Orientierungshilfe

Orientierungshilfe; Müllstandsfläche; Wohnumfeld

1. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „sichtbegrenzende Müll­stands­fläche" reicht eine hüfthohe Hecke aus.

2. Ein „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld" erfordert eine aufwendige Gestaltung der Wege oder Sitzflächen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist nur teilweise begründet.

Der Kl. steht der tenorierte Zustimmungsanspruch aus § 558 BGB zu.

Unstreitig ist die Gruppe Bad/WC als neutral und sind die Gruppen Küche, Wohnung und Gebäude als positiv zu bewerten.

Das Merkmal Wohnumfeld ist als neutral zu bewerten.

Negativ ist dabei zu berücksichtigen, dass die Straße nach dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel für das streitgegenständliche Gebäude eine erhebliche Lärmbelastung beinhaltet.

Positiv ist zu berücksichtigen, dass eine abschließbare und vor allem sichtbegrenzende Müllstandsfläche vorliegt. Für die Sichtbegrenzung kommt es dabei nicht auf eine bestimmte Höhe der umgebenden Hecke an. Die Bekl. meinte, die Hecke sei maximal hüfthoch, wohingegen die Kl. Fotos vorlegte, die eine Höhe bis zum Abschluss der Mülltonnen aufzeigten.

Entscheidend ist vielmehr die erkennbar sichtbegrenzende Funktion der Hecke. Zumindest der Boden, auf dem oft loser Müll liegt, ist nicht zu sehen. Zudem nimmt die Einsichtsfähigkeit bei zunehmender Entfernung immer mehr ab, so dass auch einer hüfthohen Hecke ein sichtbegrenzender Charakter nicht abgesprochen werden kann. Ein völliger Ausschluss der Einsicht in die Müllstandsfläche ist von der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung gerade nicht verlangt worden.

Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld liegt demgegenüber nicht vor. Das Grundstück liegt in einfacher Wohnlage und verfügt über einen ordentlich gestalteten Innenhof. Eine besondere Aufwendigkeit der Gestaltung, beispielsweise durch aufwendige Wege- oder Sitzflächengestaltung oder Ähnliches ist demgegenüber nicht vorhanden und lässt sich aus den vorgelegten Fotos nicht entnehmen (vgl. dazu LG Berlin GE 2008, 198). [...]

Für das wohnwerterhöhende Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche" reicht eine hüfthohe Hecke aus. Ein „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld" setzt eine aufwendige Gestaltung der Wege oder Sitzflächen voraus.

Im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens stritten die Parteien darüber, wie hoch eine die Müllstandsfläche umgebende Hecke sein müsse, damit sie als „sichtbegrenzend" qualifiziert werden könne, und ob ein ordentlich gestalteter Innenhof bereits als aufwendig gestaltetes Wohnumfeld anzuerkennen sei.

Das AG Lichtenberg hielt eine hüfthohe Hecke für ausreichend, weil sie auf dem Boden liegenden Müll verdecke. Zudem nehme dadurch die Einsichtsfähigkeit in zunehmender Entfernung immer mehr ab. Ein völliger Ausschluss der Einsicht werde von der Orientierungshilfe nicht verlangt. Für „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld" sei jedoch eine aufwendige Gestaltung der Wege oder Sitzflächen notwendig.

Rechtsprechungsübersicht

• Müllstandsfläche: AG Schöneberg, Urteil vom 12. März 2008, 104a C 544/07, GE 2008, 607

Eine ungepflegte und offene Müll­stands­fläche ist nach der Orientierungshilfe nur dann wohnwertmindernd, wenn beide Kriterien erfüllt sind; dass gelegentlich einzelne Mülltonnen wegen anfallenden Mülls nicht ganz geschlossen werden können, rechtfertigt nicht die Annahme einer ungenügenden Pflege der Müllstandsfläche.

• Wohnumfeld: LG Berlin, Urteil vom 27. November 2007, 63 S 144/07, GE 2008, 124

Eine weitläufige Rasenfläche mit diversen Bäumen und Sträuchern über mehrere Grundstücke ist ohne aufwendige Gestaltung nicht als aufwendig gestaltetes Wohnumfeld zu qualifizieren.