Ordnungswidrigkeit

Ordnungswidrigkeit; Leerstehenlassen einer öffentlich geförderten Wohnung; Verantwortlichkeit des Eigentümervertreters

1. Beabsichtigt der Eigentümer einer in eine Eigentumswohnung umgewandelten öffentlich geförderten Mietwohnung, einen Kaufvertrag hierüber durch seinen Vertreter vorbehaltlich seiner (des Eigentümers) Genehmigung abzuschließen, so löst dies für den Vertreter keine Mitteilungspflicht gemäß § 2 a Abs. 1 Satz 2 WoBindG aus.

2. Der mit der Vermietung beauftragte und hierzu bevollmächtigte Vertreter des Verfügungsberechtigten (Eigentümers) ist gemäß § 19 Abs. 3 WoBindG für das Leerstehenlassen einer öffentlich geförderten Wohnung auch dann bis zum Eigentumsübergang auf den Erwerber verantwortlich, wenn er aufgrund des ebenfalls bestehenden Auftrags die Wohnung an einen Erwerber unter dem Vorbehalt der Genehmigung des Verfügungsberechtigten (Eigentümers) verkauft.

3. Die Vorschrift des § 26 Abs. 1 Nr. 3 i. V. m. § 6 Abs. 5 WoBindG verdrängt als das speziellere Gesetz die Bestimmung des Art. 6 § 2 Abs. 1 MRVerbG.

Die Firma D. KG ist Eigentümerin eines Grundstücks in R., auf dem ein Hochhaus errichtet ist, dessen Wohnungen laut Bescheid der Stadt R. - Amt für Städtebauförderung und Wohnungsbauwesen - vom 5.8.1992 noch bis zum 31.12.2002 als öffentlich gefördert gelten. Diese Mietwohnungen wurden mit notarieller Urkunde vom 13.5.1992 in Eigentumswohnungen umgewandelt; der Vollzug im Grundbuch ist im Jahre 1992 noch nicht erfolgt.

Am 22.7.1992 erteilte die Firma D. KG dem Betroffenen Vollmacht zur Veräußerung und Verwaltung dieses Grundbesitzes. Die Vollmacht wurde der Stadt R. mit Schreiben des Betroffenen vom 27.7.1992 übersandt. Aufgrund dieses Schreibens und der Vollmacht wurde der gesamte Schriftverkehr zwischen der Stadt R. und dem Betroffenen, insbesondere über das Belegungsrecht der Stadt R. und die Vermietung, geführt.

Die öffentlich geförderte Zweizimmerwohnung Nr. 65 in diesem Anwesen wurde spätestens am 28.4.1992 von den Vormietern freigemacht. Obwohl trotz Reparaturarbeiten die Vermietung - was dem Betroffenen bekannt war - seit mindestens Anfang Juni 1992 möglich war, vermietete der Betroffene nach Erteilung der Vollmacht vom 22.7.1992 trotz mehrerer Mietvorschläge durch die Stadt R. im Jahre 1992 nicht mehr. Eine Genehmigung der Stadt R. zum Leerstehenlassen der Wohnung lag nicht vor.

Mit notariellem Vertrag vom 4.8.1992 veräußerte der Betroffene "handelnd für die D. KG ... vorbehaltlich Genehmigung" diese Wohnung an einen Kaufinteressenten. Dies teilte er in Kenntnis seiner Verpflichtung nach dem Wohnungsbindungsgesetz der Stadt R. mit Schreiben vom 16.10.1992 mit. Die Firma D. KG genehmigte den notariellen Vertrag vom 4.8.1992 mit notarieller Urkunde am 10.12.1992.

Das Amtsgericht setzte gegen den Betroffenen durch Urteil vom 8.10.1993 wegen vorsätzlicher Ordnungswidrigkeit der Nichtvermietung einer öffentlich geförderten Mietwohnung mit einer zweckwidrigen Verwendung einer öffentlich geförderten Wohnung und einer vorsätzlichen Ordnungswidrigkeit der Verletzung einer Mitteilungspflicht bei der Umwandlung einer öffentlich geförderten Mietwohnung in eine Eigentumswohnung Geldbußen in Höhe von 5.000 DM und 1.000 DM fest.

