Ordnungswidrigkeit

Ordnungswidrigkeit; Zweckentfremdung; Belassen der eigenmächtigen Zweckentfremdung des Benutzers durch Verfügungsberechtigten

Der Tatbestand des Art. 6 § 2 Abs. 1 MRVerbG wird nicht erfüllt, wenn der Eigentümer/Verfügungsberechtigte, der den Wohnraum dem Benutzer bestimmungsgemäß zu Wohnzwecken überlassen hatte, von der eigenmächtigen Zweckentfremdung des Wohnraums durch den Benutzer erfährt und hiergegen nichts unternimmt, da Belassen von Wohnraum nicht gleichbedeutend ist mit Überlassen und eine Rechtspflicht zum Handeln in diesem Fall nicht besteht.

Der Betroffene und sein Sohn waren Miteigentümer eines Anwesens in München, das sich seit 9.3.1987 im Alleineigentum des Betroffenen befindet. Den umfangreichen Mietbesitz des Betroffenen verwaltet im wesentlichen sein Sohn, der auch im Namen des Betroffenen am 5.11.1984 eine Wohnung im genannten Anwesen ab 1.2.1985 zu Wohnzwecken vermietete. Ab Beginn des Mietverhältnisses wurden die vermieteten Räume von den Mietern aber nicht zu Wohnzwecken benutzt, sondern als Büroräume zweckentfremdet. Mit Schreiben der Landeshauptstadt München vom 12.3.1987 wurden der Betroffene und sein Sohn auf die unerlaubte Nutzung der Wohnung hingewiesen. Der Betroffene machte seinem Sohn gegenüber deutlich, daß er gegen eine zweckfremde Nutzung sei. Erst nachdem ein Nutzungsänderungsantrag mit Bescheid der Landeshauptstadt München vom 14.1.1988 abgelehnt worden war, schloß der Sohn des Betroffenen am 25.1.1988 mit den Mietern eine Vereinbarung, daß das Mietverhältnis einvernehmlich zum 31.12.1988 beendet werde.

Ob der Betroffene bei Abschluß des Mietvertrages gewußt hat, daß die Räume als Geschäftsräume verwendet werden sollten, und ob er über den weiteren Verlauf der Angelegenheit von seinem Sohn unterrichtet wurde, ließ sich nicht klären.

Nachdem das Bayerische Oberste Landesgericht mit Beschluß vom 12.2.1992 den Beschluß des Amtsgerichts München vom 13.5.1991, durch welchen der Einspruch des Betroffenen gegen den Bußgeldbescheid der Landeshauptstadt München vom 11.1.1989 gem. § 74 Abs. 2 OWiG verworfen worden war, aufgehoben hatte, belegte das Amtsgericht den Betroffenen durch Urteil vom 1.6.1992 wegen Wohnraumzweckentfremdung mit einer Geldbuße von 300 DM.

Hiergegen richtete sich die Rechtsbeschwerde des Betroffenen, mit der die Verletzung des sachlichen Rechts gerügt wurde. Das Rechtsmittel führte zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zum Freispruch des Betroffenen.

Auf die von der Rechtsbeschwerde zur inneren Tatsei-te vorgebrachten Beanstandungen kommt es nicht an, da der Betroffene nach den tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts bereits den objektiven Tatbestand der Bußgeldvorschrift des Art. 6 § 2 MRVerbG nicht verwirklicht hat. Ordnungswidrig handelt nach dieser Bestimmung, wer ohne erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke im Sinne des § 1 Abs. 1 verwendet oder überläßt. In München darf Wohnraum gemäß § 1 der Ersten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 23.12.1971 (GVBl. S. 478 = BayRS 2330-12-I) nur mit Genehmigung der Kreisverwaltungsbehörden anderen als Wohnzwecken zugeführt werden. Normadressaten der Bußgeldvorschrift sind zum einen der Benutzer der Räume, welcher zweckentfremdet verwendet und damit die Benutzungsart ändert, und zum anderen der Verfügungsberechtigte, der einen anderen Benutzungszweck festlegt, der nicht Wohnzweck ist, wobei für den Tatbestand der Ordnungswidrigkeit allerdings nicht die Änderung der Zweckbestimmung durch bloßes Rechtsgeschäft (z. B. Mietvertrag) genügt, sondern erst die Überlassung des Raums zu wohnfremden Zwecken (BayObLGSt 1977, 165/166).

