ordnungsgemäße Verwaltung

ordnungsgemäße Verwaltung; Satellitenanlage; Kauf; Anmietung

Die Gemeinschaft kann sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mehrheitlich für die Anmietung einer Satellitenanlage entscheiden, auch wenn diese im Zehnjahresvergleich teurer ist als der Kauf dieser Anlage, sofern nur für die Anmietung sonstige vernünftige wirtschaftliche Gründe sprechen.

Die Eigentümer der aus 127 Eigentumswohnungen bestehenden Wohnanlage haben auf ihrer Versammlung am 17.3.1997 zum TOP 7 b mehrheitlich die Anmietung einer gemeinsamen Satellitenanlage auf die Dauer von zehn Jahren beschlossen. Vorausgegangen war der Bericht des Verwalters, in dem dieser die Möglichkeit aufgezeigt hatte, eine Anlage für 60.000 DM bei Instandhaltungskostenlast der Gemeinschaft anzuschaffen oder eine solche für monatlich 33 DM je Nutzer-Eigentümer zu mieten, wobei Instandhaltungskosten zu Lasten des Betreibers gehen. Der Grund für die beabsichtigte Anschaffung einer gemeinsamen SAT-Anlage war, daß sich die Eigentümer in der Mehrheit darüber einig gewesen waren, daß der zur Zeit herrschende Zustand von weit über 50 an Balkongeländern und Fassadenteilen montierten SAT-Schüsseln wegen der erheblichen Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbilds der Anlage beseitigt werden müsse. Bei dem Entschluß zur Anmietung und nicht zum Kauf spielte eine Rolle, daß die Gemeinschaft über keinerlei Rücklagen verfügt und bereits unbedingt notwendige Reparaturmaßnahmen im Umfang von mehrmals 370.000 DM anstanden, für die teilweise entsprechende Beschlüsse schon vorlagen und die zwangsläufig nur durch Sonderumlagen der Wohnungseigentümer finanziert werden können.

Auf den Antrag der Ast. hat das AG den Beschluß für ungültig erklärt. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Ag. hat das LG zurückgewiesen.

Rechtsfehlerhaft ist die Auffassung der Vorinstanzen, die mit Mehrheit beschlossene Anmietung einer SAT-Anlage widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG). Der Senat vermag der Ansicht der Vorinstanzen nicht beizupflichten, unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft sei bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise der Kauf als Alternative zur Anmietung ein Gebot wirtschaftlicher Vernunft. Sowohl die Anmietung als auch der in Frage kommende Kauf der Anlage wären für sich betrachtet Maßnahmen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Kommen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung aber mehrere Maßnahmen in Betracht, so ist es Sache der Wohnungseigentümer, durch Stimmenmehrheit eine Auswahl zu treffen, d. h. ihnen verbleibt ein Beurteilungsspielraum. Die sodann mit Mehrheit beschlossene Entscheidung müssen die überstimmten Wohnungseigentümer akzeptieren, es sei denn, die andere Maßnahme ist im Vergleich - aus welchen Gründen auch immer - so viel vorteilhafter, daß jeder vernünftige und wirtschaftlich denkende Wohnungseigentümer sich für diese Maßnahme entschieden hätte mit der Folge, daß deshalb die getroffene Wahl ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. So ist es vorliegend aber nicht. Entgegen der Ansicht der Ast. läuft die Anmietung als Alternative zum Kauf keinesfalls dem wirtschaftlichen Interesse der Gemeinschaft so deutlich zuwider, daß die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Die Anmietung mag zwar in Berücksichtigung der langen Laufzeit letztlich finanziell mehr als doppelt so teuer sein, sie kann deshalb aber nicht als unvernünftig angesehen werden. Keineswegs entspricht zwangsläufig immer nur die kostengünstigere Alternative ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. Bärmann-Pick-Merle, WEG, § 21 Rdnr. 61 m.w. Nachw.). So hat das KG (WE 1989, 136) mit Recht entschieden, daß zwar eine aufwendigere, aber wirtschaftlich vernünftige, technisch modernere Reparatur ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann. Deshalb sind vielmehr stets alle Vor- und Nachteile der anstehenden Maßnahme gegeneinander abzuwägen, wobei u.U. auch der von einer deutlichen Mehrheit der Wohnungseigentümer geäußerte Wille nicht unbeachtet bleiben kann. Für den vorliegenden Fall ist es zwar allgemein bekannt, daß die Anmietung einer Sache im Vergleich zum Kauf, gerechnet auf eine Laufzeit von zehn Jahren, in aller Regel finanziell wesentlich aufwendiger sein kann. Hier mag auch die Anmietung der Anlage auf die Dauer von zehn Jahren im Ergebnis doppelt so teuer sein. Dem Nachteil stehen indes beachtliche und nicht zu vernachlässigende Vorteile gegenüber. Bei der Anmietung erfolgt insbesondere keine Bindung von für den Kauf erforderlichem Kapitals (keine etwaige Zinseinbuße) und steht den Wohnungseigentümern immer eine intakte Anlage zur Verfügung, weil jegliche Reparaturkostenlast für etwaig auftretende Defekte der Anlage auf den Vermieter abgewälzt ist. Es erübrigen sich auch etwaige Debatten, ob die Anlage (noch) repariert werden kann und muß, sowie über die Finanzierung der Maßnahme, worüber letztlich die Gemeinschaft erst entscheiden müßte.

Darüber hinaus ist - wie aufgezeigt - die Eigentümergemeinschaft mit Sonderumlagen wegen dringenderer Reparaturmaßnahmen bereits überlastet. Bei der Entscheidung der Frage, ob die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, muß auch berücksichtigt werden, ob der durch die Maßnahme verursachte finanzielle Aufwand im Hinblick auf die finanziellen Verhältnisse der Wohnungseigentümer vertretbar ist und diese mit weiteren Sonderumlagen belastbar sind (vgl. Bärmann-Pick-Merle, § 21 Rdnr. 61).

Schließlich waren im Streitfall nur knapp 1/6 der Eigentümer in der Versammlung für den Kauf, während knapp 2/3, also eine mehr als deutliche Mehrheit, für die Anmietung stimmten. Die Motivation der Wohnungseigentümer für die Entscheidung zu einer Anmietung statt zu einem Kauf kann vielfältiger Art sein, so etwa, daß ein Eigentümer seine Wohnung in absehbarer Zeit veräußern will oder könnte und deshalb nur mit zeitanteiligen Mietkosten belastet sein will, daß er mit der Kapitalbindung nicht einverstanden ist, oder daß er sich zur Aufbringung der entsprechenden Sonderumlage nicht in der Lage sieht. Deshalb ist letztlich auch dem Mehrheitswillen Rechnung zu tragen, zumal wenn er wie hier ein so deutliches Übergewicht hat.