Orientierungshilfe, weitere wohnwerterhöhende Merkmale

Gute ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung sind keine wohnwerterhöhenden Merkmale.

[…] I. Die Kl. hat gegenüber der Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 4,50 € monatlich auf monatlich 327,12 € gemäß § 558 Abs. 1 BGB. […]

1. Das Mieterhöhungsverlangen vom 30.6.2024 ist formell wirksam erklärt. […]

2. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch materiell zum Teil begründet. Unter Anwendung des Berliner Mietspiegels 2024 beträgt die ortsübliche und auch von der Bekl. geschuldete Vergleichsmiete 6,868 €/m2 (327,12 €/Monat).

a) Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete hat das Gericht den maßgeblichen Berliner Mietspiegel 2024 herangezogen. […]

Gemäß § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im Berliner Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. […]

b) Die Spanneneinordnung hat das Gericht anhand der dem Mietspiegel 2024 beigefügten Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung (im Folgenden „Orientierungshilfe“) vorgenommen. […]

3. Die streitgegenständliche Wohnung befindet sich in einfacher Wohnlage und ist im Berliner Mietspiegel 2024 in die Mietspiegelzeile 31 einzuordnen. […]

e) Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist als neutral zu bewerten.

Die geltend gemachte „gute Anbindung an den ÖPNV“ und die „gute Nahversorgung“ sind nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

aa) Die Orientierungshilfe enthält in der Merkmalgruppe 5 kein Merkmal „Gute Anbindung an den ÖPNV“ oder „Gute Nahversorgung“.

Die Merkmale der Orientierungshilfe berücksichtigen nach den Erfahrungen der Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel die wesentlichen Merkmale. Sie sind jedoch nicht abschließend formuliert, so dass im Einzelfall weitere, ebenfalls gewichtige Merkmale innerhalb der Merkmalgruppen zum Tragen kommen können (Berliner Mietspiegel 2024, S. 20, Ziff. 10.1; vgl. Dokumentation Berliner Mietspiegel 2024, S. 32). So kann eine Berücksichtigung auch dann angemessen sein, wenn ein Merkmal nicht im Wortlaut erfüllt ist, aber im Einzelfall eine vergleichbare Situation vorliegt (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30. Juli 2014 - 2 C 23/14 -, juris). Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Anwendung der Orientierungshilfe, einschließlich der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale nicht dadurch entwertet werden darf, dass die Schaffung zusätzlicher Merkmale zum Regelfall erhoben wird. Die Orientierungshilfe enthält keine willkürlichen Merkmale, sondern wurde von den an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Parteien erarbeitet und basiert u. a. auf dem Fachwissen sowie den praktischen Erfahrungen der Arbeitsgruppenmitglieder und der von ihnen vertretenen Institutionen (vgl. Dokumentation Berliner Mietspiegel 2024, S. 31).

bb) Die Kl. macht geltend, dass die Merkmalsgruppe 5 positiv zu berücksichtigen sei, da sich die nächsten Supermärkte […] in einer Entfernung von weniger als 100 m (Wegstrecke) auf der gegenüberliegenden Straßenseite der streitgegenständlichen Wohnung befänden, zwei weitere Supermärkte […] nur 450 m von der Wohnung entfernt seien, eine Apotheke […] sowie ein Allgemeinarzt in ca. 200 m Entfernung an der … und damit in unmittelbarer Nähe lägen und die Wohnung der Bekl. nur ca. 400 m von der Bushaltestelle der Linien 197, 256 und 294 und ca. 350 m von der Bushaltestelle der Linie 294 und 294 entfernt sei.

Diese Erschließungssituation wird von der Kl. unter den Merkmalen „gute ÖPNV-Anbindung“ und „gute Nahversorgung“ zusammengefasst. Es handelt sich jedoch dabei weder um einen Einzelfall (i) noch um ein Merkmal von vergleichbarem Gewicht (ii) und ist daher nicht zu berücksichtigen.

