Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges; entschuldbarer Irrtum des Mieters über Zahlungspflichten; Minderung für mangelhaften Laminatboden

Irrt sich der Mieter über die Höhe einer berechtigten Minderungsquote, kann er sich in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum befinden mit der Folge, dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausscheiden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit ihrer Berufung verfolgt die klagende Vermieterin ihre erstinstanzlichen Anträge auf Räumung sowie auf Feststellung der Erledigung der Zahlungsklage (rückständiger Mietzins für die Monate Juli 2005 bis Juli 2006). [...]

1. Erledigung der Zahlungsklage

Im Übrigen war der geltend gemachte Zahlungsanspruch zulässig und begründet. Entsprechend den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts war die Miete wegen des Mangels des Laminatbodens in dem streitgegenständlichen Zeitraum gemindert, § 536 BGB. Es ist nach dem Ergebnis des nachvollziehbaren und in sich widerspruchsfreien, erstinstanzlich eingeholten Gutachtens des Sachverständigen davon auszugehen, dass der Laminatfußboden in der Wohnung der Bekl. unter Verstoß gegen die Regeln der Baukunst verlegt wurde und dass Dellen und Unebenheiten sowie ein deutliches Gefälle in einzelnen Räumen bestehen. Bedingt durch diese Ebenheitstoleranzen stellt sich nach den Feststellungen des Gutachters ein Laufgefühl ein, als befinde man sich teilweise auf hoher See. Mögliche Besucher, die mit der Eigenart des Belages der Wohnung nicht vertraut sind, könnten glauben, der Unterboden sei nicht tragfähig und man könnte möglicherweise in die Deckenkonstruktion einbrechen. Der Sachverständige kommt in seinem Gutachten ferner zu dem Ergebnis, dass es sich bei den Unebenheiten nicht um altbautypische Erscheinungen handelt. Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, wonach diese Unebenheiten zu einer nicht unerheblichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache führen. [...]

Nach Ansicht der Kammer ist allerdings die vom Amtsgericht angesetzte Minderungsquote zu hoch bemessen. Im Hinblick auf die Wohnungsgröße von etwa 89 m2 und im Hinblick darauf, dass außer dem Laufen in der Wohnung alle anderen Wohnfunktionen nicht beeinträchtigt sind, erscheint eine Minderungsquote von 15 % (= 96,75 € monatlich) angemessen und ausreichend. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass nach den Feststellungen des Sachverständigen K. vor allem in der Diele erhebliche Schwankungen und Schwingungen des Bodens vorhanden sind. Die Unebenheiten in den übrigen Räumen wirken sich hingegen eher optisch und akustisch aus, was die Kammer als weniger gravierende Mängel bewertet. [...]

2. Ohne Erfolg wendet sich die Kl. ferner gegen die Abweisung der Räumungsklage.

Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. gemäß § 546 BGB auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, da das Mietverhältnis der Parteien weder durch die fristlosen Kündigungen noch durch die gleichzeitig erklärten ordentlichen (fristgemäßen) Kündigungen der Kl. beendet worden ist.

Die fristlosen Kündigungen sind bereits deshalb unwirksam, weil die Bekl. innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Kl. hinsichtlich der fälligen Miete in vollem Umfang befriedigt hat. [...]

Diese Zahlung führt jedoch nach der Rechtsprechung des BGH nicht ohne Weiteres dazu, dass auch die fristgemäßen Kündigungen unwirksam werden. Jedoch lässt die Zahlung eine etwaige Pflichtverletzung der Bekl. zunächst in einem "milderen Licht" erscheinen.

Die ordentlichen Kündigungen der Kl. sind aber im Übrigen ebenfalls unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 573 BGB nicht vorliegen. Danach ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, das insbesondere dann vorliegt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dies ist hier nicht der Fall. Insbesondere ist nicht davon auszugehen, dass die Bekl. ihren Mietzahlungsverpflichtungen schuldhaft nicht nachgekommen ist.

Dies gilt auch im Hinblick darauf, dass die von der Bekl. geltend gemachte Minderungsquote zu hoch bemessen war. Denn insoweit befand sich die Bekl. zumindest in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum.

Zwar sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten. Dabei ist er auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich (vgl. statt aller BGH, Urteil v. 25.10.2006 - VIII ZR 102/06 - GE 2007, 46). Legt man diese Maßstäbe zugrunde, so ist bei einer schwierigen und unübersichtlichen Rechtslage aber regelmäßig ein unvermeidbarer Rechtsirrtum anzunehmen (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., 2007, § 543 Rn. 102 m.w.N.), weil sich insoweit nicht eindeutig vorhersehen lässt, wie die entsprechenden Gerichte entscheiden werden. So liegt der Fall hier. Bereits aus den abweichenden Entscheidungen des Amtsgerichts im Vorprozess und im hiesigen Verfahren wird deutlich, dass eine schwierige und unübersichtliche Rechtslage vorliegt. Auch ist nicht in jedem Einzelfall vorhersehbar, wie hoch die Gerichte die Minderungsquote bemessen werden. Die Bekl. befand sich insoweit hier folglich in einem entschuldbaren Rechtsirrtum.