Gegen dieses Urteil richtete sich die Rechtsbeschwerde des Betroffenen, mit der er die Verletzung des sachlichen Rechts beanstandete. Das Rechtsmittel führte zu einem Teilerfolg.

1. Die Verurteilung wegen einer vorsätzlichen Ordnungswidrigkeit der Verletzung einer Mitteilungspflicht gemäß § 2 a Abs. 1 Satz 2, § 26 Abs. 1 Nr. 1 WoBindG hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Unschädlich wäre es zwar, daß der Tatrichter den Betroffenen als Verfügungsberechtigten im Sinne von § 2 a Abs. 1 Satz 2 WoBindG angesehen hat, da der Betroffene jedenfalls als Beauftragter nach § 19 Abs. 3 WoBindG dem Verfügungsberechtigten gleichstand. Verfügungsberechtigter ist nämlich nur derjenige, der aufgrund eines dinglichen Rechts (insbesondere Eigentums) zum Besitz berechtigt ist, also rechtswirksam eine öffentlich geförderte Wohnung einem anderen zum Gebrauch überlassen, hierfür einen Mietpreis vereinbaren, die Wohnung selbst benutzen oder leerstehen lassen, zu anderen als Wohnzwecken verwenden, ihre Eignung zu Wohnzwecken durch bauliche Veränderungen beseitigen und Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln kann (vgl. BVerwG ZMR 1986, 216; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender Wohnungsbaurecht - Stand November 1993 - WoBindG § 4 Anm. 2.2. m. w. N.), nicht hingegen, wer nur aufgrund eines schuldrechtlichen Vertrags zum Besitz berechtigt ist bzw. hierüber bestimmen kann, wie z. B. der Hausverwalter (BVerwG aaO. 217). Die Verfügungsbefugnis des Verkäufers endet erst mit dem Eigentumsübergang, also der Eintragung des Käufers im Grundbuch (BGH, WuM 1977, 192; BVerwG aaO. 217; Fischer Dieskau/Pergande/Schwender aaO. m. w. N.). Da der Betroffene aber nach den Feststellungen des Amtsgerichts mit dem Verkauf der Wohnung beauftragt und hierzu bevollmächtigt war, wogegen er auch keine Einwendungen erhoben hat, stünde er gemäß § 19 Abs. 3 WoBindG dem Verfügungsberechtigten hinsichtlich der Mitteilungspflicht des § 2 a Abs. 1 Satz 2 WoBindG gleich.

Eine solche Mitteilungspflicht bestand aber für den Betroffenen hinsichtlich des Vertragsabschlusses vom 4.8.1992 nicht, denn insoweit handelte es sich nicht um einen Vertrag, durch den der Verfügungsberechtigte (hier der Eigentümer) zur Übertragung des Eigentums verpflichtet wurde. Da der Vertrag durch den Betroffenen als Bevollmächtigten des Verfügungsberechtigten unter Vorbehalt der Genehmigung des Verfügungsberechtigten abgeschlossen wurde, stand eine Verpflichtung zur Eigentumsübertragung erst mit der Genehmigung durch den Verfügungsberechtigten fest, wobei nicht entschieden zu werden braucht, ob diese Genehmigung Rückwirkung hatte (vgl. § 184 Abs. 1 BGB) oder nicht (§ 158 Abs. 1 BGB sowie Gegenschluß aus § 159 BGB). Diese Vertragsgestaltung kam jedenfalls im Ergebnis einem verbindlichen Angebot des Erwerbers gleich, das vom Verfügungsberechtigten angenommen oder auch nicht angenommen werden konnte. Die Mitteilungspflicht entstand daher bei dieser Fallgestaltung erst mit der Absicht der Genehmigung durch den Verfügungsberechtigten, d. h. die Genehmigung durfte erst einen Monat nach Mitteilung dieser Absicht gemäß § 2 a Abs. 1 Satz 2 WoBindG erklärt werden; denn erst diese Erklärung begründete die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung. Da diese Erklärung aber allein Sache des Verfügungsberechtigten und diesem vorbehalten war, kann der Betroffene insoweit nicht als Beauftragter im Sinne des § 19 Abs. 3 WoBindG angesehen werden.

