Ordentliche Kündigung nur bei wichtigen berechtigten Interessen des Vermieters in besonderen Ausnahmefällen

Ordentliche Kündigung nur bei wichtigen berechtigten Interessen des Vermieters in besonderen Ausnahmefällen; Härteeinwand

Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zufolge der Vermieter das Mietverhältnis „nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht.

1 Die Bekl. mietete mit Vertrag vom 12. März 1998 von der D. Aktiengesellschaft (im Folgenden: D.) eine Wohnung im 2. Obergeschoss eines Anwesens in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei jeweils abgeschlossene, einzeln vermietete Wohnungen.

2 § 4 des Mietvertrags enthält zur Mietdauer und zur Kündigung folgende Bestimmungen:

„(1) Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. [...]

(3) Die D. wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der D. eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB)."

3 Am 1. Juli 2006 verkaufte die D. das Gebäude an die K. GmbH. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, mit der die Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB) ausgeschlossen wurden. Die D. bestätigte gegenüber der Bekl. mit einem Schreiben vom 8. September 2006, dass der Kaufvertrag eine entsprechende Mieterschutzklausel enthalte.

4 Am 30. März 2009 veräußerte die K. GmbH das Gebäude an die Kl., ohne die Mieterschutzklausel in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Die Kl. legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem.

5 Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigten die Kl. das Mietverhältnis unter Hinweis darauf, dass sie die Wohnung der Schwester der Kl. und deren Familie überlassen wollten, zum 31. Juli 2010. Mit der Klageschrift vom 30. Juni 2010 kündigten die Kl. vorsorglich nochmals wegen Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573 a BGB. Die Bekl. widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe.

6 Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Bekl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

7 Die Revision hat Erfolg.

I. 8 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

9 Die Kündigung der Kl. in der Klageschrift vom 30. Juni 2010 sei gemäß § 573 a Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Das streitgegenständliche Haus werde von den Kl. bewohnt und habe nicht mehr als zwei Wohnungen. Für die Frage, ob die Voraussetzungen für eine Kündigung vorlägen, komme es auf den Zeitpunkt ihres Zugangs an. Falls der Vermieter im Einzelfall die gegebenen Möglichkeiten rechtsmissbräuchlich ausnutze oder der Mieter aufgrund besonderer Umstände darauf vertrauen dürfe, dass sich die bei Vertragsbeginn erkennbaren Kündigungsmöglichkeiten nicht ausweiteten, sei dies im Rahmen der Grundsätze von Treu und Glauben zu berücksichtigen. Für einen Verstoß gegen diese Grundsätze lägen keine Anhaltspunkte vor.

10 Der Räumungsverpflichtung der Bekl. stünden auch keine Härtegründe gemäß § 574 BGB entgegen. Nach den gutachterlichen Feststellungen sei eine Aufgabe der Wohnung durch die Bekl. trotz der Erkrankung an Multipler Sklerose nicht schlechterdings ausgeschlossen. Ein Umzug stelle zwar eine erhebliche Belastung für die Bekl. dar. Bei der vorliegend schleichend verlaufenden Krankheit sei ein Zusammenhang zwischen belastenden Situationen und einer Krankheitsverschlechterung unklar, aber letztlich nicht auszuschließen. Letzteres sei aber auch aufgrund anderer äußerer Umstände möglich, etwa einer Virusinfektion. Die geäußerten Suizidgedanken könnten nie sicher vermieden werden. Für eine begleitende Psychotherapie sei die Bereitschaft der Bekl. nötig, sich hierauf einzulassen. Unter diesen Umständen gehe die Kammer davon aus, dass die Bekl. trotz der nicht zu verkennenden Schwierigkeiten aufgrund ihrer gesundheitlichen Einschränkungen einen Umzug grundsätzlich bewerkstelligen könne, erforderlichenfalls unter therapeutischer Begleitung; hieran mitzuwirken, sei die Bekl. grundsätzlich verpflichtet.

II. 11 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kl. auf Räumung der von der Bekl. bewohnten Wohnung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass eine Kündigung der Kl. nach § 573 a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die in § 4 des Mietvertrages enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Räumung stelle für die Bekl. keine unzumutbare Härte dar, ist von Rechtsfehlern beeinflusst.

