ordnungsgemäße Instandsetzung

ordnungsgemäße Instandsetzung; ordnungsgemäße Instandhaltung; bauliche Veränderung; Nachteil; Gemeinschaftsordnung; Auslegung; Rechtsbeschwerdegericht; Beweiswürdigung; Tatrichter

1. Jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung eines anderen Wohnungseigentümers macht dessen Zustimmung zu einer über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehenden baulichen Veränderung erforderlich. Ausreichend ist auch eine optisch nachteilige Veränderung.

2. Die im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Gemeinschaftsordnung kann das Rechtsbeschwerdegericht selbst auslegen. Abzustellen ist auf Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt.

3. Die tatsächliche Würdigung, insbesondere die Beweiswürdigung, ist ausschließlich Sache des Tatrichters. Sie ist für das Rechtsbeschwerdegericht grundsätzlich bindend.

Die Bet. sind die Wohnungseigentümer einer aus vier Wohnungen in zwei Doppelhäusern bestehenden Wohnanlage. Nr. V Abschnitt 3 des Teilungsvertrags vom 27.4.1988 lautet auszugsweise: "Grundsätzlich gilt, daß der Zustand zu erhalten ist, wie er nach Abschluß der Bauarbeiten im Jahre 1986 vorlag. Einem einzelnen Eigentümer einer Raumeinheit ist es nicht gestattet, das Erscheinungsbild eines Doppelhauses maßgeblich zu verändern." Den Ast. und dem Ag. gehört je eine Doppelhaushälfte, deren zugehörige Garagen aneinander grenzen. Zwischen den beiden Garagen befindet sich ein Zwischenraum in der Form eines Durchgangs, der dem Ag. zur Sondernutzung zugewiesen ist. Im Jahr 1991 baute der Ag. den Zwischenraum zu und nutzte ihn als Geräteraum. Dabei wurden das Fenster der Garage der Ast. und ein Lichtschachtgitter verschlossen. Die Ast. hatten bis zur Genehmigung der Baumaßnahme durch das Landratsamt eine vorübergehende Baueinstellung erwirkt. Im Frühjahr 1996 verlangten sie vom Ag. die Beseitigung der Baumaßnahme. Die Ast. haben beantragt, den Ag. zur Beseitigung des Baukörpers zwischen den beiden Garagen zu verpflichten.

Das AG hat den Antrag abgewiesen. Das LG hat den Ag. verpflichtet, den Geräteraum zu entfernen und mit Ausnahme des Tankeinfüllstutzens den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Die sofortige weitere Beschwerde des Ag. hatte keinen Erfolg.

2. a) Die Baumaßnahme des Ag. zur Herstellung des Geräteraums in dem Raum zwischen den beiden Garagen stellt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar, die über eine ordnungsmäßige Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Dies steht außer Zweifel. Zu dieser Maßnahme ist damit nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG die Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer erforderlich, deren Rechte über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird. Unter einem Nachteil i. S. des § 14 Nr. 1 WEG ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen (allg. M., z. B. BayObLGZ 1990, 120 [123]). Ein Nachteil kann auch in einer Änderung des optischen Gesamteindrucks bestehen (allg. M., BayObLG, WuM 1996, 487). Etwas anderes ergibt sich hier auch nicht aus der Gemeinschaftsordnung. Der Senat kann die einschlägige Bestimmung der Nr. V Abschnitt 3 selbst auslegen. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt (allg. M., BayObLG, WE 1996, 235). Aus den vorliegenden Lichtbildern ergibt sich, daß die an die Doppelhäuser angebauten Garagen baulich in diese einbezogen sind. Die nächstliegende Bedeutung der Regelung in der Gemeinschaftsordnung läßt damit die Annahme nicht zu, unter einer Veränderung des "Erscheinungsbildes eines Doppelhauses" sei ausschließlich auf das Haus selbst und nicht auf die Einheit zwischen Haus und Garage abzustellen. Der Regelung der Gemeinschaftsordnung kann auch nicht entnommen werden, § 22 WEG sei dahin abgeändert worden, daß ausschließlich eine optische Beeinträchtigung die Zustimmungspflicht auslöst. Vielmehr verbietet sie eine Veränderung des Erscheinungsbildes unabhängig davon, ob sich diese nachteilig auswirkt. Abwegig erscheint schließlich die Ansicht, die Baumaßnahme betreffe nicht die Garagen, sondern nur den Zwischenraum.

b) Ob nach den dargestellten Grundsätzen ein Nachteil vorliegt, der die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer zu einer baulichen Maßnahme erforderlich macht, liegt weitgehend auf dem Gebiet tatrichterlicher Würdigung. Diese kann vom RechtsbeschwGer. nur auf Rechtsfehler nachgeprüft werden (vgl. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO; BayObLG, WuM 1996, 487).

Das LG hat zu Recht die Notwendigkeit einer Zustimmung jedenfalls der Ast. bejaht. Allein darin, daß das Garagenfenster der Ast. und das Lichtschachtgitter im Zug der Baumaßnahme geschlossen wurden, liegt ein über das nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmende Maß hinausgehender Nachteil. Das LG hat festgestellt, die Fassade wirke aufgrund der vom Ag. vorgenommenen Baumaßnahme "einigermaßen wuchtig", sie sei jedenfalls gegenüber dem ursprünglichen Zustand deutlich verändert. Diese Feststellungen sind für das Rechtsbeschwger. bindend. Der Ag. kann keinen Erfolg damit haben, daß er dieser tatsächlichen Würdigung des LG widerspricht und sie durch seine eigene Würdigung ersetzt wissen will (vgl. BayObLG, WE 1997, 275).

c) Dem damit begründeten Anspruch der Ast. auf Beseitigung der Baumaßnahme und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (§ 15 Abs. 3 WEG, §§ 1004, 249 BGB) könnte allenfalls Verwirkung oder der Einwand sonstigen rechtsmißbräuchlichen und treuwidrigen Verhaltens der Ast. entgegenstehen. Auch dies hat das LG aber ohne Rechtsfehler verneint. Dabei hat es sich auf das Ergebnis der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmung gestützt. Die Beweiswürdigung ist ausschließlich Sache des Tatrichters und für das Rechtsbeschwerdegericht grundsätzlich bindend. Gegen eine Verwirkung oder einen Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben spricht insbesondere, daß der Ast. zu 1 sich nachhaltig gegenüber der Baubehörde gegen die Baumaßnahme gewendet und sogar eine Baueinstellung erwirkt hat, ferner, daß er etwas mehr als vier Jahre nach Fertigstellung unter Einschaltung eines Rechtsanwalts die Beseitigung der Baumaßnahme verlangt hat. Zu keiner Zeit dazwischen hat er dem Vorhaben ausdrücklich zugestimmt.