Die Mitteilung des Namens und der Anschrift des vorgesehenen Erwerbers im Falle der Genehmigungsabsicht bzw. der Absicht, ein verbindliches Kaufangebot anzunehmen, kann allerdings für den Erwerber nicht mehr die vom Gesetz vorgesehenen Warnfunktionen auslösen, da eine Unterrichtung des Erwerbers durch die zuständige Stelle gemäß § 2 a Abs. 2 über die sich aus dem Erwerb ergebenden Rechtsfolgen (z. B. § 4 Abs. 2, § 5 a, § 6, § 8 § 12 WoBindG) an dessen Verpflichtung zum Eigentumserwerb nichts mehr zu ändern vermag. Hingegen bleibt der Mieter geschützt, da die Frist zur Ausübung seines Vorkaufsrechts gemäß § 2 b WoBindG erst mit der Mitteilung des Verfügungsberechtigten über den Inhalt des mit dem Dritten abgeschlossenen Vertrages beginnt.

Der Ansicht von Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender (WoBindG § 2 a Anm. 5), daß wegen dieser Warnfunktion die Mitteilungspflicht des § 2 a Abs. 1 Satz 2 WoBindG auch dann eingreife, wenn der Vertrag zwar nur den Erwerber verpflichte, der Verfügungsberechtigte aber diesen zur Abgabe des Kaufangebots veranlaßt habe, vermag der Senat angesichts des eindeutigen Wortlauts der Vorschrift und dem im Straf- wie im Ordnungswidrigkeitenrecht geltenden Analogieverbot ebensowenig zu folgen wie der Auffassung, daß der Verfügungsberechtigte bei Veräußerung einer leerstehenden Wohnung eine Wartefrist nicht einzuhalten habe (aaO. Anm. 5 am Ende), da zwar ein Vorkaufsrecht des Vormieters nicht besteht, aber eine Unterrichtung des Erwerbers hinsichtlich der übrigen Rechtsfolgen (vgl. oben) noch sinnvoll erscheint. Eine ausdehnende Auslegung ist auch nicht im Hinblick auf den in § 2 a Abs. 1 Satz 2 WoBindG aufgeführten Vorvertrag möglich, da auch dieser voraussetzt, daß eine Verpflichtung des Verfügungsberechtigten eingegangen wird, einen entsprechenden Hauptvertrag zur Eigentumsübertragung abzuschließen.

Da demnach der Vertrag vom 4.8.1992 die Mitteilungspflicht des § 2 a Abs. 1 Satz 2 WoBindG nicht auslöste, andererseits der Betroffene für eine etwa unterlassene Mitteilung der Genehmigungsabsicht durch den Verfügungsberechtigten mangels Beauftragung keine Verantwortung trägt und weitere Feststellungen zu seinen Lasten durch den Tatrichter nicht getroffen werden können, ist der Betroffene insoweit unter Aufhebung des angefochtenen Urteils freizusprechen.

2. Die Überprüfung der Verurteilung wegen vorsätzlicher Ordnungswidrigkeiten der Nichtvermietung einer öffentlich geförderten Mietwohnung (§ 26 Abs. 1 Nr. 3, § 6 Abs. 5 WoBindG) und der zweckwidrigen Verwendung von Wohnraum (Art. 6 § 2 Abs. 1 MRVerbG) führt hingegen nur zu einer Berichtigung des Schuldspruchs und zur Herabsetzung der Geldbuße.

