Ordnungswidrigkeit

Ordnungswidrigkeit; Zweckentfremdung; Übernachten in gewerblichen Räumen

Das Zweckentfremdungsverbot greift nur dann ein, wenn Wohnraum ausschließlich zu anderen als Wohnzwecken verwendet oder überlassen wird. Darauf, ob beim Zusammentreffen mehrerer Arten der Benutzung eines Raumes die eine oder die andere überwiegt, kommt es nicht an. Bloßes gelegentliches Übernachten in zu gewerblichen Zwecken ausgestatteten Räumen stellt jedoch keine Nutzung zu Wohnzwecken mehr dar.

Die zulässige Rechtsbeschwerde des Betroffenen führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung an die Vorinstanz. Die bisherigen Feststellungen des Amtsgerichts vermögen den Schuldspruch wegen einer Ordnungswidrigkeit der Zweckentfremdung von Wohnraum nicht zu tragen. Der Tatrichter führt einerseits aus, der Betroffene habe nicht in der Bstraße 8, sondern in der Dstraße 19 gewohnt, stellt aber andererseits fest, daß die Wohnung in der Bstraße "zumindest überwiegend zu Bürozwecken" benutzt worden sei. Dies läßt aber die Möglichkeit einer - wenn auch untergeordneten - Benutzung zu Wohnzwecken offen.

Das Verbot des Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG betrifft "Wohnraum". Es richtet sich primär gegen die Zweckentfremdung von Einzelräumen, kann aber auch größere Raumeinheiten wie Wohnungen, Etagen, Häuser erfassen. Für die Entscheidung, ob Wohnraum zweckfremd genutzt oder zur zweckfremden Benutzung überlassen wird, ist daher primär auf den Einzelraum abzustellen. Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum richtet sich sowohl gegen die Änderung der Benutzungsart als auch gegen die Änderung der Zweckbestimmung. Die Auffassung, daß eine Zweckentfremdung nur dann gegeben sein kann, wenn an die Stelle des Wohnzwecks ein anderer tritt oder treten soll, ergibt sich sowohl aus dem Wortlaut des Gesetzes als auch aus seinem Sinn und Zweck. Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG verbietet es, daß "Wohnraum anderen als Wohnzwecken" zugeführt wird, und stellt damit schon durch seinen Wortlaut klar, daß eine Zweckänderung erforderlich ist. Darüber hinaus wird das "Zuführen zu anderen als Wohnzwecken" in Satz 2 der Vorschrift ausdrücklich als "Aufgabe des Wohnzwecks" umschrieben und dadurch klargestellt, daß die Fälle nicht erfaßt sind, in denen Räume zwar weiterhin zu Wohnzwecken benutzt werden, neben diese Benutzungsart aber noch eine weitere tritt. Dementsprechend liegt dann keine Zweckentfremdung vor, wenn lediglich eine gewerbliche oder geschäftliche Mitbenutzung von Wohnräumen gegeben ist, wodurch der Wohnzweck also grundsätzlich nicht beseitigt wird. Das Zweckentfremdungsverbot greift erst dann ein, wenn der Raum ausschließlich zu anderen als zu Wohnzwecken verwendet oder überlassen wird. Darauf, ob beim Zusammentreffen mehrerer Benutzungsarten in bezug auf denselben Raum die eine oder andere Benutzungsart überwiegt, kann es also nicht ankommen. Dieses Ergebnis steht auch mit dem Sinn und Zweck des Art. 6 MRVerbG in Einklang; denn dieser will lediglich den Bestandsschutz im Interesse der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum gewährleisten, beläßt aber im übrigen dem Verfügungsberechtigten das Recht, seinen Wohnraum nach eigenem Ermessen zu nutzen, sofern nur die Zweckbestimmung als Wohnraum nicht aufgegeben wird (vgl. BayObLGSt 1981, 181 ff.; 1977, 165/166).

Nach den dargelegten Grundsätzen kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Es hebt auf die Zweckentfremdung der "Wohnung" und nicht auf die selbständigen Wohnräume ab und stellt insoweit lediglich fest, die Wohnung sei überwiegend zu gewerblichen Zwecken benutzt worden. Das kann bedeuten, daß zwar jeder Raum als Wohnraum und gleichzeitig - überwiegend - zur Abwicklung der Geschäfte der Gesellschaft benutzt wurde, für die der Mieter tätig war. Die bisherigen Feststellungen lassen aber auch noch die weitere Möglichkeit offen, daß bestimmte Räume als Teil der Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken - etwa als Büroraum - umgewidmet wurden.

