Ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung

Ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung, Altbauwohnraum, Heizkostenabrechnung, Mindestanforderungen, Einsichtsrecht, Aufklärungsrecht

Hat der Vermieter Heizkostenabrechnungen erteilt, die formell den Mindestanforderungen entsprechen, kann der Mieter nicht auf Erteilung weiterer Abrechnungen klagen, sondern die Rechte aus § 25 a AMVOB bieten die einzige und richtige Möglichkeit für den Mieter, sich Aufklärung zu verschaffen.

Die Kl. (Mieterin) verlangt die Erteilung von erneuten Abrechnungen für die drei abgelaufenen Heizperioden. Der Bekl. hat für diese Heizperioden Abrechnungen erstellt, die nach Ansicht der Kl. so fehlerhaft sind, daß der Bekl. zur Aufstellung neuer korrekter Abrechnungen verpflichtet sei. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Die aus §§ 675, 666 BGB herzuleitende Klage ist sachlich nicht begründet. Es ist vom BGH bereits mehrfach (zuletzt in BGHZ Band 86 Seite 23, Seite 26) entschieden worden, daß ein Auskunftsanspruch dann nicht mehr besteht, wenn eine Auskunft erteilt worden ist. Soweit die Auskunft fehlerhaft ist, kann nicht auf erneute Auskunft geklagt werden. Vielmehr besteht dann entweder die Möglichkeit des § 259 Abs. 2 BGB oder es kann bei falschen Angaben Schadensersatz verlangt werden. Für den speziellen Bereich der Heizkostenabrechnung hat das Landgericht Berlin (in GE 1981 Seite 239) entschieden, daß nicht auf ordnungsgemäße Abrechnung geklagt werden darf, wenn eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt ist, mag sie auch Positionen aufweisen, die nicht umlagefähig sind oder sonstige Mängel aufweisen. Die danach notwendigen Mindestvoraussetzungen für eine Heizkostenabrechnung hatte der Bekl. in allen 3 Jahren erfüllt.

Allerdings hat der Bekl. bei der Abrechnung 1980/81 nur die Gesamtmenge des eingekauften Öls angegeben, den Anfangsbestand vom 30. April 1980 nur in Litern angegeben und den Endbestand vom 30. April 1981 ebenfalls wieder nur in Litern abgegrenzt und dann lediglich von der verbrauchten Menge den Gesamtpreis angegeben. Weiter hat er in diese Abrechnung als Nebenkosten Firmennamen mit Beträgen angesetzt, ohne anzugeben, was diese Firmen für das Geld gemacht haben sollen. Schließlich hat er für Isolierarbeiten einer Firma F. & Co. 444,44 DM berechnet. Dabei dürfte es sich mit größter Wahrscheinlichkeit um Instandhaltungskosten handeln, die nicht umlagefähig sind. Indessen entspricht diese Art der Abrechnung gerade noch den Mindestanforderungen, die nach § 21 Abs. 1 Satz 2 AMVO Berlin in der damals maßgebenden Fassung der Änderungsverordnung vom 8. März 1979 zu stellen waren. Danach waren anzugeben die Menge und der Preis der verbrauchten Brennstoffe. Diese Angaben sind in der Abrechnung des Bekl. enthalten. Daß der Bekl. die einzelnen Lieferungen nicht nach Mengen und Preisen aufgeschlüsselt hat, und bei verschiedenen Rechnungsbeträgen nicht angegeben hat, wofür er sie aufgewendet haben will, ändert nichts daran, daß die Mindestvoraussetzungen für eine Heizkostenabrechnung erfüllt sind. Die Kl. konnte daraus ersehen, welche Beträge der Bekl. für die einzelnen Kosten aufgewendet haben will. Das reicht aus.

Der BGH hat nach einer erteilten Auskunft den Anspruch auf eine erneute Auskunft verneint und auf den Weg der eidesstattlichen Versicherung verwiesen. Nach der Altbaumietenverordnung ist der Vermieter nicht verpflichtet, bereits in der Abrechnung alle Einzelheiten der in Rechnung gestellten Kosten aufzuschlüsseln und die Berechnung zu erläutern. Der Mieter, dem die erteilte Abrechnung nicht ausreicht oder der Zweifel an der Berechtigung von Positionen hat, hat nach § 25 a AMVO Berlin das Recht, entweder in der Wohnung oder den Geschäftsräumen des Vermieters Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen und die Einzelheiten der Berechnung zu nehmen oder gegen Erstattung der Auslagen Fotokopien der Berechnungsunterlagen zu verlangen. Das ist aber etwas anderes als das, was die Kl. mit der Klage verlangt. Vielmehr hatte sie wie mit der Klage "ordnungsgemäße Abrechnungen" verlangt. Diese aber stehen ihr nicht zu. Reicht die erteilte Abrechnung dem Mieter nicht aus oder hat er Zweifel an den darin enthaltenen Angaben, so bietet § 25 a AMVO Berlin die einzige und richtige Möglichkeit, sich Aufklärung zu verschaffen. Hätte sie von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, hätte sie die Berechnung des Bekl. nachprüfen können und anhand der Rechnungen prüfen können, in welchem Umfang die Nebenkosten berechtigt und umlagefähig sind.

Bei der Abrechnung 1981/82 sind die Lieferungen nach Mengen und Einzelpreisen in der berichtigten Abrechnung aufgeschlüsselt. Zutreffend ist, daß ein Anfangsbestand nicht vorhanden war. Diesen hätte die Kl. sich aber anhand der von ihr einzusehenden Rechnungen aus der Heizperiode 1980/81 selbst errechnen können, da die Menge des Endbestandes am 30. April 1981 in dieser Abrechnung angegeben war und dieser Endbestand gleichzeitig den Anfangsbestand für die Heizperiode 1981/82 darstellt. Im übrigen ist die Kl. dadurch nicht beschwert, daß der Bekl. diesen Anfangsbestand nicht angesetzt hat. Er würde nämlich zu einer Verteuerung der Heizölkosten führen und damit zum Nachteil der Kl. ausschlagen. Daß der Bekl. bei dieser Heizperiode keinen Endbestand abgesetzt hat, ist zwar fehlerhaft. Indessen wäre der Bekl. nach § 25 a AMVO Berlin verpflichtet gewesen, der Kl. auf Verlangen über die Menge des Restbestandes Auskunft zu erteilen, woraufhin die Kl. anhand der eingesetzten Zahlen für die Lieferungen den Wert des Restbestandes selbst hätte berechnen können. Sollte es der Bekl. versäumt haben, den Endbestand am Ende der Heizperiode festzustellen, käme eine Schätzung des Endbetrages in Betracht. Anhaltspunkte dafür hat die Kl. Denn in der Heizperiode 1981/82 sind zuletzt am 21. April 1982 3000 Liter Heizöl geliefert worden. Nach der Heizkostenabrechnung 1982/83 sind dann am 7. Mai 1982 wieder 3011 Liter nachgeliefert worden. Allein aus dieser Tatsache läßt sich ableiten, daß am Ende der Heizperiode 1981/82 ein Endbestand von rund 1000 bis 1500 Litern Heizöl vorhanden gewesen sein müßte.