Orientierungshilfe

Orientierungshilfe; unzureichende Warmwasserversorgung; fehlende Spüle; nicht begehbarer Verschlag kein Abstellraum; unzureichende Elektroinstallation

1. Die Warmwasserversorgung der Wohnung ist unzureichend, wenn für die gemeinschaftliche Versorgung von Bad/WC und Küche lediglich ein Boiler mit einem Fassungsvermögen von 80 Litern zur Verfügung steht.

2. Hat der Mieter - und nicht der Vermieter - die vorhandene Spüle und den Herd selbst gestellt, ist die Küche als ohne Kochmöglichkeit und ohne Spüle ausgestattet anzusehen.

3. Rollläden im ersten Obergeschoss sind nicht wohnwerterhöhend.

4. Ein an die Küche angrenzender Verschlag mit einer Grundfläche von knapp 0,84 m2 ist nicht als Abstellraum anzusehen.

5. Die Elektroinstallation ist unzureichend, wenn das Wohnzimmer mit zu wenigen und teilweise veralteten Steckdosen ausgestattet ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 6. Dezember 1962 eine 89,14 m2 große, bis 1918 bezugsfertig gewordene Wohnung in der K.straße in Treptow, der sie zur Zahlung einer monatlichen Nettomiete in Höhe von zuletzt 391,66 € verpflichtete. Die Kl. ist durch Eigentumserwerb in den Mietvertrag eingetreten. Mit Schreiben der von ihr beauftragten Hausverwaltung vom 24. Januar 2008, zugegangen am 30. Januar 2008,verlangte sie von den Bekl. die Zustimmung zu der Erhöhung der Nettokaltmiete um 78,33 € auf 469,99 € und bezog sich zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 2007 und das dortige Mietspiegelfeld H 2. Die Wohnung ist mit einem 80 Liter fassenden Boiler zur Wassererwärmung für das Bad und die Küche ausgestattet.

Die Kl. behauptet, in der Küche seien im Arbeitsbereich Wandfliesen vorhanden, die Wohnung sei mit einer Speisekammer, einem rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss sowie im Erdgeschoss mit Rollläden ausgestattet, der Eingangsbereich des Hauses vermittle aufgrund der Verfliesung und der aus Stuckkassetten bestehenden bogenförmig gesprungenen Decke einen repräsentativen Charakter, die Wohnung liege an einer ruhigen Straße mit lediglich Anliegerverkehr.

Die Bekl. behaupten, den in der Küche vorhandenen Herd sowie die Spüle selbst gestellt zu haben. Die Elektroinstallation sei überwiegend auf Putz und im Übrigen unzureichend, die Belichtung und Besonnung der Wohnung sei überwiegend schlecht, Treppenhaus und Eingangsbereich des Hauses seien in einem schlechten Zustand, der Instandhaltungszustand des Gebäudes sei im Hinblick auf die Durchfeuchtung der Fassade schlecht, die Wärmedämmung sei unzureichend, die Wohnung liege an einer Durchgangsstraße mit hohem Verkehrsaufkommen und Lärm durch den in ca. 50 m Entfernung gelegenen S- und Fernbahnstrang und den Straßenbelag mit Katzenkopfsteinpflaster.

II. Die Vergleichsmiete für die von der Bekl. gemietete Wohnung am 1. April 2008 betrug nach der Überzeugung des Gerichts weniger als 4,39 €/m2 und damit weniger als die bis zu diesem Zeitpunkt vereinbarten 391,66 € monatlich, womit der geltend gemachte Zustimmungsanspruch zur Mieterhöhung nicht besteht. Die Überzeugung des Gerichts beruht hinsichtlich der Höhe der Vergleichsmiete auf dem unstreitigen Sachvortrag der Parteien sowie auf der Einnahme des Augenscheins. Unter Berücksichtigung der Maßgeblichkeit des Mietspiegelfeldes H 2 mit einem Unterwert von 3,78 €/m2 und einem Mittelwert von 4,88 €/m2 ergibt sich die Annahme einer die bisher gezahlte Miete von 4,39 €/m2 unterschreitenden Vergleichsmiete bei Fehlen von Sondermerkmalen auf folgender Bewertung der Merkmalgruppen:

1. Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist wegen der unzureichenden Warmwasserversorgung negativ besetzt. Die Orientierungshilfe geht davon aus, dass ein Boiler mit einem 60 Liter unterschreitenden Fassungsvermögen unzureichend ist, soweit die alleinige Versorgung des Bades betroffen ist. Die gemeinschaftliche Versorgung von Bad/WC und Küche mit einem lediglich 80 Liter fassenden Boiler führt zum gleichen Ergebnis, denn die Abforderung von mehr als 20 Liter Warmwasser zum Abwaschen und Spülen führt zu der unzureichenden Versorgung des Bades und ist nicht als ganz ungewöhnlich anzusehen.

2. Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist ebenfalls negativ besetzt. Die Behauptung der Ausstattung mit Wandfliesen im Arbeitsbereich hat sich durch Einnahme des Augenscheins als falsch erwiesen. Hingegen liegen zwei wohnwertmindernde Merkmale vor, nämlich das Fehlen einer (vom Vermieter) gestellten Kochmöglichkeit sowie einer Spüle. Dem Vortrag der Bekl., die vorhandene Spüle selbst gestellt zu haben, ist die Kl. nicht weitergehend entgegengetreten und hat den Vortrag damit als zutreffend zugestanden. Gleiches gilt im Ergebnis für die Behauptung der Bekl., sowohl im Jahr 1962 als auch im Jahr 1987 nach Umstellung auf Gasversorgung Herde auf eigene Kosten angeschafft zu haben. [...]

3. Auch die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist negativ zu beurteilen.

a) Soweit sich die Kl. auf das Vorhandensein von Rollläden im Erdgeschoss bezieht, ist das unerheblich, weil die Wohnung der Bekl. im ersten Obergeschoss liegt und von der Ausstattung der Wohnungen im Erdgeschoss nicht profitiert. Die durch Rollläden erhöhte Einbruchssicherheit bezieht sich nicht auf das gesamte Haus.

b) Die Wohnung ist nicht mit einem rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss ausgestattet, denn dieser liegt nicht in der Wohnung der Bekl. an und kann von diesen nicht genutzt werden. In diesem Zusammenhang ist unerheblich, dass die fehlende Installation des Anschlusses in der Wohnung auf dem Widerspruch der Bekl. gegen die entsprechende Modernisierungsmaßnahme beruht.

c) Es ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht davon auszugehen, dass die Wohnung mit einem Abstellraum bzw. einer Speisekammer ausgestattet ist. Der an die Küche angrenzende Verschlag hat nach der überschlägigen Ermittlung mit einem ungeeichten Zollstock eine Grundfläche von knapp 0,84 m2 bei einer reduzierten Raumhöhe. Eine Begehbarkeit findet wegen der geringen Tiefe nicht statt. Die Nutzbarkeit der Wohnung ist durch diese Ausstattung lediglich ganz unerheblich erhöht, die Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmals erscheint nicht gerechtfertigt.

d) Die Wohnung ist unzureichend belichtet und besonnt. Das für die Bewertung besonders maßgebliche Wohnzimmer ist bei idealen äußeren Bedingungen aufgrund seiner Ausrichtung, der Gestaltung der Fenster und des tiefen Schnitts so belichtet und besonnt, dass ein Lesen in der Mitte des Raumes ohne Einschaltung der elektrischen Beleuchtung zwar möglich, aber nicht empfehlenswert ist. Gleiches gilt im Ergebnis für das benachbarte Schlafzimmer. Die Besonnung der hofseitigen Räume - Küche, Bad, weitere Zimmer - ist zwar günstiger, aber durch die Form der Fenster und vor allen Dingen durch den Baumbestand deutlich beeinträchtigt.

e) Die Elektroinstallation stellt sich als unzureichend dar. Insbesondere das Wohnzimmer ist mit zu wenigen und teilweise ganz veralteten Steckdosen ausgestattet, der Sicherungskasten im Flur mutet museal an: drei Schraubsicherungen, wirr hängende Drähte.

4. Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist bestenfalls ausgeglichen zu bewerten. Eine repräsentative oder hochwertige Gestaltung des Eingangsbereiches ist keinesfalls anzunehmen. Die Wahrnehmung wird dort von unzureichender Beleuchtung und leichten Schadhaftigkeiten der Verfliesung, des Putzes sowie der Tür zum Treppenhaus geprägt; ob insoweit ein wohnwertminderndes Merkmal anzunehmen ist, kann aufgrund der drei negativen Merkmalgruppen Bad/WC, Küche und Wohnung dahinstehen (dazu unten). Gleiches gilt im Ergebnis für die Frage des Instandhaltungszustandes der Fassade sowie für die Qualität der Wärmedämmung.

5. Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist als neutral zu bewerten. Bereits die Straßenkarte erhellt, dass die K.straße nicht ausschließlich dem Anliegerverkehr dient, sondern auch für den Durchgangsverkehr von der (sehr langen und viele Wohngebiete kreuzenden) Kiefholzstraße zur Straße am Treptower Park (in der Verlängerung Köpenicker Landstraße, Schnellerstraße, Adlergestell) genutzt wird, zumal sie als eine der wenigen Parallelstraßen in diesem Bereich unter dem S- und Fernbahnstrang verläuft.

6. Die Anwendung der Orientierungshilfe führt selbst bei einer der Kl. günstigen Annahme einer neutralen und nicht negativ besetzten Merkmalgruppe 4 zu einer Vergleichsmiete in Höhe von 4,22 €/m2, was die bisher vereinbarte Miete von 4,39 €/m2 deutlich genug unterschreitet, dass im Rahmen der freien Beweiswürdigung keine Korrekturen des Ergebnisses der schematischen Anwendung der Orientierungshilfe zum Mietspiegel veranlasst sind, denn diese könnten jedenfalls nicht in eine der Kl. günstige Richtung gehen: Die Merkmalgruppe 4 ist tendenziell negativ, wie auch der Eindruck von der Ausstattung der Wohnung und dem Gebäude insgesamt dem einer Überalterung und Vernachlässigung entspricht. Der Einbau weniger Kunststofffenster kann diesen Eindruck nicht maßgeblich korrigieren. [...]

