Orientierungshilfe als Schätzungsgrundlage

Orientierungshilfe als Schätzungsgrundlage; Mieterhöhungsverlangen; Entbehrlichkeit der Beifügung des Mietspiegels; Kostenentscheidung im Zurückweisungsbeschluss

1. Ein auf den Berliner Mietspiegel 2007 gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß, wenn der Vermieter ausdrücklich auf den Mietspiegel verweist, die Internetadresse der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nennt, wo der Mietspiegel abgerufen und auch eine Online‑Berechnung genutzt werden kann, und der Vermieter dem Schreiben einen vollständigen Ausdruck der einzelnen Schritte der Online‑Berechnung beifügt.

2. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007 stellt grundsätzlich eine geeignete Schätzgrundlage dar; zur Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007.

3. Im Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO kann die erstinstanzliche Kostenentscheidung korrigiert werden.

I. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht als zulässig angesehen. Insbesondere ist das Mieterhöhungsverlangen ausreichend begründet worden, § 558 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 BGB.

Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, wobei jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Das Erhöhungsverlangen muss - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er - wie der Berliner Mietspiegel 2007 - im Amtsblatt veröffentlicht worden und allgemein zugänglich ist (vgl. BGH, GE 2008, 191, 192 = NJW 2008, 573, 574).

Danach ist das Erhöhungsverlangen der Kl. in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Kl. hat im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich auf den Berliner Mietspiegel 2007 verwiesen und die Internetadresse der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung genannt, unter der sowohl der Mietspiegel abgerufen als auch eine Online‑Berechnung genutzt werden kann. Sie hat dem Mieterhöhungsverlangen einen Ausdruck der einzelnen Schritte der von ihr durchgeführten Online-Berechnung beigefügt, aus der die Bekl. erkennen konnten, zu welcher Spanne die Kl. mit ihren Angaben zu Größe, Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung (Innen‑WC, Sammelheizung, Bad) gelangt ist. Aus dem Ausdruck ist auch erkennbar, von welchen wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen die Kl. ausgegangen ist. Dies ist ausreichend. Unerheblich ist, dass der Ausdruck kein Endergebnis nach Spanneneinordnung enthält, da es ausreicht, wenn der Mieter überprüfen kann, ob die Miete überhaupt innerhalb der Spanne liegt (vgl. BGH, GE 2008, 191, 192 = NJW 2008, 573, 574). Unerheblich ist auch, dass weder das Mieterhöhungsverlangen noch der beigefügte Ausdruck die Bezeichnung des konkreten Mietspiegelfeldes (hier: L2) enthalten, da es den Bekl. unabhängig hiervon anhand der einzelnen Angaben der Kl. möglich war, diese Angaben zu überprüfen und über die Mietspiegeltabelle das maßgebliche Feld zu finden.

II. Das Amtsgericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) zutreffend anhand des qualifizierten Mietspiegels geprüft und die Wohnung innerhalb der Spanne eingestuft. Hinsichtlich der Spannenwerte des Berliner Mietspiegels 2007 greift gemäß § 558 d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung des § 292 ZPO ein, da es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt. Innerhalb der Mietspiegelspanne hat das Amtsgericht zu Recht anhand der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung, die nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels gehört, die konkrete übliche Vergleichsmiete durch Schätzung gemäß § 287 Abs. 2, Abs. 1 S. 2 ZPO ermittelt, da eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten im vorliegenden Fall mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden wäre, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (vgl. BGH, GE 2005, 663, NJW 2005, 2074).

Ill. Wegen der einzelnen Merkmalgruppen der Orientierungshilfe gilt:

1. Die Merkmalgruppe 1 "Bad/WC" ist neutral zu bewerten.

Unstreitig ist das wohnwerterhöhende Merkmal "Zweites WC in der Wohnung" gegeben.

Das Amtsgericht hat auch zutreffend das wohnwertmindernde Merkmal "Wände nicht überwiegend gefliest" angenommen. Maßgeblich ist die Ausstattung der Wohnung, die vom Vermieter gestellt wird. Ausstattungsmerkmale, die vom Mieter geschaffen wurden, sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter die Kosten hierfür erstattet hat (Ziff. 6.3 des Berliner Mietspiegels 2007). Unstreitig sind im Bad bis auf eine Wand alle Wände von den Bekl. gefliest worden. Hierfür haben die Bekl. keine Kostenerstattung erhalten. Die Vereinbarung mit der früheren Vermieterin vom 3. November 1998 über eine Kostenerstattung von insgesamt 3.000 DM bezieht sich u. a. auf Fliesen und Material zur Erneuerung des Badfußbodens, jedoch nicht auf die Wandfliesen. Für die weiteren Fliesenarbeiten ergibt sich aus dem Schreiben der früheren Vermieterin vom 3. November 1998 gerade, dass diese als Einbauten der Mieter gelten sollten, weil eine Kostenerstattung durch die Vermieterin ausgeschlossen wurde (Ziff. 2.) und die Mieter verpflichtet werden sollten, bei Auszug auf Verlangen den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.

