Ordentliche Kündigung wegen nicht gezahlter Mietkaution ohne vorherige Abmahnung

Ordentliche Kündigung wegen nicht gezahlter Mietkaution ohne vorherige Abmahnung; erhebliche Pflichtverletzung; Zurückbehaltungsrecht an Kaution; Blanko-Verpfändungsvertrag

Zahlt der (Wohnraum-) Mieter nicht die wirksam vereinbarte Mietkaution, kann das einen Grund für eine ordentliche Kündigung wegen nicht unerheblicher schuldhafter Vertragsverletzung darstellen. Eine vorherige Abmahnung ist dann nicht erforderlich. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. vermietete dem Bekl. mit Vertrag vom 1.3.2007 die Wohnung [...] Quergebäude EG Mitte, [...] Berlin. In § 21 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien, dass der Mieter verpflichtet ist, dem Vermieter eine Sicherheit (Mietkaution) in Höhe von 709 € in bar zu leisten. Die Bekl. leistete die Kaution nicht.

Das Gericht hat den Bekl. mit Teilurteil vom 6.2.2008, dem Bekl. zugestellt am 11.2.2008, auf Antrag der Kl. zur Zahlung der Kaution in Höhe von 709 € an die Kl. verurteilt.

Mit Schreiben vom 15.2.2008 kündigte die Kl. das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31.5.2008, wegen der Nichtzahlung der Kaution. Am 21.2.2008 übersandte der Bekl. der Hausverwaltung einen Blanko-Verpfändungsvertrag der Berliner Volksbank, in dem sein Name eingetragen war.

Mit Schriftsatz vom 29.2.2008 wiederholte die Kl. die Kündigung vom 15.2.2008. [...]

Der Bekl. macht geltend, dass die Wohnung zahlreiche Mängel aufweise und er Eigenleistungen an der Wohnung erbracht habe. [...]

Die Klage auf Herausgabe der Wohnung zum 31.5.2008 ist begründet. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist spätestens durch ordentliche Kündigung vom 29.2.2008 jedenfalls zum 31.5.2008 beendet worden. Die Kündigung ist wirksam gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Bekl. war gem. § 21 des Mietvertrages zur Leistung einer Mietkaution in Höhe von 709 € verpflichtet. Dieser Pflicht ist er insgesamt nicht nachgekommen. Dies stellt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar (vgl. Palandt-Weidenkaff, 67. Aufl., § 573 Rn. 16). Der Kautionsanspruch der Kl. war auch gem. § 551 Abs. 2 BGB seit Mai 2007 in voller Höhe fällig. Dem Bekl. stand auch, wie bereits durch Teilurteil vom 6.2.2008 entschieden, kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zu.

Der Bekl. handelte bei der Nichtzahlung auch schuldhaft. Unerheblich ist auch insoweit, ob sich die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand befand und der Bekl. die Übernahme der Wohnung hätte ablehnen können (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 9. Aufl., § 551 BGB Rn. 67). Da dies die Zahlungspflicht des Mieters hinsichtlich der Kaution, wenn er die Wohnung übernimmt, nicht hindert, ist die Nichtzahlung auch schuldhaft. Dass der Bekl. unverschuldet zur Zahlung der Kaution nicht in der Lage gewesen wäre, hat er nicht vorgetragen. Dem Verschulden des Bekl. steht auch nicht entgegen, dass er der Hausverwaltung am 21.2.2008 einen Blanko-Verpfändungsvertrag der Berliner Volksbank übersandt hat. Das kommentarlose Übersenden eines nicht unterschriebenen Formulars stellt keine Sicherheitsleistung dar. Die Kl. war auch nicht nach Treu und Glauben verpflichtet, dieses Formular weiter auszufüllen. Hierzu hatte der Bekl. sie nicht aufgefordert. Es war für die Kl. nicht eindeutig ersichtlich, was der Bekl. mit der Übergabe des Formulars erreichen wollte. Unabhängig davon entbinden den Bekl. etwaige Schwierigkeiten bei der Verpfändung eines Sparguthabens nicht von der Verpflichtung, die Kaution zu leisten. Nach § 21 des Mietvertrages war die Kaution in bar zu leisten. Durch das Teilurteil vom 6.2.2008 ist der Bekl. dementsprechend auch zur Zahlung verurteilt worden. Für die Zahlung einer Barkaution bedarf es, abgesehen von der Annahme, aber keiner weiteren Mitwirkung der Kl.

Eine Abmahnung ist für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht erforderlich, was sich bereits aus dem Wortlaut dieser Vorschrift, die insoweit auch keinen Verweis auf § 543 Abs. 3 BGB enthält, ergibt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 9. Aufl., § 573 BGB Rn. 14; Palandt-Weidenkaff, 67. Aufl., § 573 Rn. 13). Im Ergebnis kann dies aber dahinstehen, da jedenfalls in dem dem Bekl. am 11.2.2008 zugestellten Teilurteil eine der Abmahnung gleichstehende Leistungsaufforderung zu sehen ist, so dass spätestens die Kündigung vom 29.2.2008 wirksam war. [...]

Zahlt der Mieter nicht die vereinbarte Mietkaution, ist das eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung.

In einem Wohnungsmietvertrag wurde die Zahlung einer Mietkaution vereinbart. Der Mieter zahlte jedoch nicht und wurde daraufhin mit Erfolg zur Zahlung verurteilt. Daneben kündigte der Vermieter auch das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich und verlangte Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Das AG Neukölln verurteilte zur Räumung und Herausgabe. Die Nichtzahlung der Kaution stelle eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Der Mieter habe schuldhaft gehandelt. Unerheblich sei in diesem Zusammenhang, ob sich die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand befunden und der Mieter die Übernahme der Wohnung hätte ablehnen können. Da dies die Zahlungspflicht des Mieters hinsichtlich der Kaution, wenn er die Wohnung übernehme, nicht hindere, sei die Nichtzahlung auch schuldhaft.

Nach § 551 Abs. 2 BGB ist bei einer vereinbarten Barkaution der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Bei einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution ist insofern etwas Vorsicht geboten, als man nicht sogleich bei Nichtzahlung nach Fälligkeit kündigen sollte. Die ordentliche Kündigung setzt nämlich eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung voraus. Diese dürfte erst dann vorliegen, wenn der Mieter "beharrlich" die Kaution nicht zahlt. Wie lange der Vermieter nun nach Nichtzahlung mit der Kündigung zuwarten muss, hängt von dem berühmten Einzelfall ab.

Der BGH hat inzwischen mit Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07 -, GE 2008, 114 entschieden, dass die ordentliche Kündigung keine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraussetzt. Allerdings könne der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleihe. Auf der sicheren Seite ist man also, wenn man zuvor die Zahlung der Kaution anmahnt.