Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs; Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete bei Verzug von weniger als einem Monat

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstandes von mehr als einer Monatsmiete setzt voraus, dass der Zahlungsverzug zum Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat besteht.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Parteien streiten über die Räumung und Zahlungsverpflichtungen aus einem Wohnraummietvertrag.

Die Parteien schlossen im Juli 2010 einen Mietvertrag über die Wohnung Nr. ... in Berlin. Die monatliche Miete sollte 596 € betragen, zu zahlen jeweils zum dritten Werktag eines Kalendermonats. Die Mietzahlungen wurden vom JobCenter direkt an die Kl. vorgenommen. Die Miete wurde zum 1.12.2012 auf monatlich 779,38 € erhöht.

Im Mai 2013 kündigte die Kl. das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges. Zu diesem Zeitpunkt bestanden Mietrückstände in Höhe von 556,73 €, die sich aus Restmieten von neun Monaten zwischen November 2011 und Februar 2013 ergaben. [...] Nachdem die Bekl. die Wohnung nicht fristgemäß geräumt haben, hat die Kl. Räumungsklage erhoben. Unter Berufung auf Mietrückstände in Höhe von 747,49 € hat sie mit der Klageschrift nochmals fristlos gekündigt. Mit Schreiben vom 6.11.2013 hat die Kl. schließlich unter Berufung auf einen Mietrückstand von nunmehr 842,87 € ordentlich gekündigt. [...]

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Kl. steht derzeit gegen die Bekl. kein Anspruch auf Räumung der von den Bekl. bewohnten Wohnung zu.

Ein Räumungsanspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 546 Abs. 1 BGB, da Mieter nur zur Räumung verpflichtet sind, wenn das zugrunde liegende Mietverhältnis wirksam beendet worden ist. Dies geschah hier jedoch weder durch außerordentliche noch durch ordentliche Kündigung der Kl.

Die außerordentlichen Kündigungen vom Mai 2013 und Oktober 2013 wegen Zahlungsverzuges sind unwirksam, da die Kl. nicht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB berechtigt war.

Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis nur fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Beides war hier bei keiner der beiden fristlosen Kündigungen der Fall.

Hier waren zum Kündigungszeitpunkt jeweils monatlich 779,38 € zu zahlen. Der Mietrückstand der Bekl. belief sich im Mai 2013 jedoch lediglich auf 556,73 € und im Oktober 2013 auf insgesamt 747,49 €.

Schließlich ist auch die ordentliche Kündigung unwirksam, da die Kl. am 6.11.2013 (noch) nicht zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt war.

Eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat. Nach Abs. 2 Nr. 1 der Norm liegt ein berechtigtes Interesse dann vor, wenn der Mieter seine vertragliche Pflicht zur Zahlung der Miete nicht unerheblich verletzt. Unstreitig befanden sich die Bekl. im November 2013 mit 842,87 € in Verzug, so dass eine Pflichtverletzung vorlag. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist jedoch auch die Dauer des Zahlungsverzuges zu berücksichtigen. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i. S. d. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt deshalb nicht nur voraus, dass die Höhe des Mietrückstandes den Betrag einer monatlichen Miete übersteigt, sondern, dass dieser Zahlungsverzug über einen Zeitraum von mindestens einem Monat vorliegt (vgl. arg. e contratio BGH, Urt. v. 10.10.2012 - VI ZR 107/12 -, GE 2012, 1629; ebenso: Herrlein in NJW 2013, 2944 [2945]). Dies war hier nicht der Fall.

Der Mietrückstand überschritt den Betrag einer monatlichen Miete erst mit Fälligkeit der Miete für November 2013, mithin am 5.11.2013 (dritter Werktag des Monats). Erst an diesem Tag überstieg der Mietrückstand (842,87 €) den Mietbetrag (779,38 €). Die ordentliche Kündigung erfolgte jedoch bereits am 6.11.2013. Zu diesem Zeitpunkt befanden sich die Bekl. erst über einen Zeitraum von einem Tag mit der Zahlung der Miete in einer Höhe in Verzug, die einer Monatsmiete entspricht.