(i) Bei der von der Kl. angeführten Erschließungssituation handelt es sich nicht um einen Einzelfall, den die Experten bei der Erstellung der Orientierungshilfe aufgrund seines Einzelfallcharakters nicht berücksichtigen konnten. Vielmehr spielen die Anbindung an den ÖPNV und die Nahversorgung, wie von der Kl. dargelegt, für den überwiegenden Teil der Bevölkerung eine wichtige Rolle und wurde im Rahmen der Mietspiegelerstellung innerhalb der Wohnlageneinordnung berücksichtigt (siehe Indikatoren zur Wohnlageneinstufung Dokumentation Berliner Mietspiegel 2024 S. 54 f.).

Die Kl. argumentiert, dass die ÖPNV-Anbindung und die gute Nahversorgung in die Spanneneinordnung einfließen müssten, da sie im Rahmen der Wohnlageneinstufung, insbesondere im Zuge der Diskriminanzanalyse, nicht ausreichend berücksichtigt würden. Dies zeigt, dass die Kl. gerade keinen Einzelfall geltend macht, sondern sich gegen die Einordnung der Wohnlagen wendet. Der Berliner Mietspiegel unterscheidet drei Wohnlagen (einfache, mittlere und gute). Die Bewertung der Wohnlage soll gebietsprägend sein und bezieht sich auf das allgemeine Wohnumfeld. Bei der Einstufung der Wohnlagen werden verschiedene Anhaltspunkte berücksichtigt (dazu ausführlich Dokumentation Berliner Mietspiegel 2024 S. 45 ff.). Soweit die Kl. meint, bei der Einstufung der Wohnlagen sei die Erschließungssituation im Hinblick auf die Anbindung an den ÖPNV und die Nahversorgung nicht hinreichend berücksichtigt worden, bewegt sie sich außerhalb des Einzelfalls und greift den Mietspiegel als solchen an. Das Gericht ist jedoch, wie oben ausgeführt, der Auffassung, dass der Mietspiegel und damit auch die Wohnlageneinstufung eine geeignete Schätzgrundlage darstellt.

Auch die Argumentation der Kl., aus dem Vorliegen der Merkmale „besonders lärmbelastete Lage“ und „besonders ruhige Lage“ könne geschlossen werden, dass auch die Anbindung an den ÖPNV sowie die gute Nahversorgung als Einzelfall berücksichtigt werden könnten, überzeugt nicht.

Zwar ist es zutreffend, dass der Lärmpegel zu verschiedenen Tageszeiten als Indikator im Rahmen der Einstufung der Wohnlage berücksichtigt wird und es gleichwohl Merkmale gibt, die im weiteren Sinne an den Lärmpegel anknüpfen. Bei der Aufnahme in die Orientierungshilfe handelt es sich um eine bewusste Entscheidung der Ersteller, um besondere Einzelfälle von besonders ruhigen und besonders lärmbelasteten Lagen abzubilden. Die Merkmale werden daher auch in der Rechtsprechung restriktiv ausgelegt. Eine besonders ruhige Lage hebt sich ausdrücklich von der Mehrzahl der Berliner Wohnungen ab und ist daher als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

Auch eine besondere und herausragende Erschließungssituation wird in der Orientierungshilfe unter dem Merkmal „bevorzugte Citylage“ folgerichtig berücksichtigt. Die hier dargestellte Erschließung entspricht jedoch allenfalls dem Berliner Standard, stellt keinen Einzelfall dar und rechtfertigt daher keine besondere Berücksichtigung.

(ii) Die Erschließungssituation der streitgegenständlichen Wohnung stellt kein vergleichbar „gewichtiges Merkmal“ dar. Aus der Systematik der Orientierungshilfe und ihrer Funktion als Schätzgrundlage ergibt sich, dass das im Einzelfall zu berücksichtigende Merkmal in seiner Bedeutung mit den in der Orientierungshilfe vorgesehenen Merkmalen vergleichbar sein muss. Dies spiegelt sich auch in der Formulierung „ebenfalls gewichtige Merkmale“ wider. Dies ist bei der Erschließungssituation der streitgegenständlichen Wohnung nicht der Fall.

