Ordnungswidrigkeit

Ordnungswidrigkeit; Zweckentfremdung; schutzwürdiger Wohnraum; zumutbarer Aufwand zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit; Abbruch des Gebäudes; Bewertungsirrtum; Subsumtionsirrtum

1. Schutzwürdiger Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsverbotes ist auch dann gegeben, wenn der Raum wegen Mängeln oder Mißständen zwar nicht mehr den durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete anzutreffenden Anforderungen entspricht und daher zumutbar nicht mehr bewohnt werden kann, aber mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbarem Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen derartigen Zustand versetzt werden kann.

2. Ein zumutbarer Aufwand liegt nicht mehr vor, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel (einschließlich der Nebenkosten) nicht innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch entsprechende Erträge ausgeglichen werden können. Der Wert der objektiv gebotenen Erhaltungs- und Unterhaltungsmaßnahmen, die seit dem Inkrafttreten des Verbots infolge Verschuldens des Verfügungsberechtigten unterblieben sind, bleibt jeweils unberücksichtigt.

3. Hängt die Bewohnbarkeit von Räumen ausschließlich davon ab, daß diese mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten zumutbarem Modernisierungs- bzw. Renovierungsaufwand in diesen Zustand versetzt werden können, so ist für die Einordnung des Irrtums des Verfügungsberechtigten über den Begriff "Wohnraum" als Tat-bestands(Bewertungs)irrtum oder als Verbots(Subsumtions)irrtum entscheidend, ob er sich wenigstens laienhaft der Erhaltungswürdigkeit des Wohnraums in ihrem wesentlichen Bedeutungsgehalt bewußt war und die hierfür maßgebenden tatsächlichen Faktoren gekannt hat.

4. Bei einer Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abbruch des Gebäudes ist die Handlung mit diesem Abriß beendet, so daß eine spätere Anhebung des Bußgeldrahmens keine Berücksichtigung mehr findet.

Gemeinsam mit einem anderweitig Verfolgten riß der Betroffene an einem nicht mehr genau feststellbaren Tag im Juli 1993 das Gebäude F.-Straße 13 in L. ab, ohne dafür eine Genehmigung eingeholt zu haben. Die dort bis März 1993 wohnhaft gewesenen Mieter waren in ein Altersheim gebracht worden, da sie in dem Hause nicht mehr leben konnten. Es handelte sich um ein Anwesen von rund 80 qm, das im Jahr 1935 gebaut wurde und an dem so gut wie keine Renovierungsarbeiten durchgeführt worden waren. Es besaß keine Heizung und keine Warmwasserversorgung. Eine Wasserstelle hatte im Haus bestanden, die regelmäßig im Winter einfror, ebenso wie der Schmutzwasserablauf.

Das Amtsgericht belegte den Betroffenen wegen eines "Verstoßes gegen die Zweckentfremdungsverordnung" mit einer Geldbuße von 1.200 DM. Hiergegen richtete sich die Rechtsbeschwerde des Betroffenen mit der allgemeinen Sachrüge. Sie hatte Erfolg.

1. Zwar kann dem Zusammenhang der Urteilsgründe noch entnommen werden, daß der Betroffene hinsichtlich des abgerissenen Anwesens zumindest Mitverfügungsberechtigter und damit Normadressat im Sinne von Art. 6 § 2 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl. S. 1745) war (vgl. BVerfG, NJW 1975, 727/728; BVerwG, ZMR 1987, 70/71). Die Genehmigungsbedürftigkeit ergibt sich aus § 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 28. Juli 1992 (in Kraft seit 1. Oktober 1992) in Verbindung mit deren Anlage (BayGVBl. S. 278). Die Erste Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 23. Dezember 1971 ist durch § 3 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung vom 28. Juli 1992 aufgehoben worden.

