Orientierungshilfe

Orientierungshilfe; freistehende nicht verblendete Badewanne; Fliesenspiegel; Wandfliesen im Arbeitsbereich; Abstellraum; aus 1950 stammende Kücheneinrichtung; moderne Einbauküche; Nische im Flur; fehlende Steckdose im Bad; Linoleumfußboden kein hochwertiger Bodenbelag

1. Eine freistehende Badewanne ohne Verblendung ist negativ zu bewerten.

2. Das Merkmal "Wandfliesen im Arbeitsbereich" liegt nur dann vor, wenn der Fliesenspiegel mindestens die Arbeitsflächen von Herd und Spüle vollständig umfasst.

3. Eine aus 1950 stammende Kücheneinrichtung inklusive eines sog. "Stufenbeckens" und eines Wandschrankes ist nicht mehr als wohnwerterhöhende "komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken" anzusehen.

4. Eine nicht verschließbare Nische im Flur ist kein "Abstellraum".

5. Das Fehlen einer Steckdose im Bad ist wohnwertmindernd. (Leitsätze der Redaktion)

Die Merkmalgruppe M 1 (Bad) ist negativ zu bewerten. Denn unabhängig vom Vorliegen weiterer behaupteter wohnwertmindernder Merkmale war das Bad vermieterseitig jedenfalls unstreitig lediglich mit einer freistehenden Wanne ohne Verblendung ausgestattet. Wohnwerterhöhende Merkmale liegen unstreitig nicht vor, so dass diese Merkmalgruppe im Ergebnis negativ zu werten ist.

Die Merkmalgruppe M 2 (Küche) ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme neutral zu werten. Denn durch die Beweisaufnahme ist das Vorliegen von vermieterseitig gestellten wohnwerterhöhenden Merkmalen - komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken, Terrazzofußboden sowie Wandfliesen im Arbeitsbereich - nicht bewiesen worden.

Der gerichtliche Augenschein hat ergeben, dass die Küche heute mit einer von der Mieterin gestellten modernen Einbauküche ausgestattet ist und sich an den Wänden sowie auf dem Fußboden ein moderner PVC-Belag befindet. Durch die Mieterin wurden im Rahmen der Beweisaufnahme Fotografien der Küche vor dem Umbau vorgelegt, aus denen sich ergibt, dass sich ein Fliesenspiegel ursprünglich nur im Herdbereich und nur zu einem sehr kleinen Teil über dem Spülbereich befand. Dieses - von der Kl. im Weiteren nicht bestrittene Vorbringen - erfüllt nicht die Anforderungen an das wohnwerterhöhende Merkmal "Wandfliesen im Arbeitsbereich". Denn hier muss der Fliesenspiegel mindestens die Arbeitsflächen Herd und Spüle vollständig umfassen.

Die Bekl. hat im Rahmen der Beweisaufnahme ferner mitgeteilt, dass vermieterseitig in der gesamten Wohnung mit Ausnahme des Bades ein Linoleumfußboden verlegt worden sei. Sie sei bereits im Jahre 1958 gemeinsam mit ihrer Mutter in die damals neu errichtete Wohnung gezogen und man habe sich damals gegen einen sog. Korklinoleumfußboden und für einen richtigen Linoleumfußboden entschieden. Dieses Vorbringen ist im Weiteren von der Kl. gleichfalls nicht bestritten worden, so dass auch das wohnwerterhöhende Merkmal "Fliesen, Terrazzo oder hochwertiger anderer Bodenbelag" in der Küche nicht festgestellt werden konnte.

Die vermieterseits gestellte und aus den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts stammende Kücheneinrichtung inklusive eines sog. "Stufenbeckens" und eines Wandschrankes, die - jedenfalls ihrer Art nach - im Keller des Hauses in Augenschein genommen werden konnten, hat - wenn überhaupt - nur noch historischen Wert. Bereits aufgrund ihres Alters ist eine solche Kücheneinrichtung, unabhängig von der ursprünglichen Gestaltung, nicht mehr als wohnwerterhöhende "komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken" zu werten.

Auch wenn man bei diesem Merkmal keine übertriebenen Anforderungen an die Art und das Alter der Ausstattung stellt, so erfüllt jedoch eine Küchenausstattung aus den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts diese Anforderungen jedenfalls nicht mehr. Ein wohnwerterhöhendes Merkmal soll dem Mieter einen zusätzlichen Wohnwert schaffen - uralte Schränke und eine historisch interessante Stufenspüle tun das nicht.