Das Amtsgericht hat daher jedenfalls zu Recht die Räumungsklage zurückgewiesen. [...]

Irrt sich der Mieter über die Höhe einer berechtigten Minderung, kann er sich in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum befinden, der eine ordentliche Kündigung verhindert.

Der Mieter berief sich auf einen mangelhaften Laminatboden in der Wohnung (Dellen und Unebenheiten sowie ein deutliches Gefälle in einzelnen Räumen). Er minderte die Miete und kam so (rechnerisch) in einen zur Kündigung berechtigenden Zahlungsrückstand. Der Vermieter kündigte fristlos und hilfsweise auch ordentlich nach § 573 BGB. Im anschließenden Rechtsstreit zahlte der Mieter innerhalb der Schonfrist. Der Vermieter erklärte hinsichtlich der rückständigen Miete Hauptsacheerledigung, verfolgte jedoch den Räumungsanspruch weiter. Damit hatte er beim Amtsgericht keinen Erfolg, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Die ZK 63 des LG Berlin stellte Hauptsacheerledigung fest, blieb jedoch bei der Abweisung der Räumungsklage. Die Miete sei wegen des Mangels des Laminatfußbodens gemindert gewesen. Aufgrund des eingeholten Sachverständigengutachtens sei davon auszugehen, dass der Fußboden in der Wohnung des Mieters unter Verstoß gegen die Regeln der Baukunst verlegt worden sei. Bedingt durch Ebenheitstoleranzen stelle sich teilweise ein Laufgefühl ein, als befinde man sich auf hoher See. Mögliche Besucher, die mit der Eigenart des Belages der Wohnung nicht vertraut seien, könnten glauben, der Unterboden sei nicht tragfähig und man könnte möglicherweise in die Deckenkonstruktion einbrechen.

Die vom Amtsgericht eingesetzte Minderungsquote sei allerdings zu hoch bemessen. Nur eine Minderungsquote von 15 % sei angemessen und ausreichend. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass vor allem in der Diele erhebliche Schwankungen und Schwingungen des Bodens vorhanden seien, die Unebenheiten in den übrigen Räumen sich hingegen eher optisch und akustisch auswirkten.

Der Vermieter habe keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aufgrund der fristlosen Kündigung, weil der Mieter innerhalb der Schonfrist den Vermieter in vollem Umfang befriedigt habe. Die ordentliche Kündigung sei ebenfalls unwirksam. Es sei nicht davon auszugehen, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen schuldhaft nicht nachgekommen sei. Das gelte auch im Hinblick darauf, dass die vom Mieter geltend gemachte Minderungsquote zu hoch bemessen gewesen sei, denn insoweit habe sich der Mieter zumindest in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum befunden. Zwar seien nach ständiger Rechtsprechung des BGH an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Dabei sei der Mieter auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen verantwortlich. Lege man diese Maßstäbe zugrunde, so sei bei einer schwierigen und unübersichtlichen Rechtslage aber regelmäßig ein unvermeidbarer Rechtsirrtum anzunehmen, weil sich insoweit nicht eindeutig vorhersehen lasse, wie die entsprechenden Gerichte entscheiden würden. Bereits aus den abweichenden Entscheidungen des Amtsgerichts im Vorprozess (gemeint ist die erste Instanz) und im hiesigen Verfahren werde deutlich, dass eine schwierige und unübersichtliche Rechtslage vorliege. Auch sei nicht in jedem Einzelfall vorhersehbar, wie hoch die Gerichte die Minderungsquote bemessen würden.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06 - (GE 2007, 46) klare Worte zur Beurteilung des Verschuldens nach § 573 Abs. 1 BGB gefunden. Danach sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner müsse die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig prüfen. Entschuldigt sei ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Bei einer zweifelhaften Rechtslage handele bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewege, indem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen müsse. Der Schuldner dürfe das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem Gläubiger zuschieben.

Die ZK 63 hat diese Entscheidung zwar gesehen, aber wohl nicht ausreichend beherzigt. Richtig ist, dass man über die Höhe einer Minderungsquote streiten kann und es im Streitfall auf die Einschätzung des Gerichts ankommt. Dabei ist eine gewisse Bandbreite von Minderungsquoten möglich. Daraus ergibt sich eine gewisse Unsicherheit, welche Minderung berechtigt ist. Das kann aber nicht dazu führen, dass - wie die Kammer meint - regelmäßig ein unvermeidbarer Rechtsirrtum anzunehmen sei, wenn der Mieter die Quote zu hoch bemisst. Ein Schuldner muss sich dann den erforderlichen Rechtsrat einholen. Die konsequente Anwendung der Grundsätze der ZK 63 würde dazu führen, dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB in derartigen Fällen ausgehebelt würde.

Vgl. auch die weitere Entscheidung der Kammer vom 14. Juli 2009 (Seite 1126), die auf derselben Linie liegt.