Orientierungshilfe

Orientierungshilfe; Elektroinstallation auf Putz; stark vernachlässigte Umgebung

1. Liegen die Elektroinstallation und die Be- und Entwässerungsleitungen nur im Bad auf Putz, ist das nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen.

2. Das wohnwertmindernde Merkmal "stark vernachlässigte Umgebung" liegt nur dann vor, wenn die Wohnlage deutliche Merkmale von "Verslumung" aufweist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist begründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses um 14,14 Euro ab dem 1.7.2007. Das folgt aus §§ 558 Abs. 1, 558 b Abs. 2 BGB.

Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt für die streitbefangene Wohnung 4,31 Euro je Quadratmeter. Ausschlaggebend ist entgegen der Ansicht der Kl. jedoch nicht der Mietspiegel 2007, sondern der Mietspiegel 2005. Selbst wenn später ein neuer Mietspiegel veröffentlicht wird, so ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Mietspiegel heranzuziehen, der zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens galt (vgl. KG, GE 2007, 1629).

Nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ergeben sich hier weder Zu- noch Abschläge zum Mittelwert des hier unstreitig einschlägigen Feldes D5 des Mietspiegels.

Die Gruppe 1 (Bad/WC) ist dabei negativ zu bewerten, da das Bad nicht überwiegend gefliest ist. Soweit die Kl. behauptet hat, die Wohnung verfüge über einen Kaltwasserzähler, ist sie für diese von der Bekl. bestrittene Behauptung beweisfällig geblieben. Die Gruppe 2 (Küche) ist neutral zu berücksichtigen, da hierzu keine der Parteien etwas vorgetragen hat.

Dagegen ist die Gruppe 3 positiv zu berücksichtigen, da unstreitig ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss und ein Abstellraum in der Wohnung vorhanden sind. Soweit die Bekl. vorträgt, die Elektroinstallationen und die Leitungen der Be- und Entwässerung seien im Bad überwiegend über Putz verlegt worden, ist das nicht zu berücksichtigen, weil die Orientierungshilfe insoweit vorsieht, dass das allgemein für die Installation in der gesamten Wohnung zu gelten hat, nicht nur im Bad.

Hinsichtlich der fehlenden Wärmedämmung (Gruppe 4 - Gebäude) hat die Bekl. keinen Beweis angeboten und ist insoweit beweisfällig geblieben. Sie ist insoweit beweisbelastet, weil es sich um eine für sie günstige Tatsache handelt.

Auch die Gruppe 5 (Wohnumfeld) kann nicht negativ bewertet werden. Mit dem Merkmal "stark vernachlässigt" soll deutlich gemacht werden, dass das Wohnumfeld deutlich noch hinter dem zurückbleibt, was bereits mit der Einstufung als einfache Wohnlage umschrieben ist. Es muss sich mithin um einen Bereich handeln, der deutliche Züge von "Verslumung" trägt. Das ist, wie gerichtsbekannt ist, jedenfalls bei der B. Straße auch in Höhe der Markthalle nicht der Fall. Diese Kenntnis schöpft der erkennende Richter daraus, dass er in seiner Eigenschaft als Vormundschaftsrichter mehrmals wöchentlich im gesamten Amtsgerichtsbezirk unterwegs zu Anhörungen ist und dabei deutliche Eindrücke von den verschiedenen Teilen und Kiezen des Bezirks gewinnt.

Da die Kl. einen Quadratmeterpreis von 4,26 Euro begehrt, der unterhalb des Spannenmittelwerts liegt, ist der Anspruch begründet. Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB wurde eingehalten, ebenso die Frist nach Abs. 1 der genannten Vorschrift. [...]

Liegt die Elektroinstallation lediglich im Bad auf Putz, aber nicht in den übrigen Räumen, liegt kein negatives Merkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel vor.

Der Mieter verweigerte die Zustimmung zur verlangten Mieterhöhung und berief sich auf wohnwertmindernde Merkmale, der Vermieter dagegen auf wohnwerterhöhende Merkmale.

Das AG Tiergarten gab der Klage statt. Das Bad/WC sei negativ zu bewerten, da es nicht überwiegend gefliest sei. Die Merkmalgruppe "Wohnung" sei positiv einzustufen, da unstreitig ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss und ein Abstellraum in der Wohnung vorhanden seien. Nicht wohnwertmindernd sei zu berücksichtigen, dass die Elektroinstallation und die Be- und Entwässerungsleitungen im Bad auf Putz lägen, weil nach der Orientierungshilfe die Elektroinstallation "überwiegend" - und nicht nur im Bad/WC - auf Putz liegen müsse, um als wohnwertmindernd zu gelten. Die Merkmalgruppe "Wohnumfeld" sei nicht als wohnwertmindernd einzuordnen, weil eine "stark vernachlässigte Umgebung" nur bei deutlicher "Verslumung" der Wohnlage angenommen werden könne, die nicht vorliege.