1. Beläßt der Verfügungsberechtigte, der dem Mieter Wohnraum zu Wohnzwecken überlassen hatte, nach Erlangen der Kenntnis von der zweckentfremdeten Verwendung durch den Mieter diesem die Räume, ohne hiergegen einzuschreiten, so "überläßt" er den Wohnraum nicht im Sinne des Art. 6 § 2 Abs. 1 MRVerbG.

a) Schon nach dem Wortsinn ist das Belassen von Wohnraum nicht gleichbedeutend mit Überlassen. Der Begriff des Überlassens findet sich in zahlreichen Vorschriften des Strafrechts und ist durch die Übertragung des Besitzes oder zumindest durch die Einräumung der tatsächlichen Gewalt gekennzeichnet, wozu auch gehört, daß das Ansichnehmen durch einen anderen zugelassen wird (z. B. LK StGB 10. Aufl. § 149 Rn. 5; Schönke/Schröder StGB 24. Aufl. § 149 Rn 6; LK § 184 Rn. 21; Schönke/Schröder § 184 Rn. 8; LK § 311 b Rn. 12; Schönke/Schröder § 311 b Rn. 6; LK § 323 b Rn. 20 u. 21 m. Hinweis auf weitere Vorschriften; Schönke/Schröder § 323 b Rn. 9; Legaldefinition in § 4 Abs. 2 WaffG; BayObLGSt 1976, 173 = NJW 1977, 1737 zum Waffengesetz; § 2 Abs. 2 KriegswaffG; § 29 Abs. 1 Nr. 6 b BtMG; BayObLGSt 1949 bis 1951, 385/387 zu § 367 Nr. 3 StGB a. F.; Steindorf in Erbs/Kohlhaas Strafrechtliche Nebengesetze - Stand Februar 1992 - § 3 SprengG Anm. 5 j). Die Einräumung der tatsächlichen Gewalt setzt voraus, daß der Überlassende die tatsächliche Gewalt über die Sache ausgeübt hat, bevor er diese dem anderen überträgt oder dessen Zugriff (freiwillig) duldet (vgl. BGHSt 28, 294 zu § 16 KriegswaffG a. F.). Gemeinsamer Grundgedanke ist aber, daß der Begriff des Überlassens durch einen Übertragungsakt bestimmt wird. Auf das Verbot der Zweckentfremdung übertragen bedeutet dies, daß nur die Einräumung der tatsächlichen Verfügungsgewalt "Überlassen" im Sinne des Art. 6 § 2 Abs. 1 MRVerbG sein kann, nicht aber das bloße Belassen der Räume.

b) Die weite Auslegung der Zweckenfremdungshandlungen in der Rechtsprechung (BVerfGE 38, 348 = NJW 1975, 727; BVerwG NJW 1977, 2280), die sich insbesondere darauf stützt, daß wegen der in Art. 6 § 2 Abs. 1 MRVerbG enthaltenen Verweisung auf § 1 Abs. 1 "Verwenden" und "Überlassen" nur Unterbegriffe des Merkmals "anderen als Wohnzwecken zuführen" seien und damit auch die Fälle des vermeidbaren Leerstehenlassens und des ungerechtfertigten Abbruchs erfaßt würden, ändert nichts an dem Erfordernis, daß der Verfügungsberechtigte Inhaber der tatsächlichen Gewalt ist und den rechtswidrigen Zustand selbst herbeiführt. Insoweit ist der Überlegung der Boden entzogen, daß das Dulden einer gewerblichen Nutzung durch den Mieter dem Leerstehenlassen von Wohnraum gleichstehe, da in beiden Fällen der Wohnraum nicht mehr zu Wohnzwecken zur Verfügung stehe. Denn beim Leerstehenlassen und Abbruch hat der Verfügungsberechtigte die Herrschaft über den Geschehensablauf, während er bei einer eigenmächtigen Änderung der Benutzungsart durch den Mieter auf die zunächst eintretende Veränderung keinen Einfluß hat.

c) Die Überlegungen der Rechtsprechung zur Annahme einer Dauerordnungswidrigkeit bei der Zweckentfremdung von Wohnraum (BayObLGSt 1983, 43/44) nötigen nicht zu der Annahme, das Belassen eines in Einklang mit der Rechtsordnung überlassenen Wohnraums werde zum ordnungswidrigen Überlassen, wenn der Vermieter gegen die vom Mieter herbeigeführte Zweckentfremdung nicht einschreite. Zwar besteht die Tat nicht nur in der Herstellung, sondern auch in der Aufrechterhaltung eines ordnungswidrigen Zustandes (BayObLGSt aaO.); dies ist aber nur kumulativ und nicht alternativ zu verstehen. Denn Aufrechterhalten ohne Herstellen des ordnungswidrigen Zustandes ist nicht denkbar.

d) Mit der hier vorgenommenen Auslegung des Begriffs "Überlassen" entsteht auch keine Lücke in dem vom Gesetz beabsichtigten Zweck der Regelung, nämlich dem Bestandschutz von Wohnraum in Brennpunkten des Wohnungsbedarfs, da der zweckentfremdende Benutzer der Räume Normadressat bleibt und die an ihn gerichtete Bußgelddrohung den vom Gesetz erstrebten Zweck herbeiführen kann.

