Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel, vom Mieter eingebaute Spüle

1. Die wohnwertmindernden Merkmale „Küche ohne Fenster“ und „nicht beheizbar“ nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel liegen nicht vor, wenn eine frühere Trennwand zum Nachbarzimmer (mit Fenster und Heizung) entfernt wurde.

2. Hat der Mieter eine Küchenspüle eingebaut, der Vermieter aber die Genehmigung davon abhängig gemacht, dass dies ohne Einfluss auf die Orientierungshilfe sein soll, weil auf Verlangen des Mieters eine Spüle vom Vermieter eingebaut worden wäre, liegt kein wohnwertminderndes Merkmal vor.

3. Eine gepflegte Müllstandsfläche ist anzunehmen, wenn im unteren und mittleren Bereich ein blickdichter Sichtzaun vorhanden ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. kann von dem Bekl. die Zustimmung zu der von ihr begehrten Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB verlangen. Das Erhöhungsverlangen ist formell wirksam und wahrt die Klagefrist gemäß § 558 b Abs. 2 BGB. Die von der Kl. verlangte neue Nettokaltmiete entspricht auch der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung des Bekl. im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB. Das Gericht hat insoweit zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel 2015 gemäß § 287 ZPO herangezogen.

Die Wohnung ist dort in das Mietspiegelfach D6 mit einer Mietpreisspanne von 5,11 €/m2 bis 5,81 €/m2 bei einem Mittelwert von 5,67 €/m2 einzuordnen.

Zur Einordnung in diese Mietpreisspanne hat das Gericht gemäß § 287 ZPO auch auf die Spanneneinordnung mit den dort ausgewiesenen wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen zurückgegriffen und so auf der Grundlage des Vortrages der Parteien die ortsübliche Miete ermittelt.

Die Merkmalsgruppe Bad/WC ist unstreitig als negativ zu bewerten.

Die Merkmalsgruppe Küche ist mindestens als neutral einzuordnen. Die negativen Merkmale Küche ohne Fenster sowie Küche nicht beheizbar liegen nicht vor, weil aufgrund der bereits beim Einzug des Bekl. nicht mehr vorhandenen Trennwand zwischen Küche und Zimmer 1 beim Kochen über das Zimmerfenster gelüftet und über die Zimmerheizung geheizt werden kann. Soweit der Bekl. vorträgt, dass der Heizkörper nicht ausreichend dimensioniert sei, würde es sich gegebenenfalls um einen behebbaren Mangel handeln, welcher im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Miete unbeachtlich ist. Auch das negative Merkmal keine Spüle liegt nicht vor. Der Bekl. kann hierfür sich nicht darauf berufen, eine eigene Spüle eingebaut zu haben. Die Parteien waren sich ausweislich des auch vom Bekl. unterschriebenen Wohnungsübergabeprotokolls vom 13.10.2014 darüber einig, dass eine Spüle zur Wohnungseinrichtung gehört. Da die Kl. ihre Genehmigung zum Einbau einer eigenen Spüle durch den Bekl. davon abhängig gemacht hat, dass dieser Sachverhalt keinen Einfluss auf die Orientierungshilfe der Spanneneinordnung des jeweils geltenden Mietspiegels habe, weil die Kl. jederzeit auf Verlangen eine Spüle einbauen würde, verhält der Bekl. sich treuwidrig, wenn er sich nunmehr darauf beruft, dass von der Kl. keine Spüle eingebaut sei. Im Rahmen der Gesamtabwägung kam es dabei nicht mehr darauf an, ob das positive Merkmal Wohnküche vorliegt. Die Merkmalsgruppen Wohnung und Gebäude sind unstreitig positiv zu bewerten. Die Merkmalsgruppe Wohnumfeld ist positiv zu bewerten. Hier wirkt sich wohnwerterhöhend aus, dass eine gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung, nur den Mietern zugänglich, vorliegt. Ein völliger Ausschluss der Einsicht in die Müllstandfläche ist nicht erforderlich, vielmehr reicht eine erkennbar sichtbegrenzende Funktion aus. Dem wird die hier im unteren und mittleren Bereich blickdichte und im oberen Bereich gitterartige Gestaltung des Sichtzauns, wie er den Fotos zu entnehmen ist, gerecht. Das negative Merkmal Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelästigung liegt nicht vor. Die Wohnanschrift des Bekl. ist im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel nicht als hoch verkehrslärmbelastet bezeichnet. Dem ist der Bekl. nicht durch substantiierten Vortrag entgegengetreten. Auch vom Negativmerkmal erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche (Gewerbe), z. B. durch Liefer- und Kundenverkehr ist nicht auszugehen. Die ergänzenden Angaben des im Termin persönlich angehörten Bekl. ergaben keine erhebliche Beeinträchtigung durch die Gaststätte und Bar. Denn es kamen als Beeinträchtigung durch Lärm lediglich Zulieferungen am Hintereingang der Bar und Gaststätte in Betracht, welche der Bekl. nach seinem eigenen Vortrag lediglich in einem Umfang von 2-3 Zulieferungen im Monat, und damit in keinem erheblichen Umfang, wahrnimmt.

Im Ergebnis ergibt sich so unter Anwendung der Spanneneinordnung zum Mietspiegel ein Überwiegen der positiven Merkmalsgruppen um zwei Merkmalsgruppen. Diese rechtfertigt einen Zuschlag von 40 % der oberen Spanne auf den Mittelwert des Mietspiegels, somit um 0,14 €/m2 auf den Mittelwert von 5,47 €/m2. Damit ergibt sich eine Miete von 5,61 €/m2, was einer ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung mit einer Wohnfläche von 47,46 m2 in Höhe von 266,25 € entspricht. […]

Beseitigt ein Mieter wohnwertmindernde Merkmale selbst, kann zweifelhaft sein, ob die Wohnwertminderung nach Berliner Mietspiegel fortgilt. Das ist jedenfalls dann nicht der Fall, wenn der Vermieter bereit war, den Mangel selbst zu beheben.

Im Mieterhöhungsprozess berief sich der Mieter u. a. darauf, dass die Küche ohne Spüle vermietet worden sei. Der Vermieter verwies auf das Übergabeprotokoll, wonach eine Spüle dazu gehöre und vereinbart worden sei, dass der Einbau einer eigenen Spüle keinen Einfluss auf die Orientierungshilfe haben solle.

Das AG Lichtenberg meinte, der Mieter verhalte sich treuwidrig, wenn er sich jetzt darauf berufe, dass er selbst die Spüle eingebaut habe. Schließlich habe der Vermieter die Genehmigung zum Einbau der Spüle nur erteilt, weil er jederzeit auf Verlangen selbst eine Spüle einbauen würde.

Wohnwertmindernd sei auch nicht zu berücksichtigen, dass die Küche ohne Fenster und nicht beheizbar sei. Schon vor dem Einzug sei eine Trennwand zwischen Küche und anliegendem Zimmer nicht mehr vorhanden gewesen. Der Vortrag, der Heizkörper sei nicht ausreichend dimensioniert, sei unerheblich, da es sich um einen behebbaren Mangel handele, der bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete unbeachtlich sei. Schließlich sei auch eine gepflegte Müllstandsfläche anzunehmen, da eine Sichtbegrenzung vorliege. Hierfür reiche es aus, wenn der Zaun im unteren und mittleren Bereich blickdicht sei.