Ordentliche Kündigung wegen Mietrückstandes

Ordentliche Kündigung wegen Mietrückstandes, ständige Mietminderung auch bei überzogener Minderung nicht immer Pflichtverletzung

Für eine ordentliche Kündigung reichen ständige Mietminderungen dann nicht aus, wenn der dadurch eingetretene Zahlungsrückstand von weniger als zwei Monatsmieten auf zu viel angenommenen Mietminderungen in geringem Umfang beruht.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt Räumung der Wohnung aufgrund ordentlicher Kündigung und Zahlung eines Mietrückstandes von 98,86 €.

Den Mietvertrag schlossen die Parteien am 1. August 1996. Seit 2007 stritten die Parteien mehrfach miteinander wegen mehrfacher Minderungen des Bekl. In diesem Zusammenhang entschied das Landgericht Berlin mit Urteil vom 19.4.2010 (67 S 308/09, 4 C 245/08) über einen Räumungsanspruch des Kl. aufgrund einer fristlosen Kündigung und über Zahlungsansprüche des Kl. wegen etwaiger Mietrückstände. Der Räumungsanspruch wegen der fristlosen Kündigung wurde wegen Zahlung durch den Bekl. für erledigt erklärt. Diverse Minderungsposten wurden dem Bekl. zugestanden.

Der Kl. ist der Ansicht, mit Schriftsatz vom 27.11.2008 wirksam die ordentliche Kündigung ausgesprochen zu haben. Der Kl. behauptet, dass im November 2008 ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten bestanden habe. Er meint, dass die ordentliche Kündigung trotz der Zahlung durch den Bekl. wirksam sei und nicht gemäß § 569 Ill BGB unwirksam werde. Der Kl. ist weiter der Ansicht, dass § 569 Ill BGB nicht auf die fristgemäße ordentliche Kündigung anwendbar ist. Zudem meint er, dass das MinderungsverhaIten des Bekl. ihn zur fristgemäßen ordentlichen Kündigung berechtige. Die erheblichen Mietzinsschulden und die ständigen Minderungen zwischen Dezember 2007 und November 2008 stellen nach Ansicht des Kl. Pflichtverletzungen des Bekl. dar und sind daher als wichtiger Grund im Sinne des § 573 BGB anzusehen. Der Kl. ist außerdem der Ansicht, dass für eine ordentliche Kündigung ein geringerer Mietrückstand als zwei Monatsmieten genüge. Des Weiteren meint der Kl., dass der Bekl. im Januar und Februar 2010 die Miete zu Unrecht gemindert habe. Der Kl. behauptet, dass kein Grund für die Minderung vorgelegen habe.

Die Klage ist nur zum Teil begründet.

Hinsichtlich des Räumungsanspruchs aus § 546 BGB ist die Klage unbegründet. Zwar hat der Kl. mit Schriftsatz vom 27.11.2008 ordentlich gekündigt, jedoch liegt kein Kündigungsgrund vor. Die Vorbehaltszahlungen des Bekl. gemäß § 569 III BGB beseitigen zwar nicht die fristgemäße Kündigung, jedoch besteht der vom Kl. geltend gemachte Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten ausweislich der Tabelle des Urteils vom Landgericht Berlin nicht. Gemäß der Tabelle bestand unter Berücksichtigung aller Minderungen im November 2008 ein Mietrückstand von 579,30 €, die Sollmiete betrug 304,29 €. Es hätte also ein Mietrückstand von 604,58 € bestehen müssen. Zudem hatte im November 2008 der Mieter schon zu viel an den Kl. geleistet, denn das Landgericht Berlin sprach dem Bekl. eine Rückerstattung von Seiten des Kl. zu. Der Bekl. zahlte bis November 2008 1.369,62 € an den Kl. und erhielt auf die Widerklage 790,32 € zurück.

Dass für ein Kündigungsrecht gemäß § 573 II Nr. 1 BGB der Zahlungsrückstand geringer als zwei Monatsmieten sein darf, ist zwar richtig. Das ergibt sich daraus, dass durch die länger laufende Frist die ordentliche Kündigung den Mieter nicht derart stark tangiert wie die fristlose Kündigung. Jedoch muss dann der Zahlungsrückstand durch den Mieter durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit verursacht worden sein. Vorliegend beruhte der Zahlungsrückstand auf den Minderungen des Mieters. Vorsatz ist nicht ersichtlich. Von Fahrlässigkeit kann ebenso wenig ausgegangen werden, weil der Bekl. davon ausging, mindern zu dürfen, was er schließlich auch durfte.

