Ordentliche Kündigung bei schuldhafter Vertragsverletzung (Einbau einer Katzenklappe)

Im Gegensatz zu dem Merkmal der Zumutbarkeit bei der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1 BGB) sind die Anforderungen an die Erheblichkeