Orientierungshilfe

Orientierungshilfe; Berliner Mietspiegel; Zusatzmerkmal; Wohngebäude in Gebieten mit Einzelhandel; Einzelhandelsgebiet; Buttomietumwandlung

1. Die Orientierungshilfe zum Mietspiegel kann auch für Neubauwohnungen herangezogen werden, wenn es um Merkmale geht, die dort nicht üblich sind.

2. Gegen den Zuschlag "Gebiet mit Einzelhandel" bestehen keine Bedenken.

3. Zur Umrechnung in eine Nettomiete sind die konkreten Betriebskosten von den Mietspiegelwerten abzuziehen.

Das Zustimmungsverlangen der Kl. ist insgesamt unbegründet, da der verlangte Mietzins "die üblichen Entgelte" für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage übersteigt (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG). Die ortsübliche Nettokaltmiete ist mit 7,95 DM/qm zu veranschlagen; dem steht ein von dem Bekl. bislang bereits gezahlter Nettokaltmietzins (einschließlich der vorprozessual anerkannten Erhöhung um monatlich 8 DM) in Höhe von 8,14 DM/qm gegenüber.

Das Amtsgericht hat die Wohnung zutreffend und von seiten der Parteien unbeanstandet in das Mietspiegelfeld I 7 (Mietspiegel 94) eingeordnet. Die Kammer hat auch keine Bedenken dagegen, daß das Amtsgericht zur Einordnung der streitbefangenen Wohnung innerhalb der vom Mietspiegel vorgegebenen Spanne auf die im Mietspiegel abgedruckte "Orientierungshilfe" zurückgegriffen hat. Man mag dem Bekl. zugeben, daß diese "Orientierungshilfe" an sich nur für Altbauwohnungen gilt; bei einer Neubauwohnung dagegen müssen jedenfalls diejenigen Merkmale unberücksichtigt bleiben, die in einem Neubau typischerweise vorhanden sind. Die Kammer folgt jedoch der angefochtenen Entscheidung darin, daß Merkmale, die auch für einen Neubau nicht selbstverständlich sind, durchaus für eine Spanneneinordnung in Ansatz gebracht werden können.

Dementsprechend ist vorliegend ein Zuschlag von 40 % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenoberwert, das heißt ein Aufschlag von 1,20 DM/qm auf den Mittelwert, gerechtfertigt. Sowohl der große, geräumige Balkon, mit dem die Wohnung ausgestattet ist, als auch der im Haus vorhandene Personenaufzug erhöhen den Wohnwert, ohne zur üblichen Ausstattung einer aus dem Jahre 1953 stammenden Wohnung zu gehören. Dies gilt um so mehr, als es sich innerhalb des betreffenden Gebäudes nur bei einzelnen Wohnungen wie der streitbefangenen um - nach kriegsbedingter Zerstörung wiedererrichteten - Neubau handelt, die Substanz des Hauses jedoch aus der Vorkriegszeit stammt, als der Einbau eines Personenaufzugs noch nicht selbstverständlich war.

Auch hinsichtlich der Zuschläge für Sondermerkmale schließt sich die Kammer den Ausführungen der angefochtenen Entscheidung an. Danach ist dem Mietspiegelmittelwert - nach der Spannenerhöhung - ein weiterer Zuschlag von insgesamt 1,33 DM/qm hinzuzurechnen. Daß das Gebäude über einen repräsentativen Eingangsbereich verfügt (0,52 DM/qm), hat der Bekl. nach der diesbezüglichen Beweisaufnahme nicht mehr bestritten. Einigkeit besteht auch darüber, daß die Wohnung in einem Gebiet mit Einzelhandel gelegen ist (0,48 DM/qm). Mit dem Einwand, in Berlin sei überall eine gute Infrastruktur vorhanden, hat sich bereits das Amtsgericht mit zutreffenden Argumenten auseinandergesetzt; dem ist der Bekl. mit der Berufung nicht mehr entgegengetreten. Nachdem zwischenzeitlich bestritten worden war, daß die Wände des Badezimmers gefliest seien, haben die Parteien auch diesen Punkt in der mündlichen Verhandlung unstreitig gestellt; mithin ist auch insoweit ein Zuschlag (0,33 DM/qm) gerechtfertigt.

