ordnungsgemäße Verwaltung

ordnungsgemäße Verwaltung; Kostenvoranschlag; Sanierung; Instandsetzungsmaßnahme; Kostenangebot

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es, daß vor einer größeren Instandsetzungsmaßnahme grundsätzlich der Schadensumfang und die Sanierungsbedürftigkeit festgestellt sowie mehrere Kostenangebote eingeholt werden.

Der Ast. und die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. § 4 Abs. 5 der als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) lautet: "Über die Vornahme großer Instandsetzungsarbeiten (Verputzen des Hauses, Dachdecken, Instandhaltung des Treppenhauses u. ä.) und die Aufbringung der hierfür erforderlichen Mittel beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Art und Weise der Durchführung bestimmt der Verwalter". Am 29.4.1997 lehnten die Wohnungseigentümer unter TOP 12 a folgenden Beschlußantrag ab: "Die Eigentümergemeinschaft bevollmächtigt die Verwaltung, einen Sachverständigen zu beauftragen, der die Notwendigkeit der Betonsanierung gegenüber der Eigentümergemeinschaft darlegt. Die Kosten dürfen 10.000 DM nicht übersteigen". Sodann faßten die Wohnungseigentümer unter TOP 12 b folgenden Beschluß: "Die Eigentümergemeinschaft bevollmächtigt die Verwaltung in Abstimmung mit dem Beirat und C, die Betonsanierung der 40 Betonträger zu beauftragen. Die Kosten belaufen sich auf ca. 200.000 DM. 100.000 DM werden von der Verwaltung bei Notwendigkeit im Rahmen einer Sonderumlage angefordert". Der Ast. hat unter wörtlicher Wiedergabe des Beschlußtexts beantragt, den Eigentümerbeschluß zu TOP 12 b für ungültig zu erklären, weil nicht alle 40 Betonsäulen sanierungsbedürftig seien und insbesondere ein Leistungsverzeichnis hätte erholt werden müssen.

Das AG hat den Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt. Die sofortige Beschwerde dagegen hat das LG zurückgewiesen. Hiergegen richtete sich die sofortige weitere Beschwerde der Ag. Das Rechtsmittel hatte Erfolg und führte zur Abweisung des Antrags auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses.

2.a) Jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsmäßige, den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechende Verwaltung verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG). Dazu gehört insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Bei großen Instandsetzungsmaßnahmen ist es grundsätzlich erforderlich, daß der Schadensumfang und der Instandsetzungsbedarf vorher festgestellt werden; außerdem sind in der Regel mehrere Angebote für die Instandsetzungsarbeiten einzuholen (vgl. BayObLG, NJWE-MietR 1996, 38; WuM 1995, 677; WE 1990, 183; 1995, 287; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 21 Rdnr. 122; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 21 Rdnr. 33).

b) Diese Grundsätze hat das LG zwar seiner Entscheidung zugrunde gelegt, sie aber nicht rechtsfehlerfrei angewendet. Insbesondere hat es den dem angefochtenen Beschluß vorhergehenden Eigentümerbeschluß zu TOP 12 a und die Regelung in § 4 Abs. 5 GO im Zusammenhang mit Instandsetzungsmaßnahmen nicht ausreichend berücksichtigt.

(1) Unter den Bet. ist unstreitig, daß die Betonsäulen sanierungsbedürftig sind. Meinungsunterschiede bestehen nur darüber, in welchem Umfang ein Sanierungsbedarf besteht, insbesondere ob alle Betonsäulen Schäden aufweisen. Dieser Streit wurde zwischen den Wohnungseigentümern aber durch den dem angefochtenen Beschluß unmittelbar vorhergehenden Eigentümerbeschluß zu TOP 12 a beigelegt. Bei diesem handelt es sich um einen Beschluß mit negativem Inhalt, nicht dagegen um einen Nichtbeschluß. Weil dieser Beschluß nicht angefochten wurde, ist er bestandskräftig und damit für die Wohnungseigentümer verbindlich geworden. Von einer Anfechtung auch des Eigentümerbeschlusses zu TOP 12 a kann auch im Wege der Auslegung nicht ausgegangen werden, weil der Anfechtungsantrag wegen des wörtlichen Zitats des angefochtenen Beschlusses zu TOP 12 b eindeutig ist.

Durch den Eigentümerbeschluß zu TOP 12 a haben die Wohnungseigentümer die Erholung eines Sachverständigengutachtens über die Notwendigkeit der Betonsanierung abgelehnt. Dies ist ersichtlich wegen der damit verbundenen Kosten und im Hinblick darauf geschehen, daß die grundsätzliche Notwendigkeit einer Sanierung nicht in Frage steht und im Zuge der Sanierung der Sanierungsbedarf bei den einzelnen Betonsäulen festgestellt werden sollte. Diese Entscheidung der Wohnungseigentümer ist sachgerecht. Es widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, daß die Sanierung gemäß dem Eigentümerbeschluß zu TOP 12 b ohne vorherige kostenträchtige Schadensfeststellung im einzelnen beschlossen wurde.

(2) Vor der Beschlußfassung lagen mehrere Kostenangebote vor. Das LG hielt diese nicht für ausreichend, weil sie nicht erkennen ließen, inwieweit sämtliche Betonsäulen sanierungsbedürftig seien. Die Notwendigkeit einer solchen ins einzelne gehenden Schadensfeststellung haben die Eigentümer aber durch den bestandskräftig gewordenen Eigentümerbeschluß zu TOP 12 a vom selben Tag abgelehnt. Die vorliegenden Angebote können daher nicht mit der Begründung als unzureichend bezeichnet werden, daß sie keine genaue Schadensfeststellung enthielten. Im übrigen obliegt es nach § 4 Abs. 5 GO dem Verwalter, die Art und Weise der Durchführung größerer Instandhaltungsmaßnahmen zu bestimmen. Sache der Wohnungseigentümer ist es lediglich, zu beschließen, daß eine Instandsetzungsmaßnahme durchgeführt wird und auf welche Weise die hierfür erforderlichen Mittel aufzubringen sind. Die Durchführung im einzelnen obliegt dann dem Verwalter.