Ordentliche Kündigung wg. Aufrufs zum Kampf gegen Vermieter durch Flugblätter

Ordentliche Kündigung wg. Aufrufs zum Kampf gegen Vermieter durch Flugblätter; Pflichtverletzung des Mieters

Es liegt eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende schuldhaft nicht unerhebliche Pflichtverletzung vor, wenn der Mieter selbst durch Flugblätter zum Kampf gegen den Vermieter aufruft bzw. das Abwerfen von Flugzetteln mit entsprechendem Inhalt aus einem Zimmer seiner Wohnung nicht verhindert.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ließ mit Schreiben vom 21. Juni 2000 das Mietverhältnis des Bekl. fristlos kündigen. Sie begründete dies mit einem Vorfall vom 9.6. 2000, bei welchem der Bekl. anläßlich einer Objektbesichtigung mit Kaufinteressenten und Maklern eine Vielzahl von Zetteln aus seiner Wohnung mit der Aufschrift "Feindliche Übernahme durch (...)" geworfen haben soll. Wegen dieser und anderer Kündigungen erhob sie eine Räumungsklage, die abgewiesen wurde. Die Berufung wies das Landgericht Berlin ab, nachdem über die Frage, ob die fraglichen Zettel vom Bekl. stammten und von ihm aus dem Fenster seiner Wohnung geworfen waren, durchgeführt worden war und eine Beweisaufnahme stattgefunden hatte.

Unter dem 23.1.2004 ließ die Rechtsvorgängerin der Kl. abermals eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses des Bekl. aussprechen. Zur Begründung führte sie Vorfälle vom 11.1.2004 und 14.1.2004 an, bei welchen der Bekl. in ähnlicher Weise wie oben geschildert Kaufinteressenten und Makler mit Wurfzetteln beworfen haben sollte, auf denen stand: "Schaustelle ..., Mieter wehren sich erfolgreich". Auch diese Kündigung wurde vom Bekl. nicht akzeptiert.

Die Kl. behauptet, es sei der Bekl. gewesen, der sowohl am 11. als auch am 14. Januar 2004 die fraglichen Wurfzettel aus den Fenstern seiner Wohnung geworfen habe, um Kaufinteressenten abzuschrecken. Sie ist der Meinung, daß der Bekl. hierdurch gröblich gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstoßen habe und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, hilfsweise die ordnungsgemäße Kündigung zum 31.1.2005 gerechtfertigt sei.

Ferner behauptet die Kl., daß der Bekl. auch danach, nämlich am 12.11.2004, gleichlautende Zettel im Hausflur des Hauses verteilt habe, desgleichen am 19.11.2004. Wegen dieser Vorfälle hat die Kl. unter dem 26.11.2004 erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses des Bekl. erklären lassen.

Die Klage ist auch materiell begründet. Der Bekl. ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die von ihm gemietete Wohnung im Haus W. 25 zu räumen und an die Kl. als seine derzeitige Vermieterin zurückzugeben. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigung vom (...) wirksam beendet worden. Diese Kündigung war nach § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sieht es das Gericht als erwiesen an, daß der Bekl. sowohl am (...) als auch am (...) entweder selber aus einem Fenster seiner Wohnung im 3. OG (...) Flugzettel auf eine Gesellschaft von Maklern und Kaufinteressenten geworfen hat, die folgenden Text aufwiesen:

"Schaustelle (...), Mieter wehren sich erfolgreich"

oder das Werfen derartiger Zettel geduldet hat.

Daß derartige Flugzettel an den betreffenden Tagen auf den Hof des Hauses herabgeworfen wurden und dort von den vorhandenen Personen zur Kenntnis genommen wurden, ist als solches nicht streitig.

Daß diese Flugzettel aus der Wohnung des Bekl. kamen, ist von den Zeugen eindeutig bestätigt worden. Diese Zeugen haben, wie sie übereinstimmend bekundeten, nach den ersten herabfallenden Flugzetteln nach oben geschaut und dort gesehen, wie aus einem Fenster der Wohnung des Bekl. weitere Flugzettel geworfen wurden. Wenn diese Zeugen auch nicht die Person des Werfers erkannt oder auch nur gesehen haben, so steht doch auf Grund dieser Aussagen fest, daß die Flugzettel aus der Wohnung des Bekl. kamen. Insoweit liegen eindeutige Aussagen vor.

