Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

1. Eine besonders ruhige Lage i.S.d. Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ist nur dann gegeben, wenn überhaupt kein Lärm wahrzunehmen ist.

2. Das Vorhandensein von Bäumen, Büschen, Grünflächen und Wegen indiziert noch keine aufwendige Gestaltung, sondern nur eine durchschnittliche Ausstattung von Vorgarten und Hof.

3. Der Energieverbrauchswert ist nur dann zu berücksichtigen, wenn keine Wärmedämmung gegeben ist; ein gedämmter Dachboden ist ein Positivmerkmal.

4. Mosaikeichenparkett nur in einem von drei Räumen indiziert noch keinen hochwertigen Bodenbelag.

5. Bei vorhandener Badewanne liegt keine Duschmöglichkeit i.S.d. Orientierungshilfe vor, wenn kein Spritzwasserschutz in Form eines Duschvorhangs vorhanden ist.

6. Bei einem von beiden Seiten abschließbaren Durchgang zum Hof handelt es sich nicht um einen abschließbaren Fahrradabstellraum.

7. Eine Wohnung mit Durchgangszimmer indiziert immer einen schlechten Schnitt i.S.d. Orientierungshilfe.

Die Kl. verlangt mit Schreiben vom 20. Juni 2024 von dem Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Bad befindet sich ein Stand-WC. Es gibt eine Badewanne. Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Merkmalgruppe Küche wohnwertmindernd zu berücksichtigen ist.

Die Heizungsrohre in der Wohnung liegen unter Putz. Die Wohnung hat ein Durchgangszimmer. Im Flur und im Wohnzimmer der Wohnung befindet sich ein sogenanntes Mosaikeichenparkett. In der Wohnung befinden sich Isolierglasfenster, welche am 19. November 1994 eingebaut wurden. Die Wohnung verfügt über einen Balkon mit einer Größe von 2,61 x 0,68 m.

An der Fassade des Gebäudes befinden sich Putzschäden. Der Dachboden wurde 1995 gedämmt. Der Endenergieverbrauchswert des Vorderhauses des Gebäudes beträgt 119 kwh/(m2a). Die Fahrräder können im Durchgang vom Vorder- zum Hinterhaus abgestellt werden. Nach der Lärmkarte beträgt der Lärm für das streitgegenständliche Gebäude 36 Dezibel. In dem Wohnumfeld gibt es eine Grünfläche, Wege und Bäume.

Die Kl. behauptet, das Bad verfüge über hochwertige Fliesen. Das Gebäude befinde sich in einem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand. Die Wohnung liege in einer besonders ruhigen Seitenstraße. Das Gebäude verfüge über ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld. Die Kl. ist der Ansicht, es läge ein hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume i.S.d. Mietspiegels vor, weil auch in Bad und Küche ein hochwertiger Bodenbelag gegeben sei. Da der Durchgang für die Fahrradabstellplätze von beiden Seiten abschließbar sei, handele es sich um einen Fahrradabstellplatz i.S.d. Orientierungshilfe. Es existiere ein Mietergarten für sämtliche Mieter.

Der Bekl. beantragt Klageabweisung. Er meint, das Bad verfüge über keine Duschmöglichkeit i.S.d. Orientierungshilfe. Die Dämmung des Dachbodens sei nicht ausreichend. Der Energieausweis für das Vorderhaus stehe im Widerspruch zu dem Energieausweis für das gesamte Gebäude. Der Bekl. behauptet, in der Straße bestehe ein reger Durchgangsverkehr.

Das AG hielt die Klage für teilweise begründet.

Die Merkmalgruppe Bad/WC fällt negativ ins Gewicht. Das Stand-WC ist kein positives Merkmal i.S.d. Orientierungshilfe. Es liegen auch keine hochwertigen Fliesen vor. Obwohl der Bekl. dies von Anfang an bestritten hat, hat die Kl. nicht ansatzweise hierzu vorgetragen. Die Einreichung von Fotografien genügt insoweit nicht. Wohnwertmindernd fällt ins Gewicht, dass das Bad über keine Duschmöglichkeit i.S.d. Orientierungshilfe verfügt. Nach der Orientierungshilfe ist dieses Merkmal gegeben, wenn z. B. kein Spritzwasserschutz, keine Duschkopfhalterung oder eine sehr kleine Standfläche gegeben ist. Im vorliegenden Bad existiert unstreitig kein Spritzwasserschutz in Form eines Duschvorhangs, so dass hier keine Duschmöglichkeit gegeben ist. Insoweit hat das Gericht auch nicht seine Auffassung aus vorhergehenden Rechtsstreitigkeiten zwischen den Parteien geändert. Es wurde vielmehr der Wortlaut der Orientierungshilfe geändert. Die Merkmalgruppe Bad/WC ist daher negativ einzuordnen.

Die Merkmalgruppe Wohnung ist neutral zu bewerten. Positiv fällt ins Gewicht, dass die Heizungsrohre nicht sichtbar sind. Negativ fällt ins Gewicht, dass die Wohnung ein Durchgangszimmer hat und somit einen schlechten Schnitt i.S.d. Orientierungshilfe. Die Auffassung der Kl., dass dieses Durchgangszimmer keine negativen Auswirkungen auf die Nutzung der Wohnung im konkreten Fall habe, und deshalb nicht negativ zu berücksichtigen ist, ist abwegig. Sämtliche Merkmale der Orientierungshilfe sind objektive Merkmale. Auf die Nutzung des Mieters kann es hierbei nicht ankommen. Entgegen der Ansicht der Kl. liegt auch nicht das Merkmal hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume vor. Unstreitig liegt das Mosaikeichenparkett nur in einem der drei Räume vor. Auf den Bodenbelag im Bad oder in der Küche kommt es nicht an. Der Balkon ist nicht geräumig, da er kleiner als 4 m2 ist. Es existiert auch nicht das Merkmal Wärmeschutzverglasung i.S.d. Orientierungshilfe. Die Wärmeschutzfenster wurden unstreitig am 19. November 1994 eingebaut und nach der Orientierungshilfe werden nur solche Wärmeschutzfenster berücksichtigt, die ab 2002 eingebaut wurden.