In der Merkmalsgruppe 5 (Wohnumfeld) sind nur wenige wohnwerterhöhende Merkmale aufgeführt. Eines dieser Merkmale ist die „bevorzugte Citylage“, die weiter präzisiert wird mit „nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten“. Diese Aufzählung verdeutlicht, dass die Erschließungssituation, sofern sie nicht bereits in die Einordnung der Wohnlage eingeflossen ist (dazu schon unter [i]), nur bei einer besonders herausragenden Anbindung an die Kerninnenstadt und damit bei außergewöhnlichen Qualitäten zusätzlich in die Bewertung einfließen sollte. Dies wird auch dadurch deutlich, dass es für die Annahme einer „bevorzugten Citylage“ nicht ausreicht, dass eine Gegend über zahlreiche Geschäfte, Cafés und Bars verfügt, wenn der repräsentative, überregionale Aspekt fehlt (vgl. AG Mitte, Urteil vom 14. Mai 2020 - 25 C 5019/19 - juris; LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15 - GE 2015, 971, juris).

Die hohen Anforderungen an das Merkmal „bevorzugte Citylage“ sind dabei kein Zufall, sondern das Ergebnis einer bewussten Entscheidung der Ersteller der Orientierungshilfe sowie der Gerichte. Im Gegensatz zu den Merkmalgruppen (1) bis (4), die sich direkt auf die Gegebenheiten der konkreten Wohnung anknüpfen, bezieht sich die Merkmalgruppe (5) auf das Wohnumfeld.

Dass das Wohnumfeld Einfluss auf die Mietpreisbewertung hat, liegt auf der Hand. Es wird aber bereits im Rahmen der Wohnlageneinstufung berücksichtigt (dazu bereits unter [i]). Werden bestimmte Merkmale des Wohnumfeldes zusätzlich als wohnwerterhöhend herangezogen, so müssen sie sich deutlich und positiv von der Mehrzahl der anderen Wohnungen abheben, um dies zu rechtfertigen.

Im Vergleich zu den Anforderungen an das Merkmal „bevorzugte Citylage“ kommt der Erschließung der streitgegenständlichen Wohnung offensichtlich kein vergleichbares Gewicht zu. Vielmehr rechtfertigt sie in keiner Weise eine höhere Einstufung als das Gros der Wohnungen in Berlin. Auch die Erreichbarkeit einer Bushaltestelle und einer Straßenbahnhaltestelle stellt angesichts des gut ausgebauten Netzes in Berlin keine Besonderheit dar (vgl. auch AG Wedding, Urteil vom 31. August 2018 - 16 C 192/18 - juris). Der Personenverkehr in Berlin deckt nicht nur den Bereich innerhalb des Berliner Rings, sondern auch die Tarifzone B flächendeckend ab. Würde man diese Verkehrsanbindung als zusätzliches Merkmal berücksichtigen, wäre praktisch jede Wohnung betroffen. Da die Wohnung weder in der Nähe einer S- noch einer U-Bahn-Haltestelle liegt, dürfte die Verkehrsanbindung sogar schlechter sein als die der überwiegenden Zahl der Berliner Wohnungen.

Soweit die Kl. auf die Entfernung zum nächstgelegenen Supermarkt abstellt, mag dies im Vergleich zu anderen Wohnungen relativ günstig sein, stellt aber generell keine wesentliche Besonderheit dar, da Berlin insgesamt über eine gute Nahversorgung verfügt. Die Kl. führt selbst aus, dass die durchschnittliche Entfernung zum nächsten Supermarkt oder Discounter in Berlin ca. 1,1 km beträgt. Damit ist für die Mehrzahl der Berliner Mieter eine Einkaufsmöglichkeit vorhanden, die mit dem Auto schnell, mit dem Fahrrad in ca. 5 Minuten und auch zu Fuß in kurzer Zeit erreichbar ist.

Das Argument der Kl., dass eine gute Nahversorgung für die Mieter bequem sei und die Lebensqualität erhöhe, weil die eingesparte Zeit für andere Aktivitäten genutzt werden könne, vermag ein vergleichbar gewichtiges Merkmal nicht zu begründen. Zum einen kann nicht davon ausgegangen werden, dass Mieter ihre Einkäufe ausschließlich in der Nähe ihrer Wohnung tätigen. Der durchschnittliche Mieter hat im Alltag mehrere Wege zurückzulegen, z. B. zur Arbeit, so dass es nahe liegt, Einkäufe im Rahmen dieser Wege zu erledigen. Zum anderen ist die vermeintliche Zeitersparnis sehr gering. Die Entfernung zum nächstgelegenen Supermarkt weicht - nach Angaben der Kl. - nur um ca. 1 km von der durchschnittlichen Entfernung ab. Diese Differenz führt zu keiner nennenswerten Zeitersparnis. Die tatsächliche Zeitersparnis ist daher minimal und dürfte bei der Wohnungswahl kaum eine entscheidende Rolle spielen.