Ob es sich bei der Person, die diese Flugzettel geworfen hat, um den Bekl. oder jemand anders handelte, kann in bezug auf die Beurteilung der Verantwortlichkeit des Bekl. für diesen Vorgang dahingestellt bleiben. Dem Bekl. mußte auf Grund der vorangegangenen Kündigung vom 21. Juli 2000 und des daraufhin durchgeführten Räumungsrechtsstreits vor dem Amtsgericht Schöneberg bekannt sein, daß die Kl. bzw. ihre Rechtsvorgängerin auf keinen Fall bereit war, derartige Störungen hinzunehmen, die sich aus dem Verantwortungsbereich des Bekl. feststellen ließen.

Wenn es nun tatsächlich dritte Personen waren, die an den betreffenden Tagen aus der Wohnung des Bekl. heraus Flugzettel auf den Hof des Hauses warfen, muß davon ausgegangen werden, daß diese Personen mit Kenntnis und Duldung des Bekl. sich in seiner Wohnung aufhielten und dort die beschriebenen Verrichtungen ausübten. Selbst wenn der Bekl. hiervon nichts gewußt hätte, hätte er auf jeden Fall dafür Sorge tragen müssen, daß sich Personen mit derartigen Absichten nicht unkontrolliert in seiner Wohnung aufhielten. Dies hat der Bekl. offensichtlich unterlassen, wohlgemerkt nur für den Fall der unterstellten Abwesenheit des Bekl. während dieser Zeit.

Falls der Bekl. sich während dieser Zeit doch in seiner Wohnung aufhielt, liegt die Verantwortlichkeit für diese Verhaltensweisen noch deutlicher vor. Letztlich kann diese Frage jedoch dahingestellt bleiben, da dem Bekl. auf jeden Fall der Vorwurf zu machen ist, daß er sich um die Eskalation der Ereignisse überhaupt nicht gekümmert hat, obwohl ihm auf Grund des Vorverfahrens bekannt war, daß sich die Kl. ein derartiges Verhalten nicht bieten lassen wird.

Nach alledem steht für das Gericht außer Zweifel, daß der Bekl. persönlich für die Flugzettelabwürfe verantwortlich zu machen ist, sei es nun daß er diese in eigener Person durchgeführt hat oder die Durchführung dieser Tätigkeiten durch andere Personen geduldet oder zumindest billigend in Kauf genommen hat. Das Versteckspiel, das der Bekl. anhand dieser Vorkommnisse geboten hat, ist der Kl. nicht länger zuzumuten und im übrigen auch nicht geeignet, das Gericht im Rahmen des vorliegenden Rechtsstreits hinters Licht zu führen.

Daß das Abwerfen der Flugzettel mit dem bekannten Inhalt eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Bekl. war und somit eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigte, muß angenommen werden. Das Abwerfen dieser Flugzettel stellte nicht lediglich eine freie Meinungsäußerung dar, die durch Artikel 5 Abs. 1 GG geschützt ist. Vielmehr legt der Text "Mieter wehren sich erfolgreich" nahe, daß hiermit eine klare Kampfansage gegen die Vermieterin gemeint ist, mit der sich schließlich auch die potentiellen Erwerber des Grundstücks auseinanderzusetzen hätten. Genau dies muß aber auch die Absicht der Flugblätter gewesen sein, Kaufinteressenten zu verprellen und schließlich der Kl. den Verkauf des Grundstücks unmöglich zu machen oder zu erschweren.

Daß der Kl. dieses Recht zustand, kann nicht bestritten werden. Auch die Möglichkeit, über sein Eigentum frei verfügen zu können, ist grundgesetzlich geschützt, und zwar durch Artikel 14 GG. Dieser verfassungsrechtliche Schutz kann durch Berufung auf ein anderes in der Verfassung geschütztes Grundrecht jedoch nicht allein durch Zitierung dieses Grundrechtes ausgehebelt werden. Vielmehr hätte es hier einer intensiven verfassungsmäßigen Interessenabwägung bedurft, die offensichtlich in der o. g. Entscheidung nicht getroffen wurde. Eine einseitige Zitierung eines Grundrechts zur Außerkraftsetzung eines anderen Grundrechts ist jedenfalls verfassungsrechtlich nicht statthaft, und das erst recht nicht, wenn das unterliegende Grundrecht überhaupt nicht genannt und berücksichtigt wird.

