Orientierungshilfe

Orientierungshilfe; Berliner Mietspiegel; Zusatzmerkmal; belichtet; besonnt; Wohngebäude in Gebieten mit Einzelhandel; Einzelhandelsgebiet; Merkmalgruppen; Mittelwert; Mietspiegelfeld

1. Die zusätzlichen Merkmale nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel (hier: gut belichtet und besonnt) müssen substantiiert vorgetragen werden.

2. Kein Zuschlag für das Sondermerkmal "Wohngebäude in Gebieten mit Einzelhandel", wenn die Geschäfte ca. 500 Meter entfernt sind.

Zur Berechnung der Höhe des ortsüblichen Vergleichsmietzinses ist von dem Mittelwert des Feldes L 4 (6,89 DM/m2/monatlich) auszugehen. Zu Recht stellt das Amtsgericht fest, daß vorliegend lediglich ein Zuschlag von 20 % der Differenz zwischen Mittel- und Oberwert des Mietspiegelfeldes gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der Spanneneinordnung im einzelnen gilt folgendes:

Die Merkmalgruppen 1 und 2 sind ausgeglichen, zumal in zweiter Instanz von der Kl. nicht mehr bestritten wird, daß die Einbauwanne im Bad sowie die Fliesen in Bad und Küche von der Bekl. selbst eingebracht worden sind. Auch die Merkmalgruppe 3 ist ausgeglichen. Die Behauptung der Kl., die Wohn- und Schlafräume seien überwiegend gut belichtet und besonnt, ist ebenso unsubstantiiert wie die Behauptung der Bekl., dies sei nicht der Fall. Da die Wohnung im zweiten OG belegen ist, kann eine gute Belichtung bei der typischen Berliner Bauweise nicht ohne weiteres vorausgesetzt werden. Insofern hätte es eines Vortrages im einzelnen zu der Art der Nachbarbebauung sowie zu der Himmelsrichtung, in die die Räume gelegen sind, bedurft.

Auch die Merkmalgruppe 5 ist ausgeglichen. Die Behauptung der Kl., die Wohnung sei an einer besonders ruhigen Straße gelegen, ist in Ermangelung näherer Darlegungen nicht nachvollziehbar, zumal die vielbefahrene Schildhornstraße unstreitig in unmittelbarer Nähe zur Wohnung liegt.

Eine weitere Erhöhung wegen des Vorliegens eines Sondermerkmales ist nicht gerechtfertigt. Unstreitig befindet sich das Gebäude, in dem die streitbefangene Wohnung belegen ist, nicht in einem Gebiet mit Einzelhandel/Kleingewerbetreibenden, so daß ein Zuschlag von 0,48 DM pro Quadratmeter nicht gerechtfertigt ist. Auch ist das Gebäude nicht in unmittelbarer Nähe eines solchen Gebietes belegen, wovon nur dann hätte ausgegangen werden können, wenn die Geschäfte in zwei bis drei Gehminuten zu erreichen wären. Die Kl. selbst trägt jedoch vor, daß eine Distanz von ca. 450 bis 500 m zurückzulegen ist. Anders als die Zivilkammer 64 (GE 1996, 227) ist die Kammer der Auffassung, daß bei Vorliegen einer solchen Distanz das vorgenannte Sondermerkmal nicht erfüllt ist, zumal Einkäufe zur Deckung des täglichen Bedarfes bei einem Fußweg von mehr als zwei bis drei Minuten bereits beschwerlich werden können.

Die Verfasser des Mietspiegels waren davon ausgegangen, daß ein Zuschlag zum Mietspiegelmittelwert gerechtfertigt ist für Wohnungen, die in Gebieten mit Einzelhandel, Kleingewerbetreibenden und Freiberuflern liegen. Diese sollte der Mieter problemlos "fußläufig" erreichen können. Was das im einzelnen heißt, kann zweifelhaft sein.

Mit Urteil vom 4. Juli 1996 meinte die 62. Kammer des LG Berlin, eine Distanz von 450 bis 500 Metern sei zu weit. Die Geschäfte müßten vielmehr in zwei, drei Gehminuten erreichbar sein. Im übrigen bestätigt die Kammer die Rechtsprechung zur Orientierungshilfe, wonach wohnwertmindernde und -erhöhende Merkmale substantiiert vorgetragen werden müssen und die Parteien sich nicht darauf beschränken dürfen, etwa zu behaupten, die Räume seien überwiegend gut belichtet oder besonnt.