Ebenso stellt das Minderungsverhalten des Bekl. keinen Kündigungsgrund gemäß § 573 I, II Nr. 1 BGB dar. Dieser würde ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung in Form von schuldhaften Pflichtverletzungen durch den Mieter voraussetzen. Das Minderungsrecht steht dem Mieter vom Gesetz her zu. Dass der Mieter gemindert hat, kann somit nicht als schuldhafte Pflichtverletzung gewertet werden, zumal das Landgericht Berlin das Minderungsrecht des Mieters in seinem Urteil bestätigt hat. Ebenso liegt kein berechtigtes Interesse dadurch vor, dass der Mieter zunächst zu viel gemindert hat, zumal es sich lediglich nur um eine kleine Differenz handelt. Eine Minderungsanzeige ist nach Auslegung des Gesetzeswortlauts („... ist die Miete gemindert ...") auch nicht geboten. Die erforderliche unverzügliche Mängelanzeige für die einzelnen Minderungsposten wurde nicht bestritten. Selbst wenn eine Mängelanzeige nicht vorgelegen hätte, wäre es dadurch für den Vermieter nicht unzumutbar, das Mietverhältnis mit dem Bekl. fortzusetzen.

Hinsichtlich des Mietrückstandes für Januar und Februar 2010 ist die Klage begründet. Dem Kl. steht der geltend gemachte Anspruch aus § 535 II BGB zu. Der Bekl. hat nicht substantiiert dargelegt, woher sein Minderungsrecht herrührt. Er hat lediglich behauptet, dass Bauarbeiten stattfanden.

Mindert der Mieter wegen vorhandener und dem Vermieter bekannter Mängel die Miete in zulässiger Weise, entsteht auch kein Zahlungsrückstand, der den Vermieter berechtigen könnte, wegen Zahlungsverzugs zu kündigen. Oft bewegen sich beide Parteien in einem Graubereich. Wenn der Mieter zu großzügig mindert, kann ein Zahlungsrückstand entstehen und zur Kündigung berechtigen. Eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückstands sei jedenfalls nicht begründet, wenn dieser nur auf einem „geringfügigen Irrtum" des Mieters über die Minderungsquote beruhe, meint das LG Berlin – wobei „geringfügig" wie immer auslegungsfähig ist.

Der Mieter minderte seit 2007 mehrfach die Miete, worauf der Vermieter fristlos wegen Mietrückstandes kündigte. Dessen Räumungsanspruch wurde wegen der Zahlung des Mieters in einem Vorprozess für erledigt erklärt. Mit Schriftsatz vom 27. November 2008 erklärte der Vermieter die ordentliche Kündigung wegen erneuten Zahlungsrückstandes und klagte erneut auf Räumung. Die Zahlung des Rückstandes hielt er für unerheblich. Ferner stritten die Parteien über die Minderung der Mieten für Januar und Februar 2010.

Das AG Köpenick wies die Räumungsklage ab und sprach den Mietrückstand für Januar und Februar 2010 zu. Entweder sei der Mieter zur Minderung berechtigt gewesen, zumal in dem Vorprozess sein Minderungsrecht bestätigt worden sei, oder sein Irrtum über die Höhe der Minderung sei unverschuldet gewesen. Jedenfalls stellten die fortdauernden Minderungen keine kündigungsbegründende Vertragsverletzung dar. Die restliche Mietforderung für Januar und Februar sei begründet, weil der Mieter nicht substantiiert dargelegt habe, woher sein Minderungsrecht rühre.

Das Urteil ist hinsichtlich des fehlenden Verschuldens des Mieters an dem Mietrückstand zumindest unklar. Wenn der Mieter mindern durfte, entstand kein Zahlungsrückstand, so dass es auf das Verschulden des Mieters nicht ankam. Durfte er jedoch nicht mindern, so scheidet ein schuldhafter Zahlungsrückstand nicht allein deshalb aus, weil er annahm, mindern zu dürfen. Zwar kann wegen eines Irrtums über die Minderungsquote das Verschulden des Mieters ausgeschlossen sein (LG Berlin, Urteil vom 14. Juli 2009, 65 S 114/06, GE 2009, 1126), aber nur dann, wenn sich der Irrtum noch im vertretbaren Rahmen hält.

Der Mieter muss sich jedoch rechtskundig machen. Wenn er trotz entgegenstehenden Rechtsrates weiterhin die Miete in einem Umfang nicht zahlt, dass ein kündigungsbegründender Rückstand entsteht, kann er sich nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen.

Im Übrigen würde eine Zahlung innerhalb der Schonfrist die hier statt einer fristlosen Kündigung ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 nicht heilen (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005, VII ZR 6/04, GE 2005, 429 = WuM 2005, 250 = NZM 2005, 334 = ZMR 2005, 356]; LG Hamburg, Urteil vom 6. September 2009, 316 S 106/08, ZMR 2010, 117).