2. Hingegen reichen die Feststellungen des Tatrichters zur Frage, ob tatsächlich Wohnraum, d. h. schutzwürdiger Raum im Sinne des Mietrechtsverbesserungsgesetzes, anderen als Wohnzwecken zugeführt worden ist, nicht aus. Räume sind nämlich dann nicht (mehr) Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsverbotes, wenn sie (etwa aus bebauungs- oder bauordnungsrechtlichen Gründen) nicht mehr bewohnt werden dürfen, wenn sie wegen vorhandener Mängel oder Mißständen zumutbar nicht mehr bewohnt werden können oder wenn sie sich aus anderen Gründen zu angemessenen Bedingungen als Wohnraum nicht (mehr) vermieten lassen (vgl. BVerfG, aaO.; BVerwG, ZMR 1987, 70/72; NJW 1984, 2901; NJW 1983, 640/641; BayVGH, BayVBl. 1988, 751). Ein Mißstand oder Mangel in diesem Sinne liegt insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspricht (BayVGH, aaO.; vgl. auch Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnbaurecht - Stand September 1994 - Zweckentfremdungsverbot Anm. 4.1 m. Nachw.). Ob Räume noch als bewohnbar gelten können, richtet sich nach dem durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete anzutreffenden Standard bzw. nach der Möglichkeit, den Raum mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbarem Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen derartigen Zustand zu versetzen (BVerfG, aaO.). Die Beseitigung eines zur Unbewohnbarkeit von Räumen führenden Mangels oder Mißstands ist zweckentfremdungsrechtlich nicht zumutbar, wenn die dafür aufzuwendenden Mittel entweder nicht innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können oder die Kosten des Abbruchs zuzüglich der Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes erreichen (BVerwG, ZMR 1987, 70). Hat der Verfügungsberechtigte allerdings den unbewohnbaren Zustand schuldhaft herbeigeführt, so gilt sein Handeln insoweit als Zweckentfremdung (vgl. Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, aaO.) bzw. bleibt der Wert der objektiv gebotenen Erhaltungs- und Unterhaltungsmaßnahmen, die seit dem Inkrafttreten des Verbots unterblieben sind, bei der Ermittlung des erforderlichen Modernisierungs- oder Renovierungsaufwandes jeweils unberücksichtigt (vgl. Richtlinien zum Vollzug des Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum gemäß Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 8. Oktober 1992 (AllMBl. S. 884).

Die Feststellungen des Tatrichters zum Zustand des abgerissenen Anwesens rechtfertigen die Schlußfolgerung, daß es sich dabei um Räume gehandelt habe, die nicht mehr bewohnt werden konnten, zumal keine Heizung vorhanden war und die Wasser- und Abwasserversorgung im Winter regelmäßig einfror. Zur Frage, ob der Betroffene diesen Zustand schuldhaft durch Unterlassen von bloßen Renovierungsarbeiten (welchen?) herbeigeführt hat, äußert sich das angefochtene Urteil nicht. Zur Frage der Erhaltungswürdigkeit, d. h. der Zumutbarkeit, die Räume (wieder) in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen, macht das Amtsgericht zwar eine Rechnung auf, die für einen Zehnjahreszeitraum den einmaligen (15.000 DM) und jährlich wiederkehrenden Aufwand (1.600 DM) den erzielbaren Mieteinnahmen (80 qm x 3,40 DM) gegenüberstellt und zu einem Überschuß von 5.000 DM gelangt. Bei einem zehnjährigen Gesamtaufwand von insgesamt 31.000 DM (15.000 + 16.000 DM) und entsprechenden Mieteinnahmen von 32.640 DM verbleiben aber nur 1.640 DM als Überschuß. Dabei bleibt überdies unberücksichtigt, daß es sich insoweit nur um Roheinnahmen, nicht hingegen um die erzielbare Rendite handelt. Im Rahmen der insoweit erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung muß einerseits berücksichtigt werden, daß bei einem einmaligen Aufwand von 15.000 DM in die aufzuwendenden finanziellen Mittel auch die Finanzierungskosten einzurechnen sind, andererseits aber die Mieteinnahmen auch durch sonstige Belastungen (wie Grundsteuer, Wasser, Müll, Straßenreinigung u. ä.) gemindert werden können.

Eine andere Berechnungsmethode liegt auch nicht der Richtlinie 1.5 zum Vollzug des Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 8. Oktober 1992 zugrunde, wonach ein zumutbarer Aufwand dann nicht gegeben ist, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel nicht innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch entsprechende Erträge ausgeglichen werden können. (...)

Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:

1. Sollte die Mietrendite weiterhin den Modernisierungs- bzw. Renovierungsaufwand nur ganz geringfügig überschreiten, so wird der Tatrichter sich mit der Frage des Irrtums des Betroffenen über den Charakter der zweckentfremdeten Räume auseinanderzusetzen haben. Da jedenfalls nach den bisherigen Feststellungen die Räume im Zeitpunkt des Abrisses den herkömmlichen Anforderungen entsprechend nicht bewohnt werden konnten, die Qualifikation des Wohnraums sich daher nur daraus ableiten läßt, daß sich die Räume mit einem vertretbaren Aufwand wieder hätten bewohnbar machen lassen, handelt es sich insoweit um ein normatives Tatbestandsmerkmal. Bei einem solchen genügt für den Vorsatz nicht schon die Kenntnis der reinen Tatsachen. Der Handelnde muß vielmehr auch den unter das normative Tatbestandsmerkmal zu subsumierenden Sachverhalt in seinem für die Unrechtsbegründung wesentlichen Bedeutungsgehalt erfaßt haben. Allerdings ist insoweit nicht erforderlich, daß der Betroffene den Sachverhalt juristisch exakt unter das normative Tatbestandsmerkmal subsumiert. Vorsätzlich handelt vielmehr auch, wer aufgrund einer "Parallelwertung in der Laiensphäre" den für die Unrechtsbegründung wesentlichen Bedeutungsgehalt des jeweils vom Merkmal umfaßten Sachverhalts erfaßt hat (BayObLGSt 1980, 146/148; 1991, 6/14).