Da in der Merkmalgruppe M 2 daher im Ergebnis weder wohnwerterhöhende noch wohnwertmindernde Merkmale vorhanden sind, ist die Merkmalgruppe neutral zu werten.

Die Merkmalgruppe M 3 (Wohnung) ist im Ergebnis negativ zu werten.

Wohnwerterhöhend ist zu berücksichtigen, dass die Wohnräume überwiegend gut belichtet und besonnt sind, nachdem die ursprünglich vor dem Haus vorhandenen Bäume inzwischen gefällt wurden und ein Neubau mit großer Gartenfläche entstanden ist. Dies wurde von der Bekl. im Rahmen der gerichtlichen Augenscheinseinnahme unstreitig gestellt. Ferner sind unstreitig ein großer, geräumiger Balkon sowie Rollläden im Erdgeschoss als wohnwerterhöhende Merkmale vorhanden. Dagegen weist die Wohnung nicht das wohnwerterhöhende Merkmal "Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung" auf. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass sich im Flur der Wohnung lediglich eine Nische mit mehreren Regalen befindet, die durch einen Vorhang abgetrennt werden kann. Es war nicht erkennbar, dass sich im Türsturz jemals eine Tür befunden hat. Die vorhandene Vorhangschiene aus Metall gehörte dagegen nach dem im Weiteren unbestrittenen Vorbringen der Bekl. bereits zum ursprünglichen Inventar der Wohnung. Auch wenn diese Nische im Mietvertrag als "Abstellraum" bezeichnet wird, führt dies nicht dazu, dass sie entsprechend wohnwerterhöhend zu werten ist. Denn ein Abstellraum bzw. Einbauschrank setzt zwingend die Abschließbarkeit durch eine (Schrank-) Tür voraus, was hier nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zu keinem Zeitpunkt gegeben war. Wohnwertmindernd ist zu berücksichtigen, dass die Wohnung unabhängig von der weiteren Elektroausstattung bereits deshalb eine unzureichende Elektroinstallation aufweist, weil im Bad unstreitig vermieterseits keine Steckdose, sondern lediglich ein Anschluss für eine Wandlampe vorhanden war. Das Fehlen einer Steckdose stellt angesichts der üblichen und erforderlichen Nutzung verschiedener auf Strom angewiesener Geräte (Föhn, Rasierer etc.) eine unzureichende Ausstattung dar. Insoweit kann der Mieter nicht darauf verwiesen werden, sich erst selbst eine entsprechende Badausstattung anzuschaffen, die dann die Nutzung einer Steckdose ermöglicht. Ferner liegt die Be- und Entwässerungsinstallation des nach 1950 erbauten Hauses unstreitig überwiegend auf Putz und die Waschmaschine ist vermieterseitig weder in Bad noch Küche anschließbar. Dass die Waschmaschine in der Wohnung aufstellbar ist, führt nicht zum Wegfall des Merkmals, da dies vorsieht "Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar". Ferner ist das wohnwertmindernde Merkmal "Weder Breitbandkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage" vorhanden. Dies ergibt sich aus den Ausführungen des im Rahmen der Beweisaufnahme eingeholten schriftlichen Sachverständigengutachtens des sachverständigen Elektromeisters G. Dieser hat in seinem Gutachten vom 11.3.2008 zusammenfassend ausgeführt, dass die Wohnung weder über einen brauchbaren DVB-T-Anschluss noch über einen Breitbandkabelanschluss verfügt. Soweit sich die Mieterin selbst mit einer eigenen Zimmerantenne mit Verstärker und einem Receiver für Digitalsignale ausgestattet hat, ist dies eine mieterseitig gestellte Ausstattung und daher nicht zu berücksichtigen.

Im Ergebnis überwiegen daher in der Merkmalgruppe 3 die wohnwertmindernden Merkmale, so dass diese Merkmalgruppe negativ zu werten ist.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist gleichfalls negativ zu werten.