Aus dem Hinweisbeschluss des LG Berlin - 18 S 64/14 - vom 7.7.2014 zur Berufung des Vermieters gegen das Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg

Die Kammer weist die Parteien darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind. Die zulässige Berufung ist auch offensichtlich unbegründet. Sie bietet keinerlei Aussicht auf Erfolg. Die Entscheidung des Amtsgerichts erweist sich auch unter Berücksichtigung des Vorbringens in der Berufung vielmehr schon jetzt sowohl im Ergebnis als auch in der Begründung als zutreffend. Zu Recht und mit in jeder Hinsicht zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Dem hat die Kammer lediglich noch Folgendes hinzuzufügen: Soweit die Kl. geltend macht, das Amtsgericht habe bei der Prüfung der Frage der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigungen nicht berücksichtigt, dass die Bekl. kontinuierlich langfristig nie den monatlich richtigen Mietzins überwiesen hätten und nicht in der Lage gewesen seien, pünktlich die ordnungsgemäß richtige Zahlen‑Miete zu überweisen, ist dies unerheblich. Es ist bereits zweifelhaft, dass insoweit die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu ständig unpünktlichen Mietzahlungen überhaupt einschlägig ist, wenn die Bekl. die jeweilige Monatsmiete pünktlich - nur eben nicht vollständig - gezahlt haben (vgl. LG Berlin, GE 2012, 65). Jedenfalls werden sämtliche von der Kl. ausgesprochenen Kündigungen ausdrücklich lediglich auf den Zahlungsverzug der Bekl., nicht jedoch auf fortlaufend verspätete oder unvollständige Mietzahlungen gestützt. Hinsichtlich letztgenannter Kündigungsgründe fehlt es damit an einer entsprechenden Angabe des Kündigungsgrundes i. S. v. §§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 BGB. Schließlich fehlt es auch an einer Abmahnung. Für die außerordentliche Kündigung folgt das Erfordernis der Abmahnung bereits aus § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Für die ordentliche Kündigung sieht § 573 BGB eine Abmahnung zwar an sich nicht vor. Im Falle einer ständig unpünktlichen Mietzahlung ist der Mieter jedoch auch vor Ausspruch einer ordentlichen Kündigung in jedem Falle abzumahnen, da die meisten Vertragsverletzungen - so insbesondere auch die unpünktliche Mietzahlung - ihr besonderes Gewicht erst dadurch erhalten, dass sie trotz Abmahnung wiederholt bzw. fortgesetzt werden (LG Berlin, ZMR 2009, 285). Insoweit erhält auch die Abmahnung vom 5.2.2013, auf die die ordentliche Kündigung der Kl. vom 6.11.2013 Bezug nimmt, lediglich eine Abmahnung wegen Zahlungsverzuges, nicht jedoch wegen unpünktlicher oder unvollständiger Mietzahlungen. Auch eine Kündigung wird hierin nur für den Fall der fortgesetzten Nichtzahlung der rückständigen Forderungen, nicht aber für den Fall der zukünftigen unpünktlichen oder unvollständigen Zahlungen angedroht.

Die Berufung ist zurückgenommen worden.

Die Kündigung ist unwirksam, wenn trotz Mietrückstands von mehr als einem Monat nur ein Verzug von weniger als einem Monat besteht.

Die Miete betrug ab Dezember 2012 monatlich 779,38 €. Im Mai 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs. Zu diesem Zeitpunkt bestanden Mietrückstände i. H. v. 556,73 €, die sich aus Restmieten von neun Monaten zwischen November 2011 und Februar 2013 ergaben. Der Mieter räumte die Wohnung nicht. Mit der Räumungsklage kündigte der Vermieter unter Berufung auf Mietrückstände von nunmehr 747,49 € nochmals fristlos. Mit Schreiben vom 6. November 2013 kündigte er unter Berufung auf einen Mietrückstand von nunmehr 842,87 € ordentlich.

