Ordnungswidrigkeit

Ordnungswidrigkeit; Zweckentfremdung; Wohnraum

Beantragt ein Verfügungsberechtigter für die Sanierung unbewohnbar gewordener Wohnräume eine Baugenehmigung und beginnt er mit den Sanierungsmaßnahmen vor dem Inkrafttreten einer Zweckentfremdungsverordnung, so sind diese Räume im Zeitpunkt ihrer nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung eintretenden Bezugsfertigkeit nicht schon deshalb als Wohnräume im Sinne des Mietrechtsverbesserungsgesetzes anzusehen, weil der Verfügungs-berechtigte bis zu diesem Zeitpunkt keine nach außen hin erkennbare andere Zweckbestimmung trifft, insbesondere, wenn er einen Maklerauftrag zur Vermietung als Wohn- oder Geschäftsraum erteilt.

Die Firma B. GmbH & Co. KG ist Eigentümerin eines Anwesens in R. Die Betroffenen sind vertretungsberechtigte Prokuristen der GmbH. Im Jahre 1991 beschlossen die Betroffenen, das Anwesen, das sich mittlerweile in einem unbewohnbaren Zustand befand, renovieren zu lassen. Die Renovierung wurde im Jahre 1992 durchgeführt, die Räume im Anwesen wurden im ersten Quartal 1993 bezugsfertig. Mit der Einholung der erforderlichen Genehmigung und der Entscheidung über die spätere Nutzung des Anwesens waren allein die Betroffenen befaßt. Im Jahre 1992 wurden die baurechtlichen Anträge zur Renovierung des Anwesens bei der zuständigen Behörde eingereicht. Zweckbestimmung der Bauanträge war, die "Wohnungen" im Anwesen zu renovieren. In den Bauplänen wurden u. a. die Bezeichnungen "Zimmer, Bad, Küche, Diele etc." gebraucht. Nach Bezugsfertigkeit im ersten Quartal 1993 unterließen es die Betroffenen, sich um Genehmigungen für eine Nutzungsänderung der Wohnungen zu bemühen. Mit Mietverträgen vom 15.5.1993 und vom 24.5.1994 wurden zwei Wohnungen des Anwesens mit Wohnflächen zu je 82,5 qm zu anderen als zu Wohnzwecken, nämlich zu gewerblichen Zwecken, vermietet. Das Amtsgericht belegte die beiden Betroffenen je wegen zweier Überlassungen von Wohnraum zu anderen als zu Wohnzwecken ohne die erforderliche Genehmigung mit Geldbußen von je 4.000 DM. Mit ihren Rechtsbeschwerden beanstandeten die Betroffenen die Verletzung des sachlichen Rechts. Der Senat sprach die Betroffenen frei.

Die Betroffenen haben nach den Feststellungen des Amtsgerichts schon objektiv den Tatbestand des Art. 6 § 2 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVerbG) vom 4.11.1971 (BGBl. S. 1745) nicht erfüllt.

Unter Wohnraum im Sinn des Art. 6 MRVerbG ist ein Raum zu verstehen, der dazu bestimmt und geeignet ist, auf Dauer bewohnt zu werden (VGH Mannheim, NJW 1983, 696/698; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Zweckentfremdungsverbot Rn. 29; Schubarth/Kohlenbach/Wienecke, Wohn- und Mietrecht - Stand Januar 1995 - MRVerbG Art. 6 Anm. 3; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht - Stand Januar 1986 - Zweckentfremdungsverbot Anm. 4).

Die objektive Eignung kann sich schon aus der baulichen Anlage und Ausstattung eindeutig ergeben, so daß insoweit für die Zweckbestimmung durch den Verfügungsberechtigten kein Raum mehr sein kann. Handelt es sich hingegen um sogenannte neutrale Räume, deren Anlage und Ausstattung eine Nutzung sowohl als Wohn- als auch als Geschäftsraum zuläßt, so hängt die Einordnung der Räume im wesentlichen von der Zweckbestimmung des Verfügungsberechtigten ab (vgl. BGH, ZMR 1983, 211; OVG Berlin, ZMR 1978, 276).

Danach waren die der Verurteilung des Amtsgerichtes zugrunde liegenden Räume am 1.10.1992, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 28.7.1992 (GVBl. S. 278), noch keine Wohnräume, da sie wegen der Umbauarbeiten (und auch schon vorher) unbewohnbar waren (vgl. OVG Hamburg, ZMR 1978, 277). Erst mit der Bezugsfertigkeit im ersten Quartal 1993 trat die objektive Eignung als Wohnraum ein, zumal die Räume nach den amtsgerichtlichen Feststellungen den Bauanträgen gemäß so konzipiert waren.

Zwar bezweckt Art. 6 MRVerbG den Bestandsschutz im Interesse der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum und soll den Behörden die Möglichkeit eröffnen, bei der Nutzung vorhandenen Wohnraums lenkend einzugreifen und sich dabei der Einführung eines Genehmigungsvorbehalts bei Nutzungsänderung zu bedienen (BVerfG, NJW 1975, 727/728). Der Begriff des vorhandenen Wohnraums bedeutet aber nicht, daß nur der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Zweckentfremdungsverordnung bereits vorhandene Bestand an Wohnraum geschützt wäre; vorhanden ist nämlich auch der Bestand an Wohnraum, der erst nach Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbotes hergestellt oder durch Umwidmung bislang gewerblich genutzter Räume "geschaffen" wird (vgl. VGH Mannheim, NJW 1983, 696/697).

