Ordentliche Kündigung nach Nichtzahlung eines rechtskräftig titulierten Mieterhöhungsbetrages

Ordentliche Kündigung nach Nichtzahlung eines rechtskräftig titulierten Mieterhöhungsbetrages; Mietrückstand von unter einem Monat wegen Vermieteraufrechnung mit Mieterguthaben

Zahlt der Mieter den rechtskräftig titulierten Mieterhöhungsbetrag längere Zeit nicht, gleicht der Vermieter jedoch kündigungsbegründende Mietrückstände mit Guthaben des Mieters aus Nebenkostenabrechnungen aus (Aufrechnung), ist eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen ständig unvollständiger Mietzahlung nicht möglich.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt mit der Klage Zahlung restlichen Mietzinses und Räumung einer Mietwohnung. Die monatliche Gesamtmiete beträgt seit 1.1.2013 727,34 €, wobei die Nettomiete 466,24 € beträgt. Letzteres ergibt sich aus dem rechtskräftigen Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte, mit welchem die Bekl. zur entsprechenden Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 428,61 € auf monatlich 466,24 € verurteilt worden ist.

Die Miete ist nach dem Mietvertrag der Parteien monatlich jeweils zum 3. Kalendertag zu zahlen. Die Bekl. zahlt weiterhin die zuvor geschuldete Bruttomiete in Höhe von 689,61 €. Unstreitig stand der Bekl. aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 ein Guthaben in Höhe von 417,21 € zu. Dieses verrechnete die Kl. mit den Zahlungsrückständen seit Januar 2013. Nachdem die Bekl. mit Schreiben der Kl. vom 23.9.2013, 14.10.2013 und 5.11.2013 vergeblich aufgefordert wurde, die Mieterhöhung bei ihren monatlichen Mietzahlungen zu berücksichtigen, wurde der Mietvertrag wegen erneut unvollständiger Mietzahlungen für die Monate 12/2013 und 1/2014 fristlos, hilfsweise fristgemäß, gekündigt. Die Bekl. änderte ihr Zahlungsverhalten in den Folgemonaten nicht. Die Kl. kündigte erneut wegen der unvollständig gezahlten Mieten für Dezember 2013 bis einschließlich Mai 2014 [...].

Gegenstand der Klageforderung zu Ziffer 2. ist: Miete für September 2013 in Höhe von restlichen 26,46 €, Miete für Oktober 2013 bis Januar 2014 in Höhe von jeweils 37,63 € sowie Nutzungsentschädigung von Februar bis April 2014 in Höhe von jeweils 37,63 €. [...]

Die Bekl. war zur Mietzahlung in beantragter Höhe zu verurteilen.

Die zulässige Räumungsklage war jedoch mangels Begründetheit abzuweisen. Die Voraussetzungen des § 546 BGB liegen nicht vor. Denn das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigungen vom 21.1.2014 und vom 27.5.2014 nicht beendet worden. Zwar hat die Bekl. trotz entsprechender Verurteilung im Versäumnisurteil vom 12.6.2013 seit Januar 2013 nicht die nunmehr vertraglich geschuldete Mieterhöhung von 37,63 € gezahlt. Jedoch wurden die zunächst fälligen Restmieten mit dem Guthaben der Bekl. aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 verrechnet. Ein Zahlungsrückstand entstand somit erst ab September 2013, und zwar in Höhe von 26,46 €, nachdem auch die Kosten des Säumnisverfahrens in Höhe von 105 € mit dem Guthaben verrechnet worden waren. Weitere Rückstände für Oktober 2013 bis Mai 2014 in Höhe von monatlich 37,63 € sind hinzugekommen. Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der letzten Kündigung (im Schriftsatz vom 27.5.2014) betrug der Mietzahlungsrückstand 327,50 € und damit weniger als eine halbe Bruttomiete.

Eine fristlose Kündigung konnte nicht ausgesprochen werden, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Ziffer 3 b) BGB auch bei Ausspruch der letzten Kündigung nicht erfüllt waren.

Die fristgemäße Kündigung war ebenfalls nicht wirksam.

