Orientierungshilfe zum Mietspiegel: Fahrradabstellplätze, Kellerfeuchte

1. Das Negativmerkmal „Keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück“ der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel liegt nur dann vor, wenn wirklich kein Fahrrad auf dem Grundstück, sei es vor oder hinter dem Wohngebäude, sei es mit oder ohne eine Vorrichtung zur Diebstahlsicherung, abgestellt werden kann.

2. Der Instandhaltungszustand eines Gebäudes einschließlich seines Treppenhauses und Eingangsbereichs ist im Vergleich zu Gebäuden der gleichen Altersklasse zu sehen. Abnutzungsschäden reichen nicht aus, um von ihnen auf einen insgesamt schlechten Zustand eines über 90 Jahre alten Gebäudes zu schließen; auch eine gewisse Kellerfeuchte ist bei einem Wohngebäude aus der Zeit der Weimarer Republik nichts Ungewöhnliches und begründet noch keinen - gemessen an anderen Wohngebäuden ähnlichen Alters - negativ auffallenden und damit schlechten Instandhaltungszustand.

Die Kl. hat von den Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung für ihre 69,46 m² große Wohnung von 423,01 € auf 453,57 € verlangt. Die Bekl. erteilten lediglich eine Teilzustimmung um 4,86 €. Die Kl. verlangt vorliegend Zustimmung um weitere 25,70 € monatlich auf 453,57 € - mit Erfolg.

Das Mieterhöhungsverlangen ist den Bekl. nach dem Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2023, aber vor dem Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2024 zugegangen. Damit ist die Wohnung in das Feld H2 des Berliner Mietspiegels 2023, welches einen Mittelwert von 6,65 €/m² ausweist, einzuordnen.

Für die Spanneneinordnung gilt Folgendes: […]

Die Merkmalgruppe Küche ist negativ zu bewerten, weil die Küche unstreitig nicht mit einer Spüle ausgestattet ist.

Die Merkmalgruppe Wohnung ist schon der wohnwerterhöhenden Ausstattung mit Rollläden und einem Abstellraum (Speisekammer) wegen, die durch das Fehlen eines Balkons nicht kompensiert werden, positiv zu bewerten, ohne dass es auf die weiteren von den Parteien angesprochenen Punkte noch ankäme.

Die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist entgegen der Einschätzung der Bekl. nicht negativ, sondern neutral zu bewerten. Wohnwertmindernde Merkmale bestehen nämlich nicht. Insbesondere besteht nicht das Negativmerkmal „Keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück“. Denn dieses Merkmal besteht nur dann, wenn wirklich kein Fahrrad auf dem Grundstück, sei es vor oder hinter dem Wohngebäude, sei es mit oder ohne eine Vorrichtung zur Diebstahlsicherung, abgestellt werden kann. Das von den Bekl. vorgelegte und prozessaktenkundige Foto zeigt aber, dass auf dem Grundstück Fahrräder abgestellt werden können. Mehr ist nicht erforderlich.

Die Merkmalgruppe Gebäude ist, der Einschätzung der Bekl. entgegen, jedenfalls nicht negativ, sondern mindestens neutral zu bewerten. Der Instandhaltungszustand eines Gebäudes einschließlich seines Treppenhauses und Eingangsbereichs ist immer auch im Vergleich zu Gebäuden der gleichen Altersklasse zu sehen. Die von der Bekl. durch die eingereichten Fotos dokumentierten Abnutzungsschäden reichen (noch) nicht aus, um von ihnen auf einen insgesamt schlechten Zustand des über 90 Jahre alten Gebäudes zu schließen. Auch eine gewisse Kellerfeuchte ist bei einem Wohngebäude aus der Zeit der Weimarer Republik nichts Ungewöhnliches und begründet noch keinen - gemessen an anderen Wohngebäuden ähnlichen Alters - negativ auffallenden und damit schlechten Instandhaltungszustand.

Damit kommt es auf die Frage, ob das Gebäude über eine zusätzliche berücksichtigungsfähige Wärmedämmung verfügt, die Merkmalgruppe „Gebäude“ also positiv zu bewerten ist, nicht mehr an. Denn selbst bei einer lediglich neutralen Bewertung kommt man immer noch auf den Mittelwert und somit auf eine ortsübliche monatliche Nettokaltmiete von 461,91 € (69,46 x 6,65). Die Kl. beansprucht aber nur eine Erhöhung auf 453,57 €.

Das Negativmerkmal „Keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück“ der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel liegt nur dann vor, wenn wirklich kein Fahrrad auf dem Grundstück, sei es vor oder hinter dem Wohngebäude, sei es mit oder ohne eine Vorrichtung zur Diebstahlsicherung, abgestellt werden kann.

Die Vermieterin verlangte von den Mietern Zustimmung zur Mieterhöhung für ihre 69,46 m² große Wohnung von 423,01 € auf 453,57 €. Die Mieter stimmten nur einer Mieterhöhung um 4,86 € zu. Die Vermieterin klagte erfolgreich weitere 25,70 € monatlich ein.

Die Merkmalgruppe Wohnumfeld sei entgegen der Einschätzung der Mieter nicht negativ, sondern neutral zu bewerten, denn das Negativmerkmal „Keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück“ liege nicht vor. Dies sei nur der Fall, „wenn wirklich kein Fahrrad auf dem Grundstück, sei es vor oder hinter dem Wohngebäude, sei es mit oder ohne eine Vorrichtung zur Diebstahlsicherung, abgestellt werden kann.“ Das von den Mietern vorgelegte Beweisfoto zeige aber, dass auf dem Grundstück Fahrräder abgestellt werden könnten. Mehr sei nicht erforderlich.

Die Merkmalgruppe Gebäude sei, anders als die Mieter meinten, mindestens neutral zu bewerten. Der Instandhaltungszustand eines Gebäudes einschließlich seines Treppenhauses und Eingangsbereichs sei immer auch im Vergleich zu Gebäuden der gleichen Altersklasse zu sehen. Die von der Beklagten durch die eingereichten Fotos dokumentierten Abnutzungsschäden reichten (noch) nicht aus, um von ihnen auf einen insgesamt schlechten Zustand des über 90 Jahre alten Gebäudes zu schließen. Auch eine gewisse Kellerfeuchte sei bei einem Wohngebäude aus der Zeit der Weimarer Republik nichts Ungewöhnliches und begründe noch keinen – gemessen an anderen Wohngebäuden ähnlichen Alters – negativ auffallenden und damit schlechten Instandhaltungszustand.