a) Die Feststellungen des Tatrichters tragen den Schuldspruch wegen Leerstehenlassens einer öffentlich geförderten Wohnung. Zwar ist der Betroffene nicht als Verfügungsberechtigter im Sinne des § 6 Abs. 5 WoBindG anzusehen (vgl. oben 1). Die vom Amtsgericht insoweit festgestellten Tatsachen füllen aber den Begriff des Beauftragten im Sinne des § 19 Abs. 3 WoBindG aus. Beauftragter im Sinne dieser Vorschrift ist auch der gewerbliche Verwalter (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender § 19 Anm. 4 m. w. N.). Die Verwaltung des in Frage stehenden Grundbesitzes war dem Betroffenen nach der Vollmachtsurkunde übertragen. Wenn der Tatrichter aus dem Wortlaut der Urkunde und dem tatsächlichen Ablauf der Verwaltung durch den Betroffenen den Schluß gezogen hat, dieser sei auch zur Vermietung bevollmächtigt (und beauftragt) worden, so kann diese Beweiswürdigung rechtlich nicht beanstandet werden. Den Umstand, daß alle Mietverträge vom Geschäftsführer der Verfügungsberechtigten unterschrieben worden sind, hat der Amtsrichter im Rahmen der Beweiswürdigung berücksichtigt. Mit der Wendung, der Betroffene habe eine Einschränkung der Vollmacht nicht nachgewiesen, wollte der Tatrichter ersichtlich nur zum Ausdruck bringen, daß er aufgrund des Inhalts der Vollmacht und der übrigen Umstände von einem bestimmten Inhalt des Auftrags überzeugt sei und diese Überzeugung durch das Vorbringen des Betroffenen nicht erschüttert werde. Ob eine Beauftragung im Sinne von § 19 Abs. 3 WoBindG auch dann anzunehmen wäre, wenn der Betroffene nur beauftragt gewesen sein sollte, die Vermietung herbeizuführen, d. h. dem Verfügungsberechtigten Mieter zuzuführen, ohne selbst zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigt zu sein, aber nichts zur Herbeiführung der Vermietung unternommen hat, kann daher dahinstehen.

Die Feststellungen des Amtsgerichts, wonach die Vermietung der Wohnung bereits seit Anfang Juni 1992 möglich war, andererseits der Betroffene (möglicherweise) erst durch die Vollmachtserteilung vom 22.7.1992 als Beauftragter für die Einhaltung der Pflichten des Verfügungsberechtigten nach dem Wohnungsbindungsgesetz verantwortlich wurde, er die Wohnung aber am 4.8.1992 im Namen des Verfügungsberechtigten vorbehaltlich dessen Genehmigung verkaufte, lassen noch mit hinlänglicher Deutlichkeit erkennen, daß der Betroffene eine Vermietung jedenfalls zum Zeitpunkt des Verkaufs hätte bewerkstelligen können.

Der Betroffene kann sich auch nicht darauf berufen, daß eine Vermietung nicht möglich war (§ 6 Abs. 5 WoBindG), weil nach der Absicht des Eigentümers das Grundstückseigentum in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft werden sollte. Es steht nicht im Belieben des Eigentümers, die gesetzliche Bindungswirkung abzuschütteln (vgl. OVG Berlin ZMR 1986, 254). Der Umstand, daß eine Vermietung der leerstehenden Wohnung einen Verkauf erschwert hätte, und andererseits der am 4.8.1992 abgeschlossene (aufschiebend bedingte) Kaufvertrag bei einer (anschließenden) Vermietung der Wohnung zu Schadenersatzansprüchen des Erwerbers gegen den Verkäufer hätte führen können, ändert nichts an der Verpflichtung zur Belegung der Wohnung mit Wohnungsberechtigten. Diese geht nämlich in Anbetracht der Förderung mit öffentlichen Mitteln dem Interesse des Verfügungsberechtigten an einer möglichst ertragreichen Verwertung seines Eigentums durch Verkauf vor. Das Leerstehenlassen ohne Genehmigung ist nur dann gestattet, wenn sich die Unvermietbarkeit entweder aus objektiv feststellbaren, vom Verfügungsberechtigten nicht zu vertretenden Umständen ergibt, oder wenn der Verfügungsberechtigte sich in zumutbarer Weise um eine Vermietung der Wohnung bemüht hat (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender § 6 Anm. 6). Dies kann aber im vorliegenden Fall aufgrund der vom Amtsrichter festgestellten mehrfachen Mietvorschläge der Stadt R. nicht angenommen werden.