Zu einem anderen Ergebnis als der Aufhebung des angefochtenen Urteils käme der Senat auch dann nicht, wenn er der der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts widersprechenden Auffassung des Kammergerichts in NStZ 1990, 444 folgen würde, wonach der Tatbestand der Zweckentfremdung bereits dann erfüllt ist, wenn Wohnraum in Büroraum umgewandelt und als solcher unter Beibehaltung nur eines verschwindend geringen Anteils privater Nutzung verwendet wird, der am Er-scheinungsbild der Wohnung als nunmehrigem Geschäftsraum nichts än-dert, oder wenn als Geschäftsraum ausgestattete und auch von anderen Personen im Rahmen eines Unternehmens genutzte Räume außerhalb der Geschäftszeiten, in denen sie den gewerblichen Zwecken dienen, für die sie ausgestattet sind, vom Wohnungsmieter privat genutzt werden, selbst wenn er dort seinen ausschließlichen Wohnsitz begründet hat. Auch derartige Voraussetzungen stellt das angefochtene Urteil nämlich nicht fest. Die Begründung eines ausschließlichen Wohnsitzes in den Geschäftsräumen spielt allerdings im vorliegenden Fall ohnehin keine Rolle, da nach den Feststellungen des Tatrichters der Betroffene (auch) unter ei-ner anderen Anschrift eine Wohnung unterhält. Aus diesen Gründen stellt sich auch die Vorlegungsfrage gemäß § 121 Abs. 2 GVG i. V. m. § 46 Abs. 1 OWiG nicht.

Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:

1. Ein Irrtum des Betroffenen über die Genehmigungsbedürftigkeit ist als Verbotsirrtum zu behandeln, da die behördliche Genehmigung nur einen Rechtfertigungsgrund darstellt, wenn, wie hier, das grundsätzlich wertwidrige Verhalten an sich verboten ist, im Einzelfall das Verbot aber aufgrund einer Interessenabwägung aufgehoben werden kann (vgl. BayObLGSt 1992, 11/14). Ein derartiges repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt enthält aber Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG (vgl. BVerfGE 38, 348 f. = NJW 1975, 727).

Neben dem Irrtum über die Genehmigungsbedürftigkeit ist für einen Irrtum über das Vorhandensein einer Genehmigung kaum Raum.

2. Da der Betroffene nach den bisherigen Feststellungen des Tatrichters über eine Wohnung in der Dstraße 19 verfügt, wird allerdings die Frage, ob die in der Bstraße 8 angemieteten Räume überhaupt noch Wohnzwecken dienten, kritisch zu prüfen sein. Dabei kommt der Ausstattung der Räume und dem Vorhandensein von Einrichtungen und Vorkehrungen, die ein Wohnen, d. h. die mit der Führung des häuslichen Lebens und eines Haus-halts verbundenen Tätigkeiten (vgl. BayObLGSt 1981, 148/150), ermöglichen, eine besondere Indizwirkung zu. Bloßes gelegentliches Übernachten in zu gewerblichen Zwecken ausgestatteten Räumen kann danach nicht mehr als Wohnzweck angesehen werden.

Wohnraum darf ohne behördliche Genehmigung nicht zu anderen Zwecken genutzt werden als zum Wohnen; zweifelhaft sind insbesondere die Fälle, in denen der Mieter mehrere Wohnungen gemietet hat (was erlaubt ist) und dort zum Teil einer gewerblichen Tätigkeit nachgeht.

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat in seinem Beschluß vom 25. Mai 1994 für Rechtsklarheit gesorgt. Abzustellen ist zunächst einmal nicht auf die Nutzung der Wohnung insgesamt, sondern auf die Nutzung jedes einzelnen Raums. Dabei ist dann nicht etwa zu prüfen, ob dieser Raum teilweise oder überwiegend zu gewerblichen Zwecken genutzt wird, denn im Gesetz heißt es ausdrücklich, daß nur eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken verboten ist. Mit anderen Worten, der Wohnzweck muß völlig aufgegeben worden sein. Hat der Mieter mehrere Wohnungen, ist die Frage des Wohnsitzes nur als Indiz für die tatsächliche Nutzung zu bewerten.

Das Bayerische Oberste Landesgericht setzt damit, wie es selbst ausführt, die Akzente anders als etwa das Kammergericht; auch die Zweite Zweckentfremdungsverbot-Verordnung für Berlin (GE 1994, 437) trifft andere Regelungen. Dort wird auf den Wohnsitz des Wohnungsinhabers abgestellt und auf die überwiegende Nutzung der Wohnung insgesamt. Man darf gespannt sein, wie die (Berliner) Rechtsprechung sich dazu entwickelt.