12 1. Gemäß § 4 Abs. 3 des Mietvertrags kann der Vermieter das Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Eine solche Bestimmung schließt nach dem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß § 573 a Abs. 1 Satz 1 BGB, die kein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 BGB voraussetzt, aus (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 a BGB Rn. 6). Diesem Verständnis der Kündigungsbeschränkung steht nicht entgegen, dass in dem Gebäude zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses drei Wohnungen vorhanden waren und eine erleichterte Kündigung nach § 573 a Abs. 1 Satz 1 BGB damals schon tatbestandlich nicht in Betracht kam. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass die Kündigung des Vermieters im Mietvertrag auf besondere Ausnahmefälle beschränkt worden ist, in denen wichtige berechtigte Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietvertrages erforderlich machen.

13 b) Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das gilt auch für eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573 Rn. 241; OLG Karlsruhe, aaO. S. 90). Zwar bezieht sich die Kündigungsbeschränkung ihrem Wortlaut nach auf „wichtige berechtigte Interessen der D.". Dies erklärt sich jedoch daraus, dass es hinsichtlich des berechtigten Interesses grundsätzlich auf die Person des Vermieters - damals der D. - ankommt. Es bestehen keine Anhaltspunkte, dass die damaligen Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der D. stand.

14 2. Feststellungen zu dem von den Kl. mit den streitgegenständlichen Kündigungen geltend gemachten Eigenbedarf hat das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - nicht getroffen. Entgegen der Auffassung der Revision ist den Kl. allerdings eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht grundsätzlich verwehrt.

15 Die Kündigungsbeschränkung in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags schließt eine Eigenbedarfskündigung nicht generell aus. Sie verschärft lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte „berechtigte Interesse" nicht ausreicht, sondern darüber hinaus ein besonderer Ausnahmefall vorliegen muss, in dem wichtige Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klausel wird dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Bestandsschutz zugebilligt (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, GE 2012, 889 = NJW 2012, 2270 Rn. 27; OLG Karlsruhe, aaO. S. 90).

16 3. Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Bekl. nach § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, von Rechtsfehlern beeinflusst ist.

17 a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Bekl. sich krankheitsbedingt besonderen Schwierigkeiten ausgesetzt sieht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben und deshalb als Härtegrund in Betracht kommen (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 -, GE 2013, 674 = NJW 2013, 1596 Rn. 15). Die eingehende Darstellung des gerichtlichen Sachverständigen zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen und deren Auswirkungen auf die Belastbarkeit und Umstellfähigkeit der Bekl. hat das Berufungsgericht in seinem wesentlichen Kern indes nicht zur Kenntnis genommen, wie sich aus seiner pauschalen und bagatellisierenden Würdigung ergibt, ein Umzug der Bekl. sei nicht „schlechterdings ausgeschlossen" und könne von dieser mit entsprechender therapeutischer Begleitung bewerkstelligt werden.

18 Nach dem schriftlichen Gutachten und den Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung wirkt sich die Krankheit der Bekl. auf alle Aspekte der Lebensführung in erheblichem Umfang negativ aus. Die bestehenden schwerwiegenden Defizite in der Motorik könnten nur unter Aufbietung maximaler mentaler Ressourcen und auch nur partiell kompensiert werden. Das Erlernen von neuen motorischen Abläufen, Handlungsfolgen und Tagesabläufen stelle einen zusätzlichen Stressfaktor dar. Die Bekl. sei wegen der reduzierten kognitiven Umstellfähigkeit auf langfristige und stabile soziale Beziehungen angewiesen. Eine komplette geographische Umorganisation der Routen zu den Therapeuten sei ebenfalls ein Stressfaktor. Ein erzwungener Wohnungswechsel würde - vor dem Hintergrund sowohl der zuvor beschriebenen konkreten krankheitsbedingten Einschränkungen als auch der Gefahr einer Verschlechterung der Grunderkrankung - im Alltag eine Überforderung („ungeheure Belastung") bedeuten und wäre mit physischen und psychischen Konsequenzen verbunden, die mindestens den Verlust der selbständigen Lebensführung bedeuten würden. Mit diesen zentralen Feststellungen des Sachverständigen hat sich das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht auseinandergesetzt. Soweit es darauf abstellt, dass die Bekl. zur Mitwirkung an einer therapeutischen Begleitung des Umzugs verpflichtet wäre, hat es, wie die Revision mit Recht rügt, nicht zur Kenntnis genommen, dass der Sachverständige bei seiner Anhörung vor dem Amtsgericht erläutert hat, dass eine solche Begleitung nicht den gewünschten Erfolg hätte, weil es der Bekl. (krankheitsbedingt) an der dazu erforderlichen Grundvoraussetzung, dem Vertrauen zu einem solchen Therapeuten, fehlen würde.

