Orientierungshilfe: Wandbekleidung und Bodenbelag hochwertig

Hochwertig im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 sind Wand- und Bodenfliesen anzusehen, wenn die Fliesen nicht alle einheitlich sind (etwa in weiß), sondern durch Akzente und Verzierungen (in Gestalt farbiger Bordüren oder Mosaikkacheln) aufgewertet sind. Zudem zählen dazu Natursteine wie Marmor, Schiefer oder Granit.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. haben gemäß § 558 Abs. 1 BGB Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die im Tenor genannte Wohnung um weitere 24,26 €.

Die Kl. haben sich auf das wohnwerterhöhende Merkmal der hochwertigen Wand- und Bodenfliesen im Bad bezogen. Zur Konkretisierung haben sie - nach entsprechendem Bestreiten der Bekl. in der Klageerwiderung - abweichend vom ursprünglichen Vortrag (keramische Wandfliesen, Bordüre, Bodenfliesen Abriebklasse 4) - im Schriftsatz vom 6.3.2018 vorgetragen, dass es sich bei den Wandfliesen um Steingutfliesen und bei den Bodenfliesen um Steinzeugfliesen der Abriebklasse 4 handele. Diese Fliesen seien sehr hochwertig. Hierzu haben die Kl. zum Herstellungsverfahren von Steingut- und Steinzeugfliesen und zu den daraus resultierenden Gebrauchseigenschaften - wie (nach Glasierung) Wasserdichtigkeit der Oberfläche sowie Resistenz gegenüber Säuren, Flecken und Schmutz - vorgetragen. Durch die hohe Brenntemperatur sei dieses noch dichter als Steingut und dadurch härter und belastbarer, weshalb es als Bodenfliesen verwendet werde und sogar frostbeständig sei. Eine Glasur sei nicht nötig, weil schon die Materialdichte die Wasserundurchlässigkeit herbeiführe, was dieses unglasierte Steingut widerstandsfähiger gegen Kratzer und Abrieb mache. Zudem sei die Färbung durchgängig, so dass aus diesem Grunde Abrieb keine erkennbaren Schäden verursache. Sie haben sich hierfür sowie für die weitere - durch nichts unterlegte - Behauptung, dass es sich um Fliesen erster Wahl handele, auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens bezogen.

Das Amtsgericht hat - obgleich die Bekl. mit Schriftsatz vom 23.3.2018 diesen Vortrag bestritten hat - und darüber hinaus in Abrede gestellt hat, dass es sich bei den vorhandenen Fliesen um Steingut und Steinzeug handele, sowie solche erster Wahl - den angebotenen Sachverständigenbeweis nicht erhoben. Vielmehr hat das Amtsgericht einen Anscheinsbeweis zugrunde gelegt, den es daraus ableitet, dass aus den Fotos keine Beschädigungen ersichtlich und die Fliesen bereits über 16 Jahre alt seien, was nur darauf schließen lasse, dass diese gute Gebrauchseigenschaften hätten, was insoweit maßgeblich sei.

Ein Anscheinsbeweis gelangt dann zur Anwendung, wenn im Einzelfall ein „typischer“ Geschehensablauf vorliegt, der nach der Lebenserfahrung auf eine bestimmte Ursache oder Folge hinweist und derart gewöhnlich und üblich erscheint, dass die besonderen individuellen Umstände an Bedeutung verlieren. Dieser Schluss setzt eine Typizität des Geschehensablaufs voraus, was in diesem Zusammenhang allerdings nur bedeutet, dass der Kausalverlauf so häufig vorkommen muss, dass die Wahrscheinlichkeit eines solchen Falls sehr groß ist (BGH Versäumnisurteil vom 10.4.2014 - VII ZR 254/13; zitiert nach beckonline; dort Rn. 9 = NJW-RR 2014, 1115). Diese Voraussetzungen hat zu beweisen, wer den Hauptbeweis führen muss.

Ob ein „typischer Geschehensablauf“ im vorgenannten Sinn mit der vom Amtsgericht gefundenen Begründung tatsächlich bejaht werden kann, kann hier offenbleiben.

In der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 ist in der Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) das Merkmal „Wandbekleidung und Bodenbelag hochwertig“ enthalten. Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 kann gemäß § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete bei einem Mietspiegel herangezogen werden, der - wie hier - in zulässiger Weise Mietspannen aufweist (vgl. BGH, Urteil vom 20.4.2005 - VIII ZR 110/04, zitiert nach juris, Rn. 12 ff. = GE 2005, 663). Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 -, Rn. 14, juris = GE 2005, 663). […]

Die Schätzung des Gerichts auf der Grundlage der Orientierungshilfe erfolgt unter Heranziehung des von der die Aufstellung des Berliner Mietspiegels 2017 betreuenden Firma „Für Wohnen Immobilien und Umwelt GmbH“ herausgegebenen „Interviewerhandbuch Beschaffenheit“ zum Berliner Mietspiegel 2017. Nach diesem sind Wand- und Bodenfliesen dann als hochwertig im Sinne des Berliner Mietspiegel 2017 anzusehen, wenn diese nicht alle einheitlich sind (etwa in Weiß), sondern durch Akzente und Verzierungen (in Gestalt farbiger Bordüren oder Mosaikkacheln) aufgewertet sind. Zudem zählen dazu Natursteine wie Marmor, Schiefer oder Granit (S. 6 des „Interviewerhandbuch Beschaffenheit“).