2. Der objektive Tatbestand des Art. 6 § 2 Abs. 1 MRVerbG kann aber auch nicht durch Unterlassen (§ 8 OWiG) erfüllt werden, wenn der Verfügungsberechtigte, der den Wohnraum dem Benutzer bestimmungsgemäß zu Wohnzwecken überlassen hatte, nach Kenntniserlangung von der eigenmächtigen Zweckenfremdung des Wohnraums durch den Benutzer nichts hiergegen unternimmt.

a) Den Verfügungsberechtigten trifft nämlich in diesem Fall keine Rechtspflicht zum Handeln. Zwar hat das Amtsgericht dem Betroffenen als Alleineigentümer des Anwesens eine Garantenstellung für die Einhaltung der Vorschriften bezüglich der Zweckentfremdung zugewiesen und hieraus die Garantenpflicht zum Handeln abgeleitet. Weder aus Art. 6 § 1 Abs. 1 noch aus Art. 6 § 2 Abs. 1 MRVerbG läßt sich jedoch entnehmen, daß der Gesetzgeber dem Eigentümer eines Anwesens über das an ihn als Verfügungsberechtigten gerichtete Verbot der Zweckentfremdung hinaus ein gesetzliches Gebot zum Bestandsschutz von Wohnraum dergestalt auferlegen wollte, daß dieser ordnungswidriges Verhalten des Benutzers unterbinden müsse. Der Eigentümer hat nur die durch das repressive Verbot der Zweckentfremdung ausgelöste Beeinträchtigung der Verfügungsbefugnis über seinen Eigentumsgegenstand unter dem Gesichtspunkt der Sozialpflichtigkeit nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG hinzunehmen (BVerfG NJW 1975, 727/730). Die verfassungsrechtliche Forderung einer am Gemeinwohl ausgerichteten Nutzung des Privateigentümers (Art. 14 Abs. 3 GG) umfaßt zwar das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange derjenigen Mitbürger, die auf die Nutzung der betreffenden Eigentumsgegenstände angewiesen sind (BVerfG NJW 1974, 1499). Das Gebot der Rücksichtnahme ist aber durch Art. 6 MRVerbG nicht zu einem Gebot der Unterbindung von Zweckentfremdung durch Dritte ausgestaltet.

Auch die auf das Eigentum zurückgehende Sachherrschaft begründet keine Garantenstellung, die eine Pflicht zum Einschreiten gegen den Benutzer auslösen könnte. Die bloße tatsächliche Möglichkeit, den Erfolg zu verhindern (hier etwa durch Kündigung und Räumungsklage), oder eine sittliche Verpflichtung, dies zu tun, kann nicht als ausreichender Grund für die Annahme einer Garantenpflicht angesehen werden (BGHSt 30, 391/394). Die weitgehende Gleichstellung eines bloß untätig bleibenden Eigentümers mit dem eigentlichen Rechtsverletzer, durch die er zu dessen "Komplizen" würde, ist mit dem Sinn der Garantenhaftung, die ein Einstehenmüssen für die Unversehrtheit des geschützten Rechtsguts voraussetzt, nicht mehr zu vereinbaren (BGHSt 30, 391/395). Besondere hinzutretende Umstände, die eine Rechtspflicht zum Handeln begründen könnten und die der Bundesgerichtshof in der angegebenen Entscheidung anführt, liegen hier aber nicht vor. Etwas anderes mag gelten, wenn der Eigentümer das Anwesen zunächst leerstehen läßt und nicht absichert, so daß Dritte Wohnraum unbewohnbar machen können.