19 b) Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass das Berufungsgericht eine konkrete Abwägung der von ihm jedenfalls im Ansatz anerkannten krankheitsbedingten Schwierigkeiten der Bekl. beim Umzug sowie der Gefahr einer Krankheitsverschlechterung mit dem Erlangungsinteresse der Kl., auf das es in keiner Weise eingegangen ist, unterlassen hat.

20 c) Schließlich lassen die Ausführungen des Berufungsgerichts, das darauf abstellt, der Umzug sei für die Bekl. zwar mit erheblichen Belastungen verbunden, aber nicht unmöglich oder schlechterdings ausgeschlossen, besorgen, dass es unangemessen hohe Anforderungen an das Vorliegen einer unzumutbaren Härte stellt und verkennt, dass nicht nur sichere Folgen einer Räumung zu berücksichtigen sind, sondern bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen kann.

III. 21 Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - nur über die hilfsweise erklärte, auf § 573 a BGB gestützte Kündigung der Kl. entschieden und deshalb zur Wirksamkeit der weiteren, auf Eigenbedarf (bezüglich der Schwester) gestützten Kündigung keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit der Verweisung an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

Eine vereinbarte Kündigungsbeschränkung gibt dem Mieter erhöhten Bestandsschutz und gilt nicht nur für die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraussetzt, sondern auch für die erleichterte Kündigung nach § 573 a BGB in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

Die Beklagte (Mieterin) mietete eine Wohnung im 2. OG eines Hauses, in dem sich drei jeweils abgeschlossene, einzeln vermietete Wohnungen befanden.

§ 4 des Mietvertrages enthielt die Bestimmung, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde. Er könne jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richte sich nach den gesetzlichen Vorschriften.

Der Vermieter verkaufte dann das Grundstück; der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiter zu gebende Mieterschutzbestimmung, mit der die Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausgeschlossen wurden. Der Käufer veräußerte das Anwesen weiter an die Kläger, ohne die Mieterschutzklausel in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen.

Die Kläger legten die beiden Wohnungen im EG und 1. OG zusammen und bewohnen sie seitdem. Ferner kündigten sie die Wohnung der Beklagten unter Hinweis darauf, dass sie diese der Schwester der Klägerin und deren Familie überlassen wollten. In der Klage stützen sie die Kündigung hilfsweise auf § 573 a BGB (erleichterte Kündigung im vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus). Die Beklagte widersprach den Kündigungen unter Berufung auf gesundheitliche Härtegründe.

Nach Abweisung der Klage durch das Amtsgericht verurteilte das Landgericht Berlin antragsgemäß in Anwendung des § 573 a BGB und wies den Härteeinwand nach Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens zurück. Das führte zur zugelassenen Revision der Beklagten zum BGH.

Der VIII. Senat des BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache in die Instanz zurück; dabei machte er von der Verweisung an eine andere Zivilkammer des Landgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO) – das ist so eine Art Höchststrafe für das Berufungsgericht.

Die vereinbarte Kündigungsbeschränkung, so der BGH, schließe nach Wortlaut und Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß § 573 a Abs. 1 Satz 1 BGB, die kein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 BGB voraussetzt, aus. Diesem Verständnis stehe nicht entgegen, dass in dem Gebäude zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses drei Wohnungen vorhanden waren und eine erleichterte Kündigung damals schon tatbestandlich nicht in Betracht gekommen sei. Denn dieser Umstand ändere nichts daran, dass die Kündigung des Vermieters im Mietvertrag auf besondere Ausnahmefälle beschränkt worden sei, in denen wichtige berechtigte Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietvertrages erforderlich machten. Nach § 566 Abs. 1 BGB trete der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das gelte auch für eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89).