2. Die Merkmalgruppe 2 "Küche" ist unstreitig neutral zu bewerten.

3. Die Merkmalgruppe 3 "Wohnung" ist neutral zu bewerten, da dem unstreitigen wohnwerterhöhenden Merkmal "Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung" lediglich das wohnwertmindernde Merkmal "Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar" gegenübersteht.

a) Das Amtsgericht hat das wohnwertmindernde Merkmal "Wohnräume überwiegend schlecht belichtet und besonnt" zu Recht abgelehnt. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung (1. Dezember 2007). Da der Mietspiegel darauf abstellt, ob die Wohnräume überwiegend schlecht belichtet/schlecht besonnt sind, müssten (ohne Berücksichtigung der Nebenräume) mindestens drei der vier Zimmer diese Voraussetzungen erfüllen. Der Vortrag der Bekl. zu den tatsächlichen Verhältnissen ist unzureichend. Es hätte - bezogen auf das jeweilige Zimmer - vorgetragen werden müssen zur Fläche der Fenster, zur Ausrichtung der Fenster (Himmelsrichtung), zum Abstand zur angrenzenden Bebauung, zur Höhe der angrenzenden Bebauung im Vergleich zum Höhenniveau der Fenster, zum genauen Standort der Bäume im Verhältnis zu den Fenstern, zur Höhe der Bäume im Vergleich zum Höhenniveau der Fenster und zur Breite und Dichte der Bäume in Höhe der Fenster und darüber. Die Anforderungen an den Vortrag der Bekl. können auch deshalb nicht geringer angesetzt werden, weil der Zustand am 1. Dezember 2007 heute vor Ort wegen der zwischenzeitlichen Beschneidung der Straßenbäume nicht mehr feststellbar ist.

Das Amtsgericht hat ebenfalls zu Recht das wohnwertmindernde Merkmal "schlechter Schnitt" verneint. Die Wohnung verfügt über zwei Durchgangszimmer, von denen aber nur eines als Durchgangszimmer genutzt werden muss, so dass die Mieter bei der Nutzung flexibel sind. Die Küche hat ausweislich des von den Bekl. als Anlage zum Schriftsatz vom 15. Juli 2008 eingereichten Grundrisses eine Größe von (3,00 m x 4,44 m =) 13,32 m2, was nicht so klein ist, dass man deshalb einen schlechten Wohnungsschnitt annehmen müsste. Die Lage der Küche am Ende einer Wohnung kann wegen der Ausbreitung von Küchengerüchen ebenfalls nicht als negativ gewertet werden. Die Ausrichtung der Zimmer zum Hof hat für sich genommen nichts mit dem Wohnungsschnitt zu tun. [...]

4. Die Merkmalgruppe 4 "Gebäude" ist positiv zu bewerten, da zwar das wohnwerterhöhende Merkmal "Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des Gebäudes" vorliegt, jedoch keine wohnwertmindernden Merkmale.

a) Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass das wohnwertmindernde Merkmal "Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand" nicht vorliegt. Es kann zugunsten der Bekl. unterstellt werden, dass es am 1. Dezember 2007 im Eingangsbereich hoch stehende Kanten des Fußbodenbelags gab, da dies auch unter Berücksichtigung der sonstigen Feststellungen des Amtsgerichts nicht zu einem überwiegend schlechten Zustand führen würde. [...]

b) Das Amtsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass das wohnwertmindernde Merkmal "Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung" nicht vorliegt. Dass Teile der Wohnräume im Seitenflügel liegen, reicht nicht aus. Unstreitig liegt die Wohnung überwiegend im Vorderhaus und ist über das Treppenhaus des Vorderhauses zu erreichen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15. August 2008 - 63 S 42/08 -, GE 2008, 1627, juris Rn. 23).

c) Das Amtsgericht hat auch zutreffend festgestellt, dass das wohnwertmindernde Merkmal "Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)" nicht vorliegt, weil die Bekl. hierzu nicht ausreichend vorgetragen haben. Auf eine zusätzliche Wärmedämmung zur vorhandenen Bausubstanz kommt es nicht maßgeblich an, weil eine zusätzliche Wärmedämmung sogar ein wohnwerterhöhendes Merkmal nach dem Mietspiegel wäre. Das zeigt, dass die vorhandene ursprüngliche Wärmedämmung grundsätzlich zu einer neutralen Bewertung führen muss, wenn nicht - was hier nicht konkret vorgetragen ist - die Wärmedämmung hinter dem für Gebäude einer bestimmten Altersklasse typischen Standard zurückbleibt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 7. August 2008 - 67 5 95/08 -, GE 2008, 1494 = juris Rn. 28).

d) Die erstinstanzlich behauptete Feuchtigkeit in Teilbereichen des Mauerwerks rechtfertigt es auch nicht, das wohnwertmindernde Merkmal "schlechter Instandhaltungszustand" anzunehmen.

