Orientierungshilfe

Orientierungshilfe; Merkmal „repräsentativer Eingangsbereich”

Das wohnwerterhöhende Merkmal „repräsentativer/hochwertig sanierter Eingangsbereich" trifft für eine Wohnung im Quergebäude nicht zu, wenn zwar der Eingangsbereich zum Vorderhaus hochwertig ist, der Eingangsbereich zum Quergebäude jedoch nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. wenden sich mit Erfolg gegen die Bewertung der in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zusammengefassten Ausstattungsmerkmale als überwiegend wohnwerterhöhend. Es überwiegen innerhalb dieser Merkmalgruppe weder wohnwerterhöhende noch -mindernde Merkmale.

Auch die Bekl. stellen zwar nicht in Abrede, dass das Vorderhaus über einen repräsentativen, hochwertig sanierten Eingangsbereich sowie ein entsprechendes Treppenhaus verfügt. Die Wohnung der Bekl. liegt jedoch (unstreitig) im Quergebäude, das seinerseits mit einem kleinen, einfach ausgestatteten Eingangsbereich und einem entsprechenden eigenen kleinen, einfach ausgestatteten Eingangsbereich und einem entsprechenden eigenen Treppenhaus ausgestattet ist. Zwar gelangen die Bekl. über den Eingangsbereich des Vorderhauses in ihr Quergebäude. Auch handelt es sich bei dem Ausstattungsmerkmal um ein solches mit Gebäudebezug. Die genaue Formulierung des Merkmals ,,Repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus [...]" lässt jedoch den Rückschluss zu, dass für den - wie hier gegebenen - Fall, dass mehrere Eingangsbereiche bzw. Treppenhäuser vorhanden sind, diese jeweils gesondert für das jeweilige (Teil-) Gebäude zu bewerten sind. Hinzu kommt, dass nach Durchschreiten des Eingangsbereiches des Vorderhauses und Betreten des einfachen Eingangsbereiches sowie Treppenhauses des Quergebäudes dessen Schlichtheit - vom historischen Bauherren durchaus gewollt - besonders augenscheinlich wird. An der Repräsentanz und Hochwertigkeit der genannten Bereiche des Vorderhauses nimmt das Quergebäude bzw. nehmen dessen Bewohner nicht teil; sie bewohnen nicht das entsprechend ausgestattete Vorderhaus, sondern das auch sonst - etwa hinsichtlich der Fassade - einfach gehaltene Quergebäude.

Nach dem Berliner Mietspiegel ist ein repräsentativer Eingangsbereich wohnwerterhöhend; die Baumeister der Gründerzeit wollten den Besucher, der das Haus von der Straße aus betritt, beeindrucken. Die separaten Eingänge für Seitenflügel und Hinterhaus sind meist schlichter ausgestattet. Fraglich könnte sein, ob das wohnwerterhöhende Merkmal auch für Hinterhauswohnungen gilt.

Die Wohnung der Mieter lag im Quergebäude mit einem kleinen, einfach ausgestatteten Eingangsbereich. Das Vorderhaus verfügte über einen repräsentativen, hochwertig sanierten Eingangsbereich und ein entsprechendes Treppenhaus. Im Mieterhöhungsverfahren berief sich die Vermieterin auf dieses wohnwerterhöhende Merkmal.

Mit Urteil vom 27. März 2013 folgte das Landgericht Berlin dem nicht und meinte, es reiche nicht aus, dass die Mieter über den Eingangsbereich des Vorderhauses in ihr Quergebäude gelangten. Wenn, wie hier, mehrere Eingangsbereiche oder Treppenhäuser vorhanden seien, müsse vielmehr dieses Merkmal gerade für das jeweilige Teilgebäude zutreffen. An der Repräsentanz und Hochwertigkeit des Vorderhauses nähmen die Bewohner des Quergebäudes nicht teil.