Eine Rechtspflicht zum Handeln aus dem Gesichtspunkt des vorangegangenen gefährdenden Tuns (Ingerenz), d. h. dem Gebot, Schäden für fremde Rechtsgüter abzuwenden, die aus einer von dem Unterlassenden geschaffenen Gefahr erwachsen können, besteht ebenfalls nicht. Bei der im Einklang mit der Rechtsordnung stehenden Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken fehlt es nämlich sowohl an einem objektiv (in Beziehung auf den Schutz des betroffenen Rechtsguts) pflichtwidrigen Vorverhalten als auch an der Herbeiführung einer adäquaten Gefahr für die Zweckentfremdung durch den Mieter, insbesondere aber an einer Erhöhung des Grades dieser Gefahr durch die Untätigkeit (vgl. BGHSt 19, 152/154; 25, 218/221; BayObLG NJW 1953, 556; LK § 13 Rn. 32, 33; Schönke/Schröder § 13 Rn. 34 bis 35 a, jeweils m. w. N.).

b) Die Annahme einer Rechtspflicht zum Handeln im vorliegenden Fall würde auch insoweit verfassungsrechtliche Fragen aufwerfen, als der Verfügungsberechtigte nicht ohne weiteres voraussehen könnte, zu welchen Handlungen er verpflichtet wäre, deren Unterlassung die Ordnungswidrigkeit begründen könnte. Ist nämlich der Wohnraum vom Benutzer bereits zweckentfremdet und dauert der Erfolg nur an, so kann der Verfügungsberechtigte den ordnungswidrigen Zustand nur durch eine Mietaufhebungsvereinbarung oder aber durch Kündigungsandrohnung, Kündigung und anschließende Räumungsklage herbeiführen. Welche Mittel im einzelnen insbesondere in zeitlicher Hinsicht erfolgversprechend wären, läßt sich nicht von vornherein absehen. Bezeichnenderweise erklärte sich die Landeshauptstadt München mit Schreiben vom 12.3.1987, das nach den Feststellungen des Amtsgerichts letztlich die Kenntnis des Betroffenen ausgelöst haben soll, bereit, "die derzeitige gewerbliche Nutzung der Wohnung zwei Jahre zu dulden, wenn sich die Beteiligten verpflichten, die andere als Wohnnutzung spätestens zum 31.3.1989 aufzugeben bzw. die Überlassung zur anderen als Wohnnutzung zum 31.12.1989 zu beenden".

3. Die gegenwärtige Rechtslage läßt somit eine Verfolgung des Vermieters nicht zu, der eine eigenmächtige Änderung des Wohnzweckes durch den Mieter nicht mit allen ihm im Rechtsstaat zur Verfügung stehenden Mitteln zu unterbinden sucht. Eine analoge Anwendung des Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG auf Fälle, in denen der Vermieter Wohnraum nicht überläßt, sondern lediglich den Mieter in den von diesem benutzten Räumen beläßt, ist verboten (§ 3 OWiG). Die Entscheidung, ob das im Interesse der Bekämpfung der Wohnungsnot in Ballungsräumen durchaus sachdienliche Zweckentfremdungsverbot auch Fälle wie den vorliegenden erfassen soll, welche Maßnahmen der Vermieter zur Beseitigung des ordnungswidrigen Zustandes zu treffen, insbesondere, ob er auch eine Klage zu erheben hat, und ab welchem Zeitpunkt ihm gegebenenfalls die Zweckentfremdung durch den Mieter anzulasten ist, fällt allein in den Aufgabenbereich des Gesetzgebers.

Da nach den Feststellungen des Amtsgerichts die Frage nicht geklärt werden konnte, ob der Betroffene bei Abschluß des Mietvertrages (und damit auch der Überlassung der Räume) wußte, daß die vermieteten Räume von den Mietern als Geschäftsräume verwendet werden sollten, weitere Feststellungen also nicht zu erwarten sind, kann das Rechtsbeschwerdegericht in der Sache selbst entscheiden und den Betroffenen unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils mangels Verwirklichung des objektiven Tatbestands des Art. 6 § 2 Abs. 1 MRVerbG freisprechen (§ 79 Abs. 6 OWiG).

Ein Vermieter hatte, wie es das Gesetz befiehlt, Wohnraum als ebensolchen vermietet. Der Mieter hielt sich allerdings nicht daran und nutzte die Räume von Beginn an zu Gewerbezwecken. Der Vermieter schritt nicht dagegen ein, woraufhin die Behörde gegen ihn einen Bußgeldbescheid wegen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot erließ.

Mit Beschluß vom 7. Oktober 1992 sprach das Bayerische Oberste Landesgericht den betroffenen Vermieter frei. Ordnungswidrig sei zwar das Überlassen von Räumen zu anderen als Wohnzwecken, nicht aber das spätere Belassen. Der Vermieter habe keine Handlungspflicht; es liege auch keine Lücke im Gesetz vor, da die Behörde sich an den Mieter zu halten habe.