Das AG Lichtenberg wies die Klage ab. Die außerordentlichen fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs seien unwirksam, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt seien. Vorliegend seien zum Kündigungszeitpunkt jeweils monatlich 779,38 € zu zahlen gewesen. Der Mietrückstand des Mieters habe sich im Mai 2013 jedoch lediglich auf 556,73 € und im Oktober 2013 (offenbar Klagezustellung) auf insgesamt 747,49 € belaufen.

Die ordentliche Kündigung sei unwirksam, da der Vermieter am 6. November 2013 (noch) nicht zur ordentlichen Kündigung berechtigt gewesen sei. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 liege ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur ordentlichen Kündigung dann vor, wenn der Mieter seine vertragliche Pflicht zur Zahlung der Miete nicht unerheblich verletzt habe. Unstreitig habe sich der Mieter im November 2013 mit 842,87 € in Verzug befunden, so dass eine Pflichtverletzung vorgelegen habe. Nach der Rechtsprechung des BGH sei jedoch auch die Dauer des Zahlungsverzuges zu berücksichtigen. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung setze deshalb nicht nur voraus, dass die Höhe des Rückstandes den Betrag einer monatlichen Miete übersteige, sondern dass dieser Zahlungsverzug über einen Zeitraum von mindestens einem Monat vorliege (BGH, GE 2012, 1629). Das sei vorliegend nicht der Fall. Der Mietrückstand habe den Betrag einer monatlichen Miete erst mit Fälligkeit der Miete für November 2013, hier am 5. November 2013 (dritter Werktag des Monats) überschritten. Erst an diesem Tag habe der Mietrückstand (842,87 €) die Monatsmiete von 779,38 € überstiegen. Die ordentliche Kündigung sei jedoch bereits am 6. November 2013 erfolgt. Der Mieter sei also erst über einen Zeitraum von einem Tag mit der Zahlung der Miete in einer Höhe, die einer Monatsmiete entspreche, in Verzug gewesen.

Der Vermieter hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt. Das LG Berlin, ZK 18, hat einen Hinweis nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO gegeben: Der amtsgerichtlichen Entscheidung sei zu folgen. Soweit der Vermieter jetzt geltend mache, das Amtsgericht habe nicht berücksichtigt, dass der Mieter kontinuierlich langfristig nie den monatlich richtigen Mietzins überwiesen habe und nicht in der Lage gewesen sei, pünktlich die ordnungsgemäße richtige Zahlen-Miete zu überweisen, sei das unerheblich. Es sei bereits zweifelhaft, dass insoweit die Rechtsprechung des BGH zu ständig unpünktlicher Mietzahlung überhaupt einschlägig sei, wenn der Mieter die jeweilige Monatsmiete pünktlich – nur eben nicht vollständig – gezahlt habe. Jedenfalls würden sämtliche ausgesprochenen Kündigungen ausdrücklich lediglich auf den Zahlungsverzug des Mieters, nicht jedoch auf fortlaufend verspätete oder unvollständige Mietzahlungen gestützt. Schließlich fehle es auch an einer Abmahnung, die bei einer Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung notwendig sei. Insoweit enthalte eine Abmahnung vom 6. Februar 2013, auf die die ordentliche Kündigung vom 6. November 2013 Bezug nehme, lediglich eine Abmahnung wegen Zahlungsverzugs, nicht jedoch wegen unpünktlicher oder unvollständiger Mietzahlungen. Auch eine Kündigung werde hierin nur für den Fall der fortgesetzten Nichtzahlung der rückständigen Forderungen, nicht aber für den Fall der zukünftigen unpünktlichen oder unvollständigen Zahlungen angedroht.

Der Entscheidung des Amtsgerichts ist zuzustimmen – bisherige Rechtsprechung zu dem hier aufgetretenen Problem (Rückstand mehr als eine Monatsmiete, Verzug weniger als ein Monat) liegt jedoch ersichtlich nicht vor. Der BGH hat aber in seiner Entscheidung zu VIII ZR 107/12 (Rückstand nicht über einer Monatsmiete, Verzug weniger als ein Monat) bei der Beurteilung der nicht unerheblichen Pflichtverletzung auf beide Komponenten abgestellt, nämlich auf die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzugs.