Orientierungshilfe

Orientierungshilfe; rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss; Wasserleitungen auf Putz; Lärm

1. Ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss ist schon dann anzunehmen, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, einen Vertrag mit dem Kabelanbieter abzuschließen, der eine entsprechende Dose installiert.

2. Ob Wasserleitungen überwiegend auf Putz liegen, richtet sich nicht nach der Wohnung insgesamt, sondern nur nach der Zahl der Feuchträume.

3. Ob eine hohe Lärmbelästigung im Wohnumfeld anzunehmen ist, kann nicht aus einem Sachverständigengutachten für ein Haus in derselben Straße abgeleitet werden, das sich in Nähe zu der Schienenstrecke und Ausrichtung unterscheidet.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Die Merkmalsgruppe 3 (Wohnung) ist als neutral zu bewerten. Unstreitig steht den wohnwerterhöhenden Merkmalen des Abstellraumes und des wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers das wohnwertmindernde Merkmal der weder im Bad noch in der Küche anschließbaren Waschmaschine gegenüber.

Die Wohnung verfügt jedoch auch über das weitere wohnwerterhöhende Merkmal des rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses.

Für dieses Merkmal ist es ausreichend, wenn die Hausanlage, was hier unstreitig der Fall ist, rückkanalfähig ist. Dass in der Wohnung des Mieters noch eine alte Kabeldose, die mangels vorhandenem Anschluss nicht rückkanalfähig genutzt werden kann, vorhanden ist, steht dem nicht entgegen.

Zwar kommt es grundsätzlich darauf an, ob dem Mieter das wohnwerterhöhende Merkmal auch konkret zur Verfügung steht, etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit nur noch vom Mieter abhängt. Im vorliegenden Fall ist dies ähnlich einem Kabelanschluss, den der Mieter auch nur tatsächlich nutzen kann, wenn er sich ein Radio oder einen Fernseher anschafft, zu beurteilen.

Der Mieter, der einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss nutzen möchte, muss, um die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit zu erhalten, einen Vertrag mit "Kabel Deutschland" im eigenen Namen schließen. Im Zuge dessen wird in der Wohnung eine rückkanalfähige Breitbandkabeldose durch "Kabel Deutschland" kostenlos angebracht. Kündigt der Mieter das Mietverhältnis bzw. den Vertrag mit "Kabel Deutschland" anlässlich seines Auszuges, wird die theoretisch noch vorhandene rückkanalfähige Breitbandkabeldose durch "Kabel Deutschland" stillgelegt, so dass der nächste Mieter, der die Rückkanalfähigkeit nutzen möchte, seinerseits wieder einen Vertrag mit "Kabel Deutschland" schließen muss.

Daraus ergibt sich, dass sich die Verpflichtung des Vermieters für dieses wohnwerterhöhende Merkmal auf das Zurverfügungstellen einer rückkanalfähigen Breitbandkabelanlage beschränkt.

Des Weiteren ist jedoch das wohnwertmindernde Merkmal der Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz gegeben.

Das Merkmal bezieht sich entgegen der Auffassung der Kl. nicht auf die gesamte Wohnung, sondern nur auf die Räume, die auch über einen Wasseranschluss verfügen (LG Berlin, Urt. v. 9.6.2006, 65 S 75/06 - GE 2006, 917).

Da in der Regel nur im Bad und in der Küche ein Wasseranschluss vorhanden ist, kann somit nicht nach der Anzahl der Räume getrennt werden. Andernfalls wäre ein "Überwiegen", wie es das Merkmal verlangt, nicht möglich. Stellte man bezüglich des "Überwiegens" auf die Anzahl der Räume ab, wäre ein "Überwiegen" gerade nicht möglich, da sonst denklogisch nur die gesamte Wasserinstallation auf Putz (in Bad und Küche), gar keine (in Bad und Küche) oder jeweils die Hälfte (in Bad oder Küche) möglich sein könnte. Vor diesem Hintergrund ist die einzig sachgerechte Lösung, auf das Verhältnis der einzelnen Rohre auf bzw. unter Putz abzustellen.

Im vorliegenden Fall verlaufen unstreitig im Bad sämtliche Wasserleitungen über Putz, in der Küche sämtliche unter Putz. Da aber im Badezimmer in der Regel mehr Wasseranschlüsse für Dusche/Wanne und Handwaschbecken benötigt werden, wohingegen in der Küche nur Wasser für das Spülbecken benötigt wird, ist im vorliegenden Fall mangels abweichenden Vortrags von einem Überwiegen auszugehen. [...]

Zusätzlich liegt das weitere wohnwertmindernde Merkmal der unzureichenden Elektroinstallation vor. Nach dem Berliner Mietspiegel liegt eine unzureichende Elektroinstallation dann vor, wenn ein gleichzeitiger Betrieb von mindestens zwei haushaltsüblichen größeren Elektrogeräten nicht möglich ist. Dies hat der Bekl. substantiiert unter Vorlage einer Bestätigung eines Elektrikers und Vorlage des Übergabeprotokolls, das ihm die Rechtsvorgängerin ausgestellt hat und das die Merkmale als gegeben bestätigt, dargetan. Das pauschale Bestreiten der Bekl. ist nicht geeignet, den Vortrag des Bekl. zu widerlegen.

Entgegen der Auffassung des Bekl. liegt jedoch nicht das weitere wohnwertmindernde Merkmal des nicht nutzbaren Balkons vor. Zum einen ist der Bekl. mit diesem Vortrag gem. § 531 ZPO präkludiert, da er zu diesem Merkmal bereits in der ersten Instanz hätte vortragen können, zum anderen entspricht ein nicht vorhandener Balkon aufgrund der Fragen zur Erhebung des Berliner Mietspiegels nicht einem nicht nutzbaren (LG Berlin, Urt. v. 9.1.2009 - 63 S 189/08 - GE 2009, 383). [...]

Die Merkmalsgruppe 5 (Wohnumfeld) ist entgegen der Auffassung der Kl. negativ zu bewerten. Dem wohnwertmindernden Merkmal der Lage an einer Schienenstrecke mit hoher Verkehrslärmbelästigung steht kein wohnwerterhöhendes Merkmal gegenüber.

Die Wohnung liegt unstreitig direkt an einer S‑Bahnstrecke und ist, worauf das Amtsgericht zutreffend hinweist, nach der strategischen Lärmkarte (www.

fbinter.

stadt-berlin.

de) mit einem Fassadenpegel von über 65 bis 70 dB(A) ausgewiesen.

Dies vermag auch nicht das von der Kl. eingereichte Sachverständigengutachten zu widerlegen. Dieses wurde zu einem anderen Haus in derselben Straße erstellt. Aus der Lage der beiden Häuser zu der Schienenstrecke ergibt sich, dass sich das Haus H.-straße 19 und das streitgegenständliche (Nr. 20 c) deutlich in Nähe zu der Schienenstrecke und Ausrichtung des Hauses unterscheiden, so dass die Werte dieses Gutachtens sich nicht auf das streitgegenständliche Haus zu Beweiszwecken übertragen lassen. [...]

Ob ein Mieter ein wohnwerterhöhendes Merkmal nutzt, spielt für die Anwendung des Berliner Mietspiegels in einem Mieterhöhungsverfahren keine Rolle. Folge-richtig nimmt das Landgericht Berlin schon dann einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss an, wenn der Mieter zwar eine alte Kabeldose in der Wohnung hat, aber die Möglichkeit besteht, einen Vertrag mit dem Kabelanbieter abzuschließen, der dann eine neue Dose installiert.

In dem Mieterhöhungsverfahren ging es um das wohnwerterhöhende Merkmal eines rückkanalfähigen Kabelanschlusses. Der Mieter berief sich darauf, dass in seiner Wohnung nur eine alte Kabelanschlussdose vorhanden sei. Die Vermieterin machte ferner geltend, die Be- und Entwässerungsinstallation liege nicht überwiegend auf Putz, da hier die Wohnung insgesamt betrachtet werden müsse. Auch sei eine hohe Verkehrslärmbelastung nicht anzunehmen, wie sich aus einem Sachverständigengutachten für ein Haus in der Nachbarschaft ergebe.

Mit Urteil vom 6. Oktober 2009 nahm das Landgericht Berlin das wohnwerterhöhende Merkmal eines rückkanalfähigen Kabelanschlusses an, da es ausreiche, wenn Breitbandanschluss im Haus liege und der Mieter die Möglichkeit habe, einen Vertrag mit Kabel Deutschland abzuschließen. Ob die Wasserleitungen überwiegend auf Putz installiert seien, könne nicht nach der Wohnung insgesamt, sondern nur nach den Räumen beurteilt werden, die auch über einen Wasseranschluss verfügen. Anderenfalls wäre ein "Überwiegen" nicht möglich. Die Verkehrslärmbelastung sei hier nach der strategischen Lärmkarte zu bejahen. Auf ein Sachverständigengutachten für ein anderes Haus könne sich die Klägerin nicht berufen, da deutliche Unterschiede in der Nähe zur Schienenstrecke und Ausrichtung des Hauses bestünden.