Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung, Merkmalgruppe 2, 3 - Küche, Wohnung

Die wohnwertmindernden Merkmale „Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar“ und „Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar“ sind nicht schon dann als erfüllt anzusehen, wenn zum Betrieb der Geräte lediglich Kupplungen an den vorhandenen Leitungen fehlen, die ohne besonderen baulichen Aufwand installiert werden können.

I. Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Dem hat die Kammer lediglich noch Folgendes hinzuzufügen:

Das Amtsgericht hat Merkmalgruppe 2 zutreffend als neutral bewertet. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass aktuell sowohl ein Geschirrspüler als auch eine Waschmaschine in der Küche betrieben werden. Für die Behauptung, dass Waschmaschine und Geschirrspüler zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung nicht anschließbar gewesen seien, ist die Bekl. beweisfällig geblieben.

Die Kammer geht allerdings auf Grundlage des als Anlage B2 vorgelegten Montageberichts vom 9. Mai 1988 davon aus, dass die Bekl. die eigentlichen Anschlüsse, also Kupplungen für den Wasserzulauf und den Abwasserablauf an den vorhandenen Leitungen, auf eigene Kosten einbauen ließ. Daraus folgt jedoch nicht, dass die Kl. sich so behandeln lassen müssten, als könnten Waschmaschine und Geschirrspüler in der Küche nicht betrieben werden.

Der Bekl. ist zwar zuzugeben, dass die Geräte auch dann nicht ohne Weiteres anschließbar sind, wenn geeignete Kupplungen zum Anstecken oder Anschrauben der Verbindungsschläuche an den vorhandenen Leitungen fehlen. Bei der Entscheidung, ob das (negative) Mietspiegelmerkmal schon damit erfüllt ist oder nicht, muss aber berücksichtigt werden, dass es als Grundlage für die Spanneneinordnung der Wohnung dient, die wiederum wesentliches Kriterium für die auf Grundlage von § 287 ZPO im Wege der Schätzung zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete ist. Vorliegend entspricht eine Spannenstufe einer Mietdifferenz von 0,54 €/m² ([10,00 €/m² - 7,32 €/m²]/5) oder, bezogen auf die Wohnungsgröße, von mehr als 47 € monatlich, während die Kosten für den bloßen Einbau von Kupplungen in vorhandene Leitungen nach Schätzung der Kammer in der Größenordnung von 80 € liegen. Demgegenüber erfordert beispielsweise das Merkmal „Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle“, das zur gleichen Mietdifferenz führt, Investitionen in der Größenordnung mehrerer Tausend Euro. Vor diesem Hintergrund hält die Kammer es im Rahmen der ihr nach § 287 ZPO obliegenden Schätzung für unangemessen, die wohnwertmindernden Merkmale „Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar“ und „Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar“ schon dann als erfüllt anzusehen, wenn lediglich Kupplungen an den vorhandenen Leitungen fehlen, die ohne besonderen baulichen Aufwand installiert werden können.

Merkmalgruppe 3 hat das Amtsgericht zu Recht als positiv bewertet. Es kommt nicht darauf an, ob die Elektroinstallation in der streitgegenständlichen Wohnung unzureichend ist. Denn es sind die Merkmale „Abstellraum“ und „großer Balkon“ vorhanden, sodass die Positivmerkmale selbst bei Vorliegen einer unzureichenden Elektroinstallation überwiegen. Auch kann der Bekl. darin nicht gefolgt werden, dass eine überwiegende Einfachverglasung vorliege, weil die Kammer mit einem einfach verglasten Fenster ausgestattet sei; denn in allen drei Zimmern sind Doppelkastenfenster vorhanden.

Das Amtsgericht hat schließlich auch Merkmalgruppe 4 zutreffend als positiv bewertet. Der Umstand, dass die Kosten für den Anschluss an das Fernwärmenetz gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umgelegt worden sind, führt nicht dazu, dass der Energieverbrauch von kleiner als 120 kWh/(m²a) im Rahmen der Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB nicht berücksichtigt werden kann. Vielmehr steht es dem Vermieter auch im Anschluss an eine Modernisierungsmieterhöhung frei, einen verbleibenden Spielraum bis zur Höhe der ortsüblichen Miete im Zuge einer Mieterhöhung nach § 558 BGB auszuschöpfen. Verstellt ist ihm lediglich der umgekehrte Weg, die Miete, gestützt auf die Modernisierungsmaßnahme, zunächst nach § 558 BGB und anschließend noch einmal nach § 559 BGB zu erhöhen.

Das Berufungsverfahren ist durch Berufungsrücknahme beendet worden.

Die wohnwertmindernden Merkmale „Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar“ und „Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar“ sind nicht schon dann als erfüllt anzusehen, wenn zum Betrieb der Geräte lediglich Kupplungen an den vorhandenen Leitungen fehlen, die ohne besonderen baulichen Aufwand installiert werden können.

Der Vermieter klagte auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung. Das Amtsgericht gab der Klage statt, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte. Der Mieter berief sich u. a. darauf, dass der Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar und die Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar sei.

Das LG Berlin, ZK 64, wies nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO darauf hin, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg habe. Das Amtsgericht habe die Merkmalgruppe 2 zutreffend als neutral bewertet. Zwischen den Parteien sei unstreitig, dass aktuell sowohl ein Geschirrspüler als auch eine Waschmaschine in der Küche betrieben werde. Für die Behauptung, dass die Geräte zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung nicht anschließbar gewesen seien, sei der Mieter beweisfällig geblieben. Das Gericht gehe allerdings auf Grundlage des vorgelegten Montageberichtes davon aus, dass der Mieter die eigentlichen Anschlüsse, also Kupplungen für den Wasserzulauf und den Abwasserablauf, an den vorhandenen Leitungen auf eigene Kosten habe einbauen lassen. Daraus folge jedoch nicht, dass der Vermieter sich so behandeln lassen müsse, als könnten die Geräte nicht betrieben werden. Bei der Entscheidung, ob das (negative) Mietspiegelmerkmal schon damit erfüllt sei oder nicht, müsse berücksichtigt werden, dass es als Grundlage für die Spanneneinordnung der Wohnung diene, die wiederum wesentliches Kriterium für die auf Grundlage von § 287 ZPO im Wege der Schätzung zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete sei. Die Kosten für den bloßen Einbau von Kupplungen in vorhandene Leitungen lägen nach Schätzung der Kammer in der Größenordnung von 80 €. Demgegenüber erfordere beispielsweise das Merkmal „Einbauküche mit Ober-und Unterschränken sowie Herd und Spüle“ Investitionen in der Größenordnung mehrerer Tausend €. Vor diesem Hintergrund halte die Kammer es im Rahmen der ihr nach § 287 ZPO obliegenden Schätzung für unangemessen, die wohnwertmindernden Merkmale schon dann als erfüllt anzusehen, wenn lediglich Kupplungen an den vorhandenen Leitungen fehlten, die ohne besonderen baulichen Aufwand installiert werden könnten.

Das Berufungsverfahren ist durch Berufungsrücknahme beendet worden.