Die Merkmalgruppe Gebäude ist positiv zu bewerten.

Als positives Merkmal ist die Dämmung des Dachbodens zu berücksichtigen. Diese Dämmung ist unstreitig vorhanden. Da der Energieverbrauchswert nur dann zu berücksichtigen ist, wenn keine Wärmedämmung gegeben ist oder umgekehrt, kommt es nicht mehr darauf an, ob der Energieverbrauchskennwert für den Teil des Gebäudes zu berücksichtigen ist. Weitere positive Merkmale liegen nicht vor. Ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes ist auch nach dem Vortrag der Kl. nicht gegeben. Das Gebäude verfügt nicht über einen abschließbaren Fahrradabstellraum. Es handelt sich hier nicht um einen Raum, sondern den Durchgang zum Hof des Gebäudes. Hier liegt schon sprachlich kein Fahrradabstellraum vor. Wohnwertmindernd fallen nicht die Putzschäden ins Gewicht. Ein schlechter Instandhaltungszustand des Gebäudes ist wegen dieser Putzschäden nicht zu bejahen.

Die Merkmalgruppe Umfeld ist neutral zu bewerten. Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld liegt nicht vor. Aus den von der Kl. eingereichten Fotografien ergibt sich, dass Bäume, Büsche und Grünflächen und Wege vorhanden sind. Hier handelt es sich aber nicht um eine aufwendige Gestaltung, sondern nur um eine durchschnittliche Ausstattung von Vorgarten und Hof. Ein Mietergarten liegt ebenfalls nicht vor. Es handelt sich hier nicht um einen Garten, sondern nur um ein eingezäuntes Stück Wiese. Letztlich liegt die Wohnung auch nicht in einer besonders ruhigen Lage. Unstreitig beträgt der Lärm hier 36 Dezibel und eine besonders ruhige Lage ist nach Auffassung des Gerichts nur dann gegeben, wenn überhaupt kein Lärm wahrzunehmen ist.

Wahre Kunst ist nach der Definition des Philosophen Arnold J. Toynbee endlos interpretierbar. Insofern muss es sich bei der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel um hohe Kunst handeln, wofür ein neues Urteil des AG Pankow einen weiteren Beleg liefert.

Die Klägerin verlangt vom Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Im Bad befinden sich ein Stand-WC und eine Badewanne. Die Wohnung hat ein Durchgangszimmer. In Flur und Wohnzimmer befindet sich Mosaikeichenparkett. Der Dachboden wurde 1995 gedämmt. Fahrräder können im beiderseits abschließbaren Durchgang vom Vorder- zum Hinterhaus abgestellt werden. Nach der Lärmkarte beträgt der Lärm für das Gebäude 36 Dezibel. In dem Wohnumfeld gibt es eine Grünfläche, Wege und Bäume. Das AG gab der Klage nur teilweise statt.

Durch Interpretation der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel kam das AG zu folgenden Erkenntnissen:

1. Eine besonders ruhige Lage nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ist nur dann gegeben, wenn überhaupt kein Lärm wahrzunehmen ist.

2. Das Vorhandensein von Bäumen, Büschen, Grünflächen und Wegen indiziert noch keine aufwendige Gestaltung, sondern nur eine durchschnittliche Ausstattung von Vorgarten und Hof.

3. Der Energieverbrauchswert ist nur dann zu berücksichtigen, wenn gar keine Wärmedämmung gegeben ist; ein gedämmter Dachboden ist ein Positivmerkmal.

4. Mosaikeichenparkett nur in einem von drei Wohnräumen indiziert noch keinen hochwertigen Bodenbelag.

5. Bei einer Badewanne liegt keine Duschmöglichkeit im Sinne der Orientierungshilfe vor, wenn kein Spritzwasserschutz in Form eines Duschvorhangs vorhanden ist.

6. Bei einem von beiden Seiten abschließbaren Durchgang zum Hof handelt es sich nicht um einen abschließbaren Fahrradabstellraum.

7. Eine Wohnung mit Durchgangszimmer indiziert immer einen schlechten Schnitt im Sinne der Orientierungshilfe.

Durch Interpretation der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel kam das AG zu folgenden Erkenntnissen:

1. Eine besonders ruhige Lage nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ist nur dann gegeben, wenn überhaupt kein Lärm wahrzunehmen ist.

2. Das Vorhandensein von Bäumen, Büschen, Grünflächen und Wegen indiziert noch keine aufwendige Gestaltung, sondern nur eine durchschnittliche Ausstattung von Vorgarten und Hof.

3. Der Energieverbrauchswert ist nur dann zu berücksichtigen, wenn gar keine Wärmedämmung gegeben ist; ein gedämmter Dachboden ist ein Positivmerkmal.

4. Mosaikeichenparkett nur in einem von drei Wohnräumen indiziert noch keinen hochwertigen Bodenbelag.

5. Bei einer Badewanne liegt keine Duschmöglichkeit im Sinne der Orientierungshilfe vor, wenn kein Spritzwasserschutz in Form eines Duschvorhangs vorhanden ist.

6. Bei einem von beiden Seiten abschließbaren Durchgang zum Hof handelt es sich nicht um einen abschließbaren Fahrradabstellraum.

7. Eine Wohnung mit Durchgangszimmer indiziert immer einen schlechten Schnitt im Sinne der Orientierungshilfe.