Ordnungsmäßige Verwaltung

Ordnungsmäßige Verwaltung; Wärmemesser; Eichpflicht

Ein Eigentümerbeschluß, der die Weiterbenutzung eichpflichtiger Wärme- oder Warmwasserverbrauchserfassungsgeräte nach Ablauf der Eichfrist vorsieht, widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Antragsteller haben beantragt, den in der Eigentümerversammlung vom 13.4.1996 zu TOP 9 gefaßten Beschluß für ungültig zu erklären. Dieser lautet: "Die Versammlung verzichtet auf die Auswechslung der Warmwasseruhren, gemäß Eichgesetz." Das Amtsgericht hat abgewiesen. Das Landgericht hat zurückgewiesen. Die Antragsteller verfolgen mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde den Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 9 weiter. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

Der Eigentümerbeschluß zu TOP 9 verstößt gegen gesetzliche Vorschriften und entspricht nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch hat.

a) Gegenstand der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer war nicht die Frage, in welcher Form die verbrauchsabhängige Abrechnung der Warmwasserkosten künftig durchgeführt werden soll. Denn die Wohnungseigentümer haben sich schon zu einem früheren Zeitpunkt dafür entschieden, die Wohnanlage nach § 4 Abs. 2, § 5 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 3 Satz 1 HeizkostenV mit Warmwasserzählern zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs auszustatten. Warmwasserzähler unterliegen grundsätzlich der Eichpflicht (vgl. Schubart/Kohlenbach/Wienicke Wohn- und Mietrecht Anm. 4, Fischer Dieskau/Pergande/Brintzinger Wohnungsbaurecht Anm. 6.1 jeweils zu § 5 HeizkostenV; Erbs/ Kohlhaas/Ambs Strafrechtliche Nebengesetze § 25 EichG Rn. 3).

b) Wie sich aus den vorgelegten Abrechnungen ergibt, werden in der Wohnanlage der Beteiligten bei der Verteilung der Kosten der Warmwasserversorgung gemäß § 9 i. V. m. § 8 Abs. 1 HeizkostenV 70 % entsprechend dem durch die Warmwasserzähler erfaßten Verbrauch umgelegt. Entgegen der Meinung des Landgerichts ist die Verrechnung des Energie- oder Wasserverbrauchs durch Zwischenzähler innerhalb einer Wohnanlage geschäftlicher Verkehr im Sinn der eichrechtlichen Vorschriften (vgl. BayObLG WE 1991, 261/263; Staudinger/Bub BGB 12. Aufl. § 21 WEG Rn. 178 b; Niedenführ/Schulze § 16 Rn. 3 c; Strecker Eichgesetz 2. Aufl. Anm. 3 zu § 1 EichG a. F.). Gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG i. d. F. vom 23.3.1992 (BGBl I S. 711) dürfen Warmwasserzähler nach Ablauf der fünfjährigen Eichfrist (vgl. § 12 Abs. 1 i. V. m. Anh. B Nr. 6.2 Eichordnung) nicht mehr zur Abrechnung verwendet werden; Zuwiderhandlungen können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden (§ 19 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 EichG).

c) Der angefochtene Eigentümerbeschluß entspricht nicht den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Im Verhältnis zur Gesamtheit der Wohnungseigentümer ist jeder einzelne Wohnungseigentümer Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume (Staudinger/Bub §16 WEG Rn. 151) und hat daher gemäß § 4 Abs. 4 HeizkostenV Anspruch auf funktionstüchtige Erfassungsgeräte (vgl. Schubart/Kohlenbach/Wienicke § 5 HeizkostenV Anm. 5 und § 16 WEG Anm. 6 S. 52 a). Ein Wohnungseigentümer, der seine Räume vermietet hat, kann sich bei einer aufgrund ungeeichter Zähler erstellten Heiz- oder Warmwasserkostenabrechnung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV einem Kürzungsanspruch seines Mieters ausgesetzt sehen (vgl. Wall, WuM 1998, 63/66). Ein Eigentümerbeschluß, der die Weiterverwendung eichpflichtiger Wärme- oder Warmwassererfassungsgeräte zur Abrechnung der Kosten nach Ablauf der Eichfrist vorsieht, kann daher keinen Bestand haben.