Das Amtsgericht Köpenick hat sich mit mehreren Orientierungsmerkmalen des Mietspiegels beschäftigt, die von allgemeinem Interesse sind.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die über dem Mittelwert des Mietspiegels lag. Der Mieter bestritt wohnwerterhöhende Merkmale und machte seinerseits wohnwertmindernde Merkmale geltend.

Das AG Köpenick wies die Klage ab, weil die Wasserversorgung und die Elektroinstallation unzureichend seien, der Mieter - nach seinem vom Vermieter nicht mehr bestrittenen Vortrag - die in der Küche vorhandene Spüle und den Herd selbst gestellt habe, und weder die Rollläden der Wohnung im ersten Obergeschoss noch der an die Küche angrenzende Verschlag mit einer Grundfläche von knapp 0,84 m2 wohnwerterhöhend seien. Die Warmwasserversorgung der Wohnung sei unzureichend, weil für die gemeinschaftliche Versorgung von Bad/WC und Küche lediglich ein Boiler mit einem Fassungsvermögen von 80 Litern zur Verfügung stehe, so dass bei einem Warmwasserbedarf von mehr als 20 Litern zum Abwaschen und Spülen für das Bad/WC weniger als 60 Liter verbleiben würden. Die Elektroinstallation sei unzureichend, weil das Wohnzimmer mit zu wenigen und teilweise veralteten Steckdosen ausgestattet sei.

Das Urteil überzeugt schon deswegen nicht, weil die Einstufung der Wasserversorgung und Elektroinstallation als unzureichend sich statt auf tatsächliche Feststellungen auf subjektive Einschätzungen stützt. Woher will der Urteilsverfasser wissen, dass mehr als 20 Liter Warmwasser für das Abwaschen und Spülen benötigt werden, denn nur über diesen Kunstgriff kommt er zu dem Ergebnis, dass dann für Bad/WC weniger als 60 Liter zur Verfügung stehen und deswegen ein wohnwertminderndes Merkmal der Gruppe 1 vorliegt. Dasselbe gilt für die Einstufung der Elektroinstallation als unzureichend. Ab welchem Herstellungsjahr sind Steckdosen als "veraltet" anzusehen, und ab welcher Anzahl sind sie "zu wenig"? Auch insoweit dürfte auf den Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens (vgl. dazu BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03 - GE 2004, 109) abzustellen sein, der aber konkret festzustellen ist. Richtig werden die vom Mieter in der Küche aufgestellte Spüle und der Herd nicht zugunsten des Vermieters berücksichtigt.

Aktuelle Rechtsprechung

• LG Berlin vom 12. Juli 2007, GE 2007, 1255

Das Fehlen von Steckdosen im Bad ist als unzureichende Elektroinstallation wohnwertmindernd zu berücksichtigen.

• AG Tempelhof-Kreuzberg vom 21. Juli 2008, GE 2008, 1199

Bei Fehlen einer Steckdose im Bad liegt eine unzureichende Elektroinstallation vor.

• AG Wedding vom 11. April 2007, MM 2007, 263 Wenn in jedem Zimmer lediglich eine Steckdose vorhanden ist, liegt das Merkmal "unzureichende Elektroinstallation" i.S.d. Berliner Mietspiegels 2005 vor.

• AG Schöneberg vom 12. März 2008, GE 2008, 607

Eine unzureichende Elektroinstallation liegt vor, wenn die Stromversorgung den Gebrauch einer Vielzahl von elektronischen Haushalts-, Kosmetik- und Unterhaltungsgeräten nicht mehr ermöglicht.

• AG Schöneberg vom 5. Februar 2008, GE 2008, 545

1. Das Fehlen eines gesonderten Waschmaschinenanschlusses ist ebenso wohnwertmindernd wie das Fehlen einer Steckdose im Bad und das Vorhandensein nur einer Steckdose im Wohnzimmer.

2. Rollläden in einer Hochparterrewohnung sind nicht wohnwerterhöhend.

3. Eine nicht verschließbare Abstellnische steht einem Abstellraum nicht gleich.

• LG Berlin vom 27. November 2007, GE 2008, 123

Auf Wunsch des Mieters entfernte Spüle und Herd sind als wohnwertmindernd i.S.d. Berliner Mietspiegels zu berücksichtigen, wenn der Vermieter bereit gewesen wäre, sie in der Wohnung zu belassen.

• AG Tempelhof-Kreuzberg vom 21. Juli 2008, GE 2008, 1199

Leistet der Vermieter 2.000 Euro Zuschuss zum Kauf von Spüle, Ober- und Unterschränken und Herd, gilt die Wohnung als mit Einbauküche und Spüle ausgestattet.