen und Streulicht - genau wie das nach Norden liegende Zimmer - auch während der übrigen Zeit gut belichtet ist. Dem kann jedoch nicht gefolgt werden.

Dem Kl. ist zwar darin zu folgen, dass die Sonne das Schlafzimmer ereichen kann, weil über der Wohnung der Bekl. nur noch das Dachgeschoss liegt. Dies ist aber allenfalls in den Sommermonaten und auch dann nur vormittags der Fall, da eine direkte Sonneneinstrahlung bei tieferstehender Sonne in der überwiegenden Zeit des Jahres nicht mehr möglich ist.

In das nach Norden liegende Zimmer fällt auch nach dem klägerischen Vortrag nie Sonne. Konkreter Vortrag des Kl. zu den genauen Beleuchtungsverhältnissen in den beiden streitigen Zimmern, der eine Beweisaufnahme hätte nach sich ziehen können, fehlt jedoch. Allein die Schilderung des Zustandes von draußen genügt dafür nicht, zumal sich der Kl. als Vermieter selbst von den Lichtverhältnissen in den Zimmern zu verschiedenen Tageszeiten ein Bild hätte machen und dazu genauer hätte vortragen können.

Der fehlende Balkon stellt kein wohnwertminderndes Merkmal dar. Entgegen der Auffassung des Kammergerichts (GE 2004, 1391 f.) ist ein nicht vorhandener Balkon dem „nicht nutzbaren" Balkon nicht gleichzusetzen. Zum einen hätte im Mietspiegel dann „kein bzw. kein nutzbarer Balkon" stehen müssen, da das Merkmal des nicht nutzbaren Balkons denklogisch voraussetzt, dass zumindest ein Balkon vorhanden ist.

Zum anderen wird ein nicht nutzbarer Balkon - anders als der nicht vorhandene - bei der Wohnflächenberechnung mit 25 - 50 % der Fläche berücksichtigt. Der Mieter zahlt in der Regel bei einem nicht nutzbaren Balkon bereits aus diesem Grund allein von der Wohnflächenberechnung eine höhere Miete als derjenige, der keinen Balkon hat.

B. Der Kl. kann ferner die Sondermerkmal „Modernes Bad" = 0,37 €/ m2, „Moderne Einbauküche" = 0,24 €/ m2 und „Hochwertiger Bodenbelag" = 0,20 €/ m2 zu seinen Gunsten in die Berechnung der zulässigen Miete einbeziehen.

Die beiden erstgenannten Sondermerkmale liegen unstreitig vor.

Es ist jedoch auch das Sondermerkmal „Hochwertiger Bodenbelag" gegeben, da die gesamte Wohnung mit abgezogenen und versiegelten Dielen in gutem Zustand ausgestattet ist.

Der Mietspiegel 2007 nennt als Beispiele für hochwertigen Bodenbelag u. a. Parkett­/Laminatboden o. Ä., hochwertige Fliesen oder hochwertigen Teppichboden, wobei sich der Bodenbelag in gutem Zustand befinden und in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume vorhanden sein muss. Dies trifft nach Auffassung des Gerichts auf abgezogene und fachgerecht versiegelte Dielen zu. Diese haben zum einen wesentlich bessere Wohneigenschaften als der aus Kunststoff bestehende Laminatboden. Letzterer kann aufquellen, falls er mit größeren Mengen Wasser in Berührung kommt und vermittelt gerade wegen der Kunststoffeigenschaft beim Barfußlaufen nicht den wohnlichen Eindruck wie Dielen. Gerade in großen Altbauzimmern hören sich Schritte auf dem Laminatboden „künstlich" an, es hallt häufig.

Die Auffassung des Amtsgerichts Mitte (Urteil vom 1.11.2006 - 5 C 526/05 -, MM 2007, 335), dass es sich bei Dielenboden um einen im Altbau standardmäßig vorhandenen Boden handelt und daher das Sondermerkmal ausscheidet, überzeugt nicht. Der allgemeine Standard rechtfertigt nach der Beschreibung im Mietspiegel gerade nicht die Annahme eines Sondermerkmals, der Bodenbelag muss sich vielmehr in einem guten Zustand befinden. Damit spricht nichts dagegen, einem mit „Ochsenblut" oder anderer Farbe grob überstrichenen oder einem vielfach gestückelten Dielenboden die Eigenschaft des Sondermerkmals zu verwehren, sie jedoch bei einem abgeschliffenen und gewachsten oder lackierten Dielenboden anzunehmen.

Ein Dielenboden hat mit mindestens zehn Jahren auch eine längere Lebensdauer als beispielsweise ein Teppichboden, der je nach Qualität bereits nach fünf Jahren unansehnlich und verschmutzt sein kann. Die Kosten für das fachgerecht Abschleifen und Versiegeln von Dielen übersteigen zudem die Kosten, die für die Auswechslung von Teppichboden anfallen.

Zusammengerechnet ergeben die Sondermerkmale einen Zuschlag von (0,20 + 0,24 + 0,37) 0,81 €/ m2.

II. Die Widerklage ist unbegründet.

Dem Bekl. steht gegen den Kl. aus keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Freistellung von den Anwaltskosten zu.

Ein solcher könnte sich allenfalls aus § 280 Abs. 1 BGB ergeben, falls der Kl. eine Pflichtverletzung im laufenden Mietverhältnis begangen hätte. Ein Schadensersatzanspruch könnte dann bejaht werden, wenn der Kl. eine völlig überhöhte Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erhoben hätte oder bezüglich der Wohnwertmerkmale falsche Angaben gemacht hätte bzw. es schuldhaft unterlassen hätte, Eigenschaften der Wohnung zu ermitteln.

Dies liegt hier nicht vor. Die Parteien streiten um die Bewertung von Dielen als Sondermerkmal, hierzu gibt es kaum Rechtsprechung. Der zweite Hauptstreitpunkt ist die Belichtung und Besonnung der Wohnung, die im Ergebnis vom Gericht als neutral bewertet wurde, aber keinesfalls vom Kl. zu Unrecht als positiv vorgetragen wurde.

Da eine Pflichtverletzung des Kl. nicht ersichtlich ist, scheidet ein Anspruch des Bekl. aus.

Wenn nur zwei von fünf Zimmern der Wohnung gut belichtet und besonnt sind, ist das nicht wohnwerterhöhend. Ein nicht vorhandener Balkon ist nicht wohnwertmindernd, abgezogener und versiegelter Dielenfußboden in der gesamten Wohnung ist wohnwerterhöhend.

Der Vermieter hatte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung geklagt und berief sich auf darauf, dass die Wohnung gut belichtet und besonnt sei und der abgezogene und versiegelte Dielenfußboden in der gesamten Wohnung wohnwerterhöhend sei. Der Mieter berief sich u. a. darauf, dass der fehlende Balkon wohnwertmindernd sei. Ferner verlangte er widerklagend Freistellung von den Kosten des ihn vertretenden Rechtsanwalts.

Das AG Tempelhof‑Kreuzberg sah zwar die Wohnung nicht als gut belichtet und besonnt an, weil dies nur für zwei von fünf Zimmern der Wohnung zutreffe. Es stufte aber die abgezogenen und versiegelten Dielen in der gesamten Wohnung als wohnwerterhöhend ein und sah den fehlenden Balkon nicht als wohnwertmindernd an. Einen Anspruch des Mieters auf Freistellung von den Kosten des ihn vertretenden Rechtsanwalts verneinte es, weil die Parteien lediglich um die Bewertung von Orientierungsmerkmalen gestritten hätten, ohne dass der Vermieter eine völlig überhöhte Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erhoben oder bezüglich der Wohnwertmerkmale falsche Angaben gemacht habe.

Hinsichtlich des wohnwerterhöhenden Merkmals „überwiegend gut belichtet/besonnt" stellt das AG Tempelhof-Kreuzberg vertretbar darauf ab, dass nur zwei Zimmer in einer Fläche von insgesamt 46,60 m2 der insgesamt fünf Zimmer der 144,52 m2 großen Wohnung diese Eigenschaft aufweisen. Immer noch umstritten ist, ob auch ein fehlender Balkon „kein nutzbarer Balkon" ist (so LG Berlin, Urteil vom 27. November 2007 - 63 S 144/07 -, GE 2008, 124; so schon früher KG, Urteil vom 2. September 2004 - 12 U 211/03 -, GE 2004, 1391; KG, Urteil vom 30. September 2004 - 8 U 54/03 -, GE 2004, 1392; a. A. LG Berlin, Urteil vom 6. März 2008 - 67 S 9/08). Das damals eingeholte Gutachten des GEWOS gibt jedoch dafür nichts her, die Begründung für die Gleichstellung des fehlenden mit einem nicht nutzbaren Balkon überzeugt nicht. Denn die Nichtbenutzbarkeit eines Balkons setzt dessen Existenz voraus, und ein nicht nutzbarer Balkon wird - anders als der nicht vorhandene - bei der Wohnflächenberechnung zu 25 % bis 50 % berücksichtigt, worauf das AG Tempelhof‑Kreuzberg zu Recht hinweist. Hat die Wohnung keinen Balkon, ist das also nicht als wohnwertminderndes Merkmal zu berücksichtigen (AG Charlottenburg, Urteil vom 15. Juni 2006 - 219 C 41/06 -, GE 2006, 1175; AG Charlottenburg, Urteil vom 2. März 2005 -213 C 573/04 -, GE 2005, 743). „Laminatböden" werden ohne jede Unterscheidung nach ihrer Qualität als „Hochwertiger Bodenbelag" eingestuft, was unabhängig von ihrem Preis vertretbar sein dürfte. Was einem Parkett- oder Laminatboden „ähnlich" ist, dürfte weitgehend eine Wertungsfrage sein.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg kommt - wie schon zuvor das LG Berlin (Urteil vom 27. November 2007 - 63 S 144/07 -, GE 2008, 124) - zu dem vertretbaren Ergebnis, dass das Orientierungsmerkmal „Hochwertiger Bodenbelag" auch dann vorliegt, wenn die gesamte Wohnung mit abgezogenen und versiegelten Dielen versehen ist (a. A. AG Neukölln, Urteil v. 13. Oktober 2004 - 16 C 139/04 -, MM 2004, 411; AG Mitte, Urteil vom 1. November 2006 - 5 C 526/05 -, MM 2007, 335).