Weitere Zuschläge sind jedoch nicht begründet. Nach zuletzt unstreitigem Parteivorbringen ist der Teppichboden von dem Bekl. selbst eingebracht worden; einig war man sich schließlich auch darin, daß dem Bekl. eine Tiefgarage bzw. ein dort befindlicher Autoabstellplatz nicht zur Verfügung steht.

Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich eine Bruttokaltmiete von 10,65 DM/qm, von der ein dem Betriebskostenanteil entsprechender Betrag abzuziehen ist, um auf eine für den Vergleich mit der im Vertrag vereinbarten Nettokaltmiete taugliche Größe zu kommen.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist jedoch nicht von einem fiktiven bzw. vom Mietspiegel ausgewiesenen "üblichen" Betriebskostenanteil auszugehen; vielmehr ist die ermittelte ortsübliche Bruttokaltmiete um den konkret gezahlten Betriebskostenanteil zu kürzen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Bruttokaltmiete werden Vergleichsobjekte mit unterschiedlichen Betriebskostenanteilen herangezogen. Für den Mieter ist jedoch der Gesamtmietzins ausschlaggebend; er wird eine höhere Nettokaltmiete dann in Kauf nehmen, wenn die Mehrbelastung durch eine geringere Nebenkostenlast ausgeglichen wird, nicht aber, wenn auch der Betriebskostenanteil entsprechend hoch ist. Deshalb ist es angemessen, von der ermittelten ortsüblichen Bruttokaltmiete den konkreten Betriebskostenanteil in Abzug zu bringen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die individuell gezahlten Betriebskosten erheblich von dem Durchschnittswert des Mietspiegels abweichen (vgl. Beuermann, GE 1993, 1296 f.).

Nach den übereinstimmenden Angaben der Parteien ist der wegen der letzten Betriebskostenabrechnung geführte Rechtsstreit mittlerweile rechtskräftig abgeschlossen; danach sind für die streitbefangene Wohnung zuletzt Betriebskosten in Höhe von 2,70 DM/qm angefallen. Bringt man diesen Wert von der ortsüblichen Bruttokaltmiete in Abzug, ergibt sich für die ortsübliche Nettokaltmiete ein Betrag von 7,95 DM/qm. Da jedoch der Bekl. bislang bereits einen Nettokaltmietzins von 8,14 DM/qm entrichtet, kann der Kl. keine Mieterhöhung nach § 2 MHG verlangen. In Abänderung der angefochtenen Entscheidung war die Klage daher insgesamt abzuweisen.

Der Berliner Mietspiegel geht von einer Bruttokaltmiete aus, während bei Neubauwohnungen vielfach Nettomieten zu zahlen sind. Für die Mieterhöhung nach § 2 MHG mit Hilfe des Mietspiegels sind dann die Werte anzugleichen, wobei Einzelheiten streitig sind.

Mit Urteil vom 27. November 1995 meinte das LG Berlin, die konkreten Betriebskosten seien von den Mietspiegelwerten abzuziehen, um die ortsübliche Nettokaltmiete zu ermitteln. Dies gelte jedenfalls dann, wenn die Betriebskosten höher sind als die durchschnittlichen Betriebskostenanteile, wie sie im Mietspiegel angegeben sind. Nach Auffassung des Landgerichts ist die Orientierungshilfe auch für Neubauwohnungen anwendbar, soweit es sich nicht um neubautypische Merkmale handelt. Schließlich hat das Gericht auch keine Bedenken gegen den Mietspiegelzuschlag für Gebiete mit Einzelhandel und Kleingewerbetreibenden.