Hingegen sind eine besonders repräsentative Wohnlage oder die Lärmbelastung Faktoren, die von vielen Mietern in die Entscheidungsfindung einbezogen werden. Insbesondere für Mieter, die in besonderem Maße auf Ruhe angewiesen sind, sei es zum Arbeiten, zur Erholung oder zum Schlafen, spielt die Lärmminderung eine wesentliche Rolle bei der Wohnungswahl. Es ist daher folgerichtig, dies auch wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. […]

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird von den Berliner Gerichten mit dem Mietspiegel einschließlich der Orientierungshilfe ermittelt. Die dort aufgezählten Merkmale sind zwar nicht abschließend formuliert; zusätzliche Merkmale werden aber nicht ohne Weiteres berücksichtigt. Eine Vermieterin berief sich unter Anführung zahlreicher Merkmale erfolglos auf die gute Lage der Wohnung.

Die Vermieterin hatte Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Berufung auf den Mietspiegel verlangt und begründete dies vor dem AG mit zahlreichen wohnwerterhöhenden Merkmalen. Auch das Wohnumfeld sei positiv zu bewerten, da sich in der unmittelbaren Nachbarschaft mehrere Supermärkte, Bushaltestellen und eine Apotheke sowie ein Allgemeinarzt befänden.

Das Amtsgericht Lichtenberg meinte, die gute Erschließungssituation sei nicht wohnwerterhöhend, denn es handele sich nicht um einen Einzelfall, der bei der Orientierungshilfe nicht berücksichtigt worden sei. Die Lage der Wohnung entspreche vielmehr dem Berliner Standard. Diese Merkmale seien schon im Rahmen der Mietspiegelerstellung für die Wohnlageneinordnung herangezogen worden. Der Personenverkehr in Berlin sei flächendeckend ausgebaut; würde die Verkehrsanbindung als zusätzliches Merkmal berücksichtigt werden, wäre praktisch jede Wohnung betroffen. Auch die Nähe der Supermärkte sei unerheblich, zumal der durchschnittliche Mieter im Alltag mehrere Wege zurückzulegen habe, z. B. zur Arbeit, und er dann Einkäufe im Rahmen dieser Wege erledigen könne.

Nach dieser Auffassung kann nur die „bevorzugte Citylage“ wohnwerterhöhend berücksichtigt werden. Das ist für folgende Wohnlagen verneint worden: Prenzlauer Berg (LG Berlin 67 S 120/15), Nähe zur Wilmersdorfer Straße (LG Berlin 18 S 12/15), Kreuzberger Teil der Friedrichstraße (LG Berlin 65 S 252/16), Kurfürstendamm ab Adenauerplatz (LG Berlin 64 S 12/18); bejaht für Ludwigkirchplatz (LG Berlin 64 S 199/17), für die Spandauer Vorstadt (LG Berlin 67 S 50/19) und für Umgebung Uhlandstraße/Fasanenstraße (LG Berlin 64 S 194/19).

Zwar kommt das Amtsgericht – wenig überraschend, denn so ist das dem Mietspiegel auch selbst zu entnehmen – zur Erkenntnis, dass die Orientierungshilfe nicht abschließend formuliert ist, so dass im Einzelfall weitere, ebenfalls gewichtige Merkmale innerhalb der Merkmalgruppen zum Tragen kommen können. Allerdings entwertet das AG diese Erkenntnis unmittelbar darauf selbst so: „Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Anwendung der Orientierungshilfe, einschließlich der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale nicht dadurch entwertet werden darf, dass die Schaffung zusätzlicher Merkmale zum

Regelfall erhoben wird.“

Ob es sich vorliegend um einen Regel- oder doch eher um einen Ausnahmefall handelt, hätte das AG durch Gutachten klären können/müssen.