Nach einer teilweise vertretenen Ansicht soll den in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB für die fristlose Kündigung festgelegten Voraussetzungen eine allgemeingültige Bedeutung zukommen. Deshalb setze auch eine auf Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung voraus, dass sich der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten oder für zwei aufeinander folgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befindet (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage, § 573 BGB - Rn. 27, MünchKommBGB/Häublein, 6. Auflage, § 573 Rn. 59). Selbst der BGH, der auch bei Zahlungsverzug unterhalb der Schwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine ordentliche Kündigung in Betracht zieht, verlangt, dass dennoch eine erhebliche Pflichtverletzung vorliegt. Diese Voraussetzung sei erst bei einem Rückstand von einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat anzunehmen (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012, VIII ZR 107/12 - GE 2012, 1629 = NZM 2013, 20).

Aus den Gründen des LG Berlin: Die Berufung hat nach Ansicht der Kammer keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat die Räumungs‑ und Herausgabeklage mit zutreffender Begründung abgewiesen. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen entsprechenden Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB.

Die Kündigungen vom 21.1.2014 und 27.5.2014 haben das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht beendet. Sie waren weder als fristlose Kündigungen nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB noch als fristgemäße Kündigungen nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB wirksam.

Unstreitig bestand zu keinem Zeitpunkt ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand i.S.d. § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 608. Auch ein wichtiger Grund i.S.d. § 643 Abs. 1 BGB lag nicht vor. Entgegen der Auffassung der Kl. ist nicht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu ständigen unpünktlichen Mietzahlungen einschlägig. Es ist unstreitig, dass die Bekl. die jeweilige Monatsmiete stets pünktlich - nur eben nicht vollständig - gezahlt hat. Während es bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs um den Schutz gegen Liquiditätsausfall geht, geht es bei der Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung allein um den Schutz der Übersichtlichkeit der Zahlungsvorgänge (ebenso LG Berlin, ZK 63, Urt. v. 21.10.2011, 63 S 3/11, GE 2012, 65).

Die ständige unvollständige Mietzahlung stellte vorliegend auch keine ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung begründende Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB dar. Die fortgesetzt unvollständige Mietzahlung allein genügte insoweit hier noch nicht, denn nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung liegt eine erhebliche Pflichtverletzung grundsätzlich erst dann vor, wenn sich der Mieter mit (mindestens) einer Monatsmiete mindestens einen Monat in Verzug befindet (BGH, Urt. v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159). Dies war auch im Zeitpunkt der Kündigung vom 27.5.2014 (noch) nicht der Fall.

Anmerkung: Berufung wurde zurückgenommen.

Zahlt der Mieter den rechtskräftig titulierten Mieterhöhungsbetrag längere Zeit nicht, gleicht der Vermieter jedoch kündigungsbegründende Mietrückstände mit Guthaben des Mieters aus Nebenkostenabrechnungen aus (Aufrechnung), ist eine Kündigung wegen ständig unvollständiger Mietzahlung nicht möglich.

Der Mieter zahlte längere Zeit einen rechtskräftig ausgeurteilten Mieterhöhungsbetrag nicht. Zu einem kündigungsrelevanten Mietrückstand kam es jedoch nicht, weil der Vermieter die Rückstände mit Guthaben des Mieters aus Betriebskostenabrechnungen ausglich. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich und verlangte u. a. Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht wies die Klage ab. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, aber auch § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB seien nicht erfüllt, weil zum Zeitpunkt der Kündigung wegen der Aufrechnungen nur ein Mietzahlungsrückstand von weniger als einer halben Bruttomiete bestanden habe. Das führte zur Berufung des Vermieters zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 67, teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 2 habe nicht vorgelegen. Die Rechtsprechung des BGH zu ständig unpünktlichen Mietzahlungen sei nicht einschlägig.

Der Mieter habe die Miete stets pünktlich – eben nur nicht vollständig – gezahlt. Während es bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs um den Schutz gegen Liquiditätsausfall gehe, gehe es bei der Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung allein um den Schutz der Übersichtlichkeit der Zahlungsvorgänge. Die ständig unvollständige Mietzahlung stelle auch keine ein berechtigtes Vermieterinteresse an der Vertragsbeendigung begründende Pflichtverletzung nach § 573 BGB dar. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung liege eine solche grundsätzlich erst dann vor, wenn sich der Mieter mit (mindestens) einer Monatsmiete mindestens einen Monat in Verzug befinde. Dies sei auch im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht der Fall gewesen.

Die Berufung wurde zurückgenommen.