Diese Kriterien werden vom Gericht als sinnvoll für die Bestimmung des Merkmals „hochwertig“ angesehen. Unter Beachtung der zuvor dargestellten höchstrichterlichen Rechtsprechung und in Anknüpfung an die Erörterungen im Termin erscheint die Einholung eines Sachverständigengutachtens, welches aller Voraussicht nach nur unter Zerstörung der verbauten Fliesen (Rechnungen oder schriftliche Unterlagen die Fliesenqualität betreffend lagen nach dem Kl.vortrag nicht vor) überhaupt zu einem Ergebnis gelangen könnte, welches zu den Kosten überdies in keinem Verhältnis stehen dürfte, erscheinen die in den im Rahmen der zur Mietspiegelerstellung geführten Interviews zugrunde gelegten Kriterien dem Gericht im Rahmen der vorzunehmenden Schätzung geeignet, das Merkmal hinreichend zu beschreiben. Zumal dieses die Ermittlung der Hochwertigkeit, ohne Zerstörungen der Wohnung vornehmen zu müssen, durch schlichte Inaugenscheinnahme erkennen lässt.

Im Hinblick darauf, dass die Kl. hier das Herstellungsverfahren der von ihnen eingebrachten Fliesen beschrieben haben, handelt es sich insoweit schon nach ihrem Vortrag nicht um Natursteine im vorgenannten Sinn. Es ist auf dem mieterseitig überreichten Foto eine Bordüre erkennbar, so dass die im Interviewerhandbuch umschriebene Hochwertigkeit für die Wandfliesen zu bejahen ist. Das die Bodenfliesen darstellende Foto lässt Akzente oder Verzierungen nicht erkennen.

Dies führt mithin dazu, dass - aus den vorstehend genannten Gründen - die Merkmalgruppe 1 (Bad) (nur) wegen der hochwertigen Wandfliesen wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist (das fehlende Fenster im Bad wird durch das wandhängende WC ausgeglichen). Im Rahmen der vorzunehmenden Schätzung wird daher nur eine rechnerische Wohnwerterhöhung um 10 % (0,35 €/m2) berücksichtigt. […]

Als hochwertig im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 sind Wand- und Bodenfliesen anzusehen, wenn sie nicht alle einheitlich sind (etwa in Weiß), sondern durch Akzente und Verzierungen (in Gestalt farbiger Bordüren oder Mosaikkacheln) aufgewertet sind. Dazu zählen Natursteine wie Marmor, Schiefer oder Granit.

Der Vermieter erbat vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung. Streitig wurde das wohnwerterhöhende Merkmal der hochwertigen Wand- und Bodenfliesen im Bad. Dazu trug der Vermieter vor, dass es sich bei den Wandfliesen um Steingutfliesen und bei den Bodenfliesen um Steinzeugfliesen der Abriebklasse 4 handele. Diese Fliesen seien sehr hochwertig. Zum Beweis bezog sich der Vermieter auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Das Amtsgericht verurteilte zur Zustimmung, ohne ein Sachverständigengutachten einzuholen, sondern legte einen Anscheinsbeweis zu Grunde, der daraus abgeleitet wurde, dass aus den Fotos keine Beschädigungen ersichtlich und die Fliesen bereits über 16 Jahre alt seien, was nur darauf schließen lasse, dass diese gute Gebrauchseigenschaften hätten, was insoweit maßgeblich sei.

Der Mieter legte Berufung ein.

Das Landgericht Berlin, ZK 65 (Einzelrichter), änderte das angefochtene Urteil teilweise ab.

Ob für einen Anscheinsbeweis ein typischer Geschehensablauf mit der vom Amtsgericht gefundenen Begründung tatsächlich bejaht werden könne, könne offenbleiben. Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 könne gemäß § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete herangezogen werden. Bei der Orientierungshilfe handele es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Die Schätzung des Gerichts auf der Grundlage der Orientierungshilfe erfolge unter Heranziehung des von der die Aufstellung des Berliner Mietspiegels 2017 betreuenden Firma „Für Wohnen Immobilien und Umwelt GmbH“ herausgegebenen „Interviewerhandbuchs Beschaffenheit“ zum Berliner Mietspiegel 2017. Nach diesem seien Wand- und Bodenfliesen dann als hochwertig anzusehen, wenn diese nicht alle einheitlich seien (etwa in Weiß), sondern durch Akzente und Verzierungen (in Gestalt farbiger Bordüren oder Mosaikkacheln) aufgewertet seien. Zudem zählten dazu Natursteine wie Marmor, Schiefer oder Granit. Im Hinblick darauf, dass der Vermieter hier das Herstellungsverfahren der von ihm eingebrachten Fliesen beschrieben habe, handele es sich insoweit schon nach seinem Vortrag nicht um Natursteine im vorgenannten Sinn. Es sei auf dem mieterseitig überreichten Foto der Wandfliesen eine Bordüre erkennbar, so dass die im Interviewerhandbuch umschriebene Hochwertigkeit für die Wandfliesen zu bejahen sei. Das die Bodenfliesen darstellende Foto lasse Akzente oder Verzierungen nicht erkennen. Das führe dazu, dass die Merkmalgruppe 1 (Bad) (nur) wegen der hochwertigen Wandfliesen wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sei. Im Rahmen der vorzunehmenden Schätzung werde daher nur eine rechnerische Wohnwerterhöhung um 10 % berücksichtigt.