e) Das wohnwerterhöhende Merkmal "Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des Gebäudes" ist gegeben. Das Amtsgericht hat im Rahmen der Beweisaufnahme festgestellt, dass es neben dem Abstellraum, der nach Behauptung der Bekl. am 1. Dezember 2007 noch als "Kinderwagenraum" gekennzeichnet gewesen sein soll, wie von der Kl. vorgetragen noch einen (weiteren) Fahrradabstellraum gibt. Unerheblich ist, ob dieser Abstellraum den Bekl. bekannt war und ob sie einen Schlüssel haben, da es bei der Anwendung des Mietspiegels nur auf objektive Kriterien ankommt und es den Bekl. unbenommen bleibt, bei entsprechendem Interesse gegenüber der Kl. gesondert einen Anspruch auf Überlassung eines Schlüssels für diesen Raum geltend zu machen. Dass auch dieser Raum unzureichend sei, ist nicht vorgetragen. Im Übrigen gibt der Mietspiegel eine bestimmte Kapazität des Fahrradabstellraums nicht vor. [...]

Für eine Mieterhöhung ist die Beifügung des Mietspiegels entbehrlich, wenn der Vermieter auf den Mietspiegel verweist, ihn zutreffend anwendet, die Internetadresse der zuständigen Behörde angibt, unter der der Mietspiegel abgerufen werden kann, und - wie in Berlin möglich - die Online-Berechnung beifügt. Wohnräume sind nur dann "überwiegend schlecht belichtet und besonnt", wenn deren Mehrheit diesen Zustand zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung aufweist. Wohnwertmindernde Merkmale muss der Mieter konkret darlegen, entschied das Kammergericht.

Die Vermieterin verwies in ihrem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich auf den Berliner Mietspiegel. Sie gab die Internetadresse der zuständigen Senatsverwaltung an, wo der Mietspiegel abgerufen und eine Online-Berechnung mit der Orientierungshilfe genutzt werden kann. Ferner fügte die Vermieterin einen Ausdruck der von ihr durchgeführten Online-Berechnung bei, aus der die beklagten Wohnungsmieter erkennen konnten, zu welcher Spanne die Klägerin mit ihren Angaben zu Größe, Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung gelangt war und von welchen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmalen der Orientierungshilfe sie ausging. Ein Endergebnis nach Spanneneinordnung fügte die Vermieterin nicht bei; auch das einschlägige Mietspiegelfeld benannte die Vermieterin nicht.

Die beklagten Mieter hielten dies nicht für ausreichend und stritten auch noch über die zutreffende Einordnung einzelner Merkmale der Orientierungshilfe. Das Amtsgericht verurteilte die Beklagten zur Zustimmung, wogegen sie Berufung einlegten.

Das Kammergericht als Berufungsgericht (Auslandsbezug) wies darauf hin, dass es die Berufung für unbegründet halte. Die Beifügung des Mietspiegels sei entbehrlich gewesen, da die Vermieterin auf den zutreffend angewendeten Mietspiegel verwies, der eine geeignete Schätzungsgrundlage darstelle, die Internetadresse der zuständigen Behörde angegeben habe, unter der der Mietspiegel abgerufen werden könne, und ihre Online-Berechnung beigefügt habe, woraus die von ihr zugrunde gelegten Merkmale der Orientierungshilfe erkennbar seien.

Unerheblich sei, dass weder das Mieterhöhungsverlangen selbst noch der beigefügte Ausdruck das konkrete Mietspiegelfeld bezeichnet hätten, da es den beklagten Mietern anhand der Angaben der klagenden Vermieterin möglich gewesen sei, über die Mietspiegeltabelle das maßgebliche Feld zu finden.

Der Ansicht der Beklagten, die Wohnräume seien "überwiegend schlecht belichtet und besonnt", könne nicht gefolgt werden, da drei der vier Zimmer diese Voraussetzung erfüllen müssten, damit das wohnwertmindernde Merkmal angenommen werden könne, für dessen Vorliegen die Beklagten darlegungspflichtig seien.

Außerdem entschied das KG: Bei zwei Durchgangszimmern muss noch kein "schlechter Schnitt" vorliegen, wenn nur ein Zimmer als Durchgangszimmer genutzt werden muss, die Lage der Küche am Ende einer Wohnung ist nicht negativ zu werten, ein vorhandener Fahrradkeller wird auch positiv gewertet, wenn der Mieter nichts davon weiß und keinen Schlüssel hat. Und: "Lage im Seitenflügel" liegt nicht vor, wenn nur ein Teil der Wohnung dort liegt.

Der BGH (Urteil vom 11. März 2009, GE 2009, 648) hat inzwischen entschieden, dass es der Beifügung des Mietspiegels auch nicht bedarf, wenn der Vermieter dem Mieter die Einsichtnahme in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters anbietet (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07 -, GE 2008, 191 = NJW 2008, 573 = WuM 2008, 88 Tz. 15).