Auf die Frage, welchen Charakter die Räume vor Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung besaßen und welchem Verwendungszweck sie vor diesem Zeitpunkt zugeführt worden sind, kommt es hingegen nicht an, da eine Rückwirkung des Zweckentfremdungsverbotes in der Verordnung nicht enthalten ist und auch nicht zulässig wäre (vgl. BGH, ZMR 1983, 211/213; Schmidt-Futterer/Blank Rn. 26; Schubarth/Kohlenbach/Wienecke Anm. 3).

Zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit waren die fraglichen Räume durch den Verfügungsberechtigten aber noch nicht zu Wohnzwecken bestimmt. Für die Frage des Bestandsschutzes müssen objektive Eignung und subjektive Zweckbestimmung zusammenfallen (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, aaO.). Die Widmung muß nach Auffassung des Senats bei sogenannten neutralen Räumen nach außen hin erkennbar sein (vgl. OVG Berlin, ZMR 1978, 276; Schmidt-Futterer/Blank, aaO.; Fischer Dieskau/Pergande/Schwender Zweckentfremdungsverbot Anm. 4.2). Insoweit stellt Nr. 1 der Richtlinien zum Vollzug des Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 8.10.1992 (AllMBl 1992, S. 884) nur einen Hinweis auf Rechtsprechung und Rechtslehre dar.

Bis zur Bezugsfertigkeit der Räume war nach den Feststellungen des Amtsgerichts als Bestimmung des Verfügungsberechtigten einzig und allein die in den baurechtlichen Anträgen für die Renovierung zum Ausdruck kommende Bezeichnung als "Wohnungen" nach außen hin erkennbar. Daß zum damaligen Zeitpunkt ein Zweckentfremdungsverbot noch nicht bestand, hat für die insoweit nach außen hin zum Ausdruck kommende Willensrichtung des Verfügungsberechtigten zwar keinen Einfluß; die Bezeichnung kann aber nicht als Zweckbestimmung im Sinne des Wohnraumbegriffs des MRVerbG angesehen werden, da sie eben nicht im Hinblick hierauf erfolgt ist. Die Zweckentfremdungsverordnung wirkt nicht zurück. Vor Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung konnte der Verfügungsberechtigte daher über die Umwandlung seines Eigentums insoweit frei bestimmen. In dieser Verfügungsbefugnis konnte er nur beschränkt werden, wenn er selbst eindeutig die Räume einer Zweckbestimmung als Wohnraum unterwarf, sobald sie sich objektiv hierzu eigneten.

Daß der Verfügungsberechtigte an einem vor Inkrafttreten eines Zweckentfremdungsverbots nah außen in Erscheinung getretenen Willen, Wohnraum zu schaffen, nicht ohne weiteres festgehalten werden kann, wenn die Räume im Zeitpunkt des Inkrafttretens noch gar nicht fertiggestellt sind, zeigt auch die Überlegung, daß die anderweitige Verwendung von Wohnraum, der nach dem 31.5.1990 unter wesentlichem Bauaufwand aus Räumen geschaffen wurde, die anderen als Wohnzwecken dienten, gemäß Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 3 MRVerbG (eingefügt durch Art. 5 des Gesetzes zur Erleichterung des Wohnbaus sowie zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 17.5.1990 [BGBl. I S. 926]) genehmigungsfrei ist. Dieser Ausnahmeregelung liegt nämlich eine Fallgestaltung zugrunde, die gegenüber der hier zu entscheidenden noch schutzwürdiger erscheint, da sie voraussetzt, daß die Räume nach dem 31.5.1990, aber unter der Geltung eines Zweckentfremdungsverbotes, einmal bereits Wohnzwecken dienten.

Die Beauftragung eines Immobilienmaklers Anfang 1993, Mieter für eine Nutzung zu Wohn- oder Gewerbezwecken zu suchen, beinhaltet hingegen keine Zweckentfremdung im oben angeführten Sinn; denn sie läßt gerade offen, welcher Zweckbestimmung die Räume letztendlich zugeführt werden sollen.

Aus den dargelegten Gründen wird auf die Rechtsbeschwerden der Betroffenen das angefochtene Urteil aufgehoben, soweit diese verurteilt worden sind. Die Betroffenen werden freigesprochen, da sich der Tatrichter mit der Frage der Zweckbestimmung befaßt hat und insoweit weitere Feststellungen nicht getroffen werden können (§ 354 Abs. 1 StPO i. V. m. § 79 Abs. 3 Satz 1 OWiG).

Ein Vermieter hatte ein unbewohnbares Haus grundlegend sanieren lassen. Nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung erteilte er einen Maklerauftrag zur Vermietung als Wohn- oder Geschäftsräume und vermietete schließlich die Räume zu Gewerbezwecken.

Das Bayerische Oberste Landesgericht sprach den Betroffenen vom Vorwurf einer Ordnungswidrigkeit frei. Es meinte in seinem Beschluß vom 22. Februar 1995, eine Zweckentfremdung komme nur bei Wohnraum in Betracht, d. h. bei objektiv zum Wohnen geeigneten Räumen und vom Verfügungsberechtigten dazu subjektiv bestimmten. Das lag hier nicht vor, weil schon vor Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung die Räume nicht mehr zum Wohnen geeignet waren und auch danach vom Vermieter nicht dazu bestimmt waren.