Unstreitig liegt unabhängig von weiteren behaupteten wohnwertmindernden Merkmalen jedenfalls das wohnwertmindernde Merkmal "Keine moderne Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner" vor. Wohnwerterhöhende Merkmale liegen dagegen im Ergebnis nicht vor. Soweit die Kl. pauschal vorgetragen hat, dass das wohnwerterhöhende Merkmal "Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes (z. B. erneuerte Fassade, Dach, Strangsanierung)" gegeben sei, weil die Dacheindeckung des Hauses sowie die Fassaden im Jahre 2002 komplett überholt wurden, so erfüllt dies nicht die Anforderungen dieses Merkmals, weil lediglich eine - der üblichen Instandhaltungspflicht des Vermieters obliegende - "Überholung" der Dacheindeckung bzw. der Fassaden vorgetragen wurde, aber keine Erneuerung. Dies entspricht im Übrigen auch der seitens der Kl. im Weiteren nicht im Einzelnen bestrittenen Darlegung der Bekl., die insoweit substantiiert vorgetragen hat, dass im Jahre 2002 im Rahmen der seitens der Kl. pauschal behaupteten "Überholung" lediglich die Löcher im Dach verschlossen und die Fassade angestrichen wurde, ohne dass auch nur Risse verschlossen worden seien.

Weitere wohnwerterhöhende Merkmale wurden von der Kl. nicht vorgetragen, so dass im Ergebnis die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen und die Merkmalgruppe 4 negativ zu werten ist.

Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist dagegen im Ergebnis neutral zu werten. Die durchgeführte Beweisaufnahme durch Einholung eines gerichtlichen Augenscheins hat ergeben, dass die Wohnung aufgrund des nahe gelegenen Kindergartens bzw. Kinderhorts und deutlich vernehmbaren Kinderlärmens sowie entfernter Verkehrsgeräusche weder an einer besonders ruhigen Straße gelegen ist noch die Wohnung durch Geräusche beeinträchtigt wird. Es handelt sich um eine insgesamt angenehme Wohngegend, die weder durch besonders laute Umgebungsgeräusche noch durch eine auffallend ruhige Lage geprägt ist. Es ist daher weder das wohnwerterhöhende Merkmal "Lage an einer besonders ruhigen Straße" noch das wohnwertmindernde Merkmal "Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche (Gewerbe) z. B. durch Liefer- und Kundenverkehr" gegeben. Die Beweisaufnahme hat darüber hinaus ergeben, dass auch das wohnwertmindernde Merkmal "ungepflegte und offene Müllstandfläche" nicht gegeben ist. Jedenfalls zum Zeitpunkt der Einnahme des gerichtlichen Augenscheins konnte ein ungepflegter Zustand nicht festgestellt werden; der Müllplatz ist zwar offen, machte aber keinen ungepflegten Eindruck, sondern schien insgesamt relativ sauber zu sein. Soweit die Bekl. mit Schriftsatz vom 10.9.2008 weitere Fotos der Müllstandsfläche eingereicht hat, die einen ungepflegten Zustand mit dem Vermerk "Anfang August 2008 3 aufeinanderfolgende Tage" zeigen, so dokumentiert dies keinen dauerhaften, sondern einen zeitlich eng begrenzten Zustand und ist daher nicht geeignet, den bei der gerichtlichen Augenscheinseinnahme gewonnenen Eindruck zu erschüttern und gibt daher auch keine Veranlassung, die für den Zustand des Müllplatzes an den 3 Tagen benannten Zeuginnen zu hören.

Die Merkmalgruppe 5 ist daher im Ergebnis neutral zu werten. [...]

Eine freistehende Badewanne ist ebenso negativ wie das Fehlen einer Steckdose im Bad. Eine aus 1950 stammende Kücheneinrichtung ist nicht mehr wohnwerterhöhend, Wandfliesen im Arbeitsbereich müssen mindestens die Arbeitsflächen von Herd und Spüle vollständig umfassen. Eine nicht verschließbare Nische im Flur ist kein "Abstellraum".

Mieter und Vermieter stritten sich im Mieterhöhungsprozess um verschiedene Orientierungsmerkmale.

Das AG Schöneberg sah eine freistehende Badewanne ebenso als negativ an wie das Fehlen einer Steckdose im Bad. Eine aus 1950 stammende Kücheneinrichtung ist seiner Auffassung nach nicht mehr wohnwerterhöhend, Wandfliesen im Arbeitsbereich müssten mindestens die Arbeitsflächen von Herd und Spüle vollständig umfassen. Eine nicht verschließbare Nische im Flur sei kein "Abstellraum".

zur Speisekammer als Abstellraum vgl. LG Berlin GE 2008, 1259; zum "modernen Bad" vgl. AG Mitte GE 2008, 1263