Feststellungen zu dem von den Klägern geltend gemachten Eigenbedarf habe das Berufungsgericht – aus seiner Sicht folgerichtig – nicht getroffen. Entgegen der Auffassung der Revision sei den Klägern allerdings eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht grundsätzlich verwehrt. Die Kündigungsbeschränkung schließe eine Eigenbedarfskündigung nicht generell aus. Sie verschärfe lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte „berechtigte Interesse" nicht ausreiche, sondern darüber hinaus ein besonderer Ausnahmefall vorliegen müsse, in dem wichtige Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klausel werde dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Bestandsschutz zugebilligt (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11 -, GE 2012, 889).

Die Würdigung des Landgerichts zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen könne, sei von Rechtsfehlern beeinflusst. Die eingehende Darstellung des gerichtlichen Sachverständigen zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen und deren Auswirkungen auf die Belastbarkeit und Umstellungsfähigkeit der Beklagten habe das Landgericht in seinem wesentlichen Kern nicht zur Kenntnis genommen, wie sich aus seiner pauschalen und bagatellisierenden Würdigung ergebe, ein Umzug der Beklagten sei nicht „schlechterdings ausgeschlossen" und könne von dieser mit entsprechender therapeutischer Begleitung bewerkstelligt werden. Weiterhin beanstande die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht eine konkrete Abwägung der von ihm jedenfalls im Ansatz anerkannten krankheitsbedingten Schwierigkeiten der Beklagten beim Umzug sowie der Gefahr einer Krankheitsverschlechterung mit dem Erlangungsinteresse der Kläger, auf das es in keiner Weise eingegangen sei, unterlassen habe. Schließlich ließen die Ausführungen des Berufungsgerichts besorgen, dass es unangemessen hohe Anforderungen an das Vorliegen einer unzumutbaren Härte stelle und verkenne, dass nicht nur sichere Folgen einer Räumung zu berücksichtigen seien, sondern bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen könne.

Die im vorliegenden Fall vereinbarte mietvertragliche Formularklausel wird relativ häufig verwandt (vor allem von Genossenschaften) und soll – wie der BGH ausführt – dem Mieter einen erhöhten Bestandsschutz einräumen. Es genügt also nicht ein „einfaches" berechtigtes Interesse des Vermieters (vgl. LG Berlin, ZK 63, Urteil vom 15. Oktober 2013 - 63 S 216/12 -, GE 2013, 1516; LG Berlin, ZK 63, Urteil vom 31. Oktober 2011 - 63 S 3/11 -, GE 2012, 65). In diesem Zusammenhang stellt sich nun die Frage, wie ein „gesteigertes" wichtiges berechtigtes Interesse bei der Eigenbedarfskündigung aussehen soll, über die nach BGH nun noch in der Instanz entschieden werden muss. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarfskündigung) liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Räume ... benötigt. Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen benötigen und dringend benötigen. Da sich vorliegend der Vermieter wegen der vereinbarten Kündigungsbeschränkung nicht auf ein „einfaches" berechtigtes Interesse im Rahmen der Eigenbedarfskündigung berufen kann, würde das dazu führen, dass die Klage abweisungsreif ist, also das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt werden müsste.

Wichtige berechtigte Interessen des Vermieters können allerdings in anderem Zusammenhang durchaus dazu führen, dass eine Kündigung des Vermieters zum Erfolg führt. Ein Beispiel dazu gibt die Entscheidung des LG Berlin in GE 2013, 1516 zu einem schuldhaften Fehlverhalten des Mieters, das trotz der Kündigungsbeschränkung gleichlautender mietvertraglicher Klausel zur Kündigung berechtigte: In dem Fall war der Mieter (schuldhaft wegen Verletzung von Mitwirkungspflichten gegenüber dem die Miete zahlenden JobCenter) in einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsrückstand geraten, der jedoch durch Zahlung innerhalb der Schonfrist ausgeglichen worden ist. Damit wurde die fristlose Kündigung unwirksam; der Vermieter hatte jedoch hilfsweise die ordentliche Kündigung ausgesprochen, die zum Erfolg führte, da nach Ansicht der Kammer des Entstehen eines Zahlungsrückstands, der nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB ein gesetzliches Regelbeispiel einer erheblichen Vertragsverletzung erfülle, ein wichtiges berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses darstelle.