Es muß daher davon ausgegangen werden, daß das Verhalten des Bekl., wie es sich durch die Beweisaufnahme in dem hiesigen Verfahren herausgestellt hat, verfassungsrechtlich nicht gerechtfertigt war und im übrigen lediglich dazu diente, die Verkaufsbemühungen der Kl. zu torpedieren. Hierzu war der Bekl. als Mieter einer Wohnung des Hauses keinesfalls berechtigt.

Mit diesem Vorgehen hat er vielmehr massiv in die allein der Kl. bzw. ihrer Rechtsvorgängerin zustehenden Rechte eingegriffen und dadurch möglicherweise erheblichen wirtschaftlichen Schaden angerichtet.

Ob ein solcher Schaden nun auch tatsächlich entstanden ist in der Form, daß mögliche Käufer des Hauses vom Vertragsabschluß Abstand genommen haben, kann dahingestellt bleiben. Maßgeblich ist nämlich allein die Tatsache, daß der Bekl. durch sein Verhalten versucht hat, derartige Erfolge zu verhindern. Dies allein stellt schon eine erhebliche vertragliche Pflichtverletzung durch den Bekl. dar, die ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Daß die Kündigung vom (...) als fristlose ausgesprochen ist, ändert an ihrer Wirksamkeit nichts. Auch eine fristlose Kündigung, die als solche nicht oder nicht ausreichend begründet ist, ist in eine fristgemäße Kündigung umzudeuten und als solche rechtswirksam, wenn die Gründe für die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausreichen, obwohl sie dies nach § 569 Abs. 2 BGB nicht ausreichend gewesen wären. Die Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB ist mit dem Hilfsantrag der Klage eingehalten, da die Neunmonatsfrist inzwischen abgelaufen ist.

Bei einem durch Wurfzettel verteilten Aufruf, wonach sich die Mieter erfolgreich gegen den Vermieter wehren (sollen), wird der Rubikon überschritten: Zumindest die ordentliche Kündigung ist berechtigt.

Der Käufer eines Wohnkomplexes in der Berliner Innenstadt beabsichtigt, das Objekt umfassend zu sanieren und zu modernisieren und nach Umwandlung die gebildeten Eigentumswohnungen zu verkaufen. Das hat den Unwillen zumindest einiger Mieter erzeugt, die auf vielerlei Art und Weise die Vorhaben des Vermieters "bekämpfen". In dem Hause scheint also mehr oder weniger "Klassenkampf" zu herrschen. Einer der Mieter soll schon in früherer Zeit Flugblätter verteilt bzw. aus dem Fenster der Wohnung geworfen haben, in denen ein Aufruf verzeichnet war, sich als Mieter zu wehren. Nach einem neuerlichen Vorfall kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgerecht.

Das Amtsgericht Schöneberg kam zum Ergebnis, daß eine schuldhafte und nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten vorgelegen habe. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme sei es erwiesen, daß jemand aus einem Zimmer der Wohnung des Mieters wieder entsprechende Flugblätter geworfen habe, und zwar just in dem Moment, als Makler und Kaufinteressenten sich das Objekt angesehen hätten. Das sei nicht mehr durch das Grundrecht auf freie Meinungsäußerung gedeckt. Wenn der beklagte Mieter die Zettel nicht selbst aus dem Fenster geworfen haben sollte, hätte er zumindest verhindern müssen, daß andere es tun, denn er hätte aufgrund der vorangegangenen Streitigkeiten sensibel sein müssen. Der Vermieter seinerseits habe das Recht, über sein Eigentum frei zu verfügen. Das könne ihm von dem Mieter nicht genommen werden.

Das AG meint (ohne nähere Begründung), daß die fristlose Kündigung nicht bzw. nicht ausreichend begründet worden sei. Sie sei jedoch in eine fristgemäße Kündigung umzudeuten und als solche rechtswirksam.