b) Die Ordnungswidrigkeit der Zweckentfremdung von Wohnraum (Art. 6 § 2 Abs. 1 MRVerbG) tritt hinter der Ordnungswidrigkeit des Leerstehenlassens von öffentlich gefördertem Mietraum als der spezielleren Vorschrift zurück. Dies folgt aus Art. 6 § 3 MRVerbG, wonach der die Zweckentfremdung betreffende § 12 WoBindG unberührt bleibt. Da nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (NJW 1975, 327) das Verbot der ungenehmigten Zweckentfremdung gemäß Art. 6 § 1 MRVerbG auch das vermeidbare Leerstehenlassen oder absichtliche Zerstören von Wohnraum umfaßt, muß auch die Unberührtheitsklausel des Art. 6 § 3 MRVerbG entsprechend ausgelegt werden. Demgemäß bleibt auch das Verbot des Leerstehenlassens in § 6 Abs. 5 WoBindG für öffentlich geförderten Wohnraum unberührt; das Mietrechtsverbesserungsgesetz ist insoweit nicht anwendbar (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender § 6 Anm. 6 m. w. N.). Aber auch wenn man den Zweckentfremdungsbegriff des § 12 WoBindG nicht als so weitreichend ansieht wie den des Art. 6 § 1 MRVerbG (vgl. BVerwG NJW 1984, 1695/1698), folgt hieraus nach dem Grundsatz der Spezialität, daß Art. 6 § 2 MRVerbG zurücktritt.

c) Der Rechtsfolgenausspruch kann ebenfalls keinen Bestand haben. Da das Amtsgericht bei der Bemessung der Geldbuße ausdrücklich als "negativ" gewertet hat, daß der Betroffene insoweit durch eine Handlung zwei gesetzliche Vorschriften verletzt habe, eine dieser Vorschriften aber in Wegfall kommt (siehe 2 b), erfordert schon allein dieser Umstand eine Neufestsetzung der Geldbuße, die aber der Senat selbst vornehmen kann (§ 79 Abs. 6 OWiG). Unter Berücksichtigung des bis 20.000 DM reichenden Bußgeldrahmens (§ 26 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 Nr. 3 WoBindG), des mindestens viermonatigen (4.8. bis Ende 1992) Leerstehenlassens der Wohnung trotz mehrerer Mietvorschläge der Stadt R. einerseits, der Interessenkollision des Betroffenen (Vermietungspflicht : Verkauf leerstehender Wohnungen) andererseits, hält der Senat in Anbetracht der vom Amtsgericht festgestellten wirtschaftlichen Verhältnisse eine Geldbuße von 3.000 DM für der Bedeutung der Ordnungswidrigkeit und dem den Betroffenen treffenden Vorwurf angemessen.

Die Preisbindung von Sozialwohnungen hindert den Eigentümer nicht, sie in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Es gelten allerdings besondere Mitteilungs- und Unterrichtungspflichten; der Mieter hat auch ein Vorkaufsrecht (§§ 2 a, 2 b WoBindG).

Das Bayerische Oberste Landesgericht hatte sich in seinem Beschluß vom 17. Februar 1994 mit einem Bußgeldbescheid gegen einen Beauftragten des Eigentümers zu beschäftigen, der als Vertreter des Eigentümers die Wohnungen an Erwerber "vorbehaltlich der Genehmigung des Eigentümers" verkauft hatte. Damit war also lediglich eine Bindung des Erwerbers eingetreten und nicht eine Veräußerungspflicht für den Eigentümer.

Deshalb bestand auch noch keine Mitteilungspflicht an die für die Förderung zuständige Stelle, wie das Bayerische Oberste Landesgericht meinte, weswegen es den Bußgeldbescheid und die bestätigende Entscheidung des Amtsgerichts insoweit aufhob.

Zu Recht war allerdings nach Meinung des Bayerischen Obersten Landesgerichts ein Bußgeld wegen des mehrmonatigen Leerstands gegen den Vertreter des Eigentümers verhängt worden. Es gilt die Sondervorschrift des § 6 Abs. 5 WoBindG und nicht das allgemeine Zweckentfremdungsverbot; bußgeldpflichtig macht sich nicht nur der Eigentümer, sondern auch der von ihm beauftragte Vertreter. Daß dieser sich in dem Dilemma befand, die Wohnung möglichst ohne Mieter und damit im Interesse des Eigentümers zu einem höheren Preis zu veräußern, änderte nichts an dem Gesetzesverstoß und war lediglich bei der Bemessung der Höhe des Bußgeldes zu berücksichtigen.