Hängt daher die Bewohnbarkeit von Räumen ausschließlich davon ab, daß diese mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten zumutbarem Modernisierungs- bzw. Renovierungsaufwand in diesen Zustand versetzt werden können, so ist für die Einordnung des Irrtums des Verfügungsberechtigten über den Begriff "Wohnraum" als Tatbestands(Bewertungs)irrtum oder als Verbots(Subsumtions)irrtum entscheidend, ob er sich zumindest laienhaft der Erhaltungswürdigkeit des Wohnraums in ihrem wesentlichen Bedeutungsgehalt bewußt war und die hierfür maßgebenden tatsächlichen Faktoren gekannt hat. War dies der Fall, glaubte er aber dennoch, daß er keiner Genehmigung bedürfe, so käme nur (vermeidbarer oder unvermeidbarer) Verbotsirrtum in Betracht, der die vorsätzliche Begehungsweise nicht ausschlösse. Im Fall eines Tatbestandsirrtums wäre der Betroffene hingegen freizusprechen, da Art. 6 § 2 Abs. 1 MRVerbG fahrlässige Begehungsweise nicht mit Geldbuße bedroht (§ 10 OWiG).

Soweit im Beschluß des Senats vom 20. April 1994 - 3 ObOWi 32/94 - beiläufig die Ansicht geäußert wurde, der Irrtum über den Charakter zweckentfremdeter Räume stelle einen den Regeln des Verbotsirrtums folgenden Subsumtionsirrtum dar, lag dieser Auffassung ein anderer Sachverhalt zugrunde.

2. Im übrigen wird darauf hingewiesen, daß sich der Bußgeldrahmen des Art. 6 § 2 Abs. 2 MRVerbG erst seit 1. Oktober 1993 durch Art. 1 Nr. 1 des Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen, des Wohnungsbindungsgesetzes und des Belegungsrechtsgesetzes vom 24. August 1993 (BGBl. S. 1525) von 20.000 DM auf 100.000 DM erhöht hat. Zwar ist die Zweckentfremdung in der Regel als Dauerordnungswidrigkeit ausgestaltet (BayObLGSt 1983, 43/44 und 121/123), so daß für die Frage der anwendbaren Bußgelddrohung gemäß § 4 Abs. 2 OWiG auf die Beendigung der Handlung abzustellen wäre. Im Fall des Abbruchs eines Anwesens ist aber die Herstellung eines rechtmäßigen Zustandes nicht mehr möglich, so daß die Handlung insoweit mit dem Abbruch beendet und daher gemäß § 4 Abs. 3 OWiG das mildeste Gesetz anzuwenden ist, wenn das Gesetz, das bei Beendigung der Handlung gilt, vor der Entscheidung geändert wird.

Ein Eigentümer hatte ein heruntergekommenes leerstehendes Haus ohne Genehmigung abgerissen, weswegen gegen ihn ein Bußgeld wegen Verstoßes gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung verhängt wurde. Die Rechtsbeschwerde hatte vor dem Bayerischen Obersten Landesgericht Erfolg.

In seinem Beschluß vom 24. Januar 1995 führte der Senat aus, schutzwürdiger Wohnraum liege nur dann vor, wenn die vorhandenen Mängel mit zumutbarem Aufwand des Eigentümers beseitigt werden könnten. Danach müßten die finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren durch entsprechende Erträge ausgeglichen werden können. Zu berücksichtigen seien auch die Finanzierungskosten und sonstige Belastungen durch Betriebskosten. Bedenklich ist allerdings die Wortwahl des Gerichts, das auch im Leitsatz von "Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand" spricht. Renovierung ist jedoch eine Frage von Schönheitsreparaturen, Modernisierung eine solche von Wertverbesserung. Gemeint sind Reparaturkosten, also Kosten der Instandsetzung, denn es ging um die Beseitigung von Mängeln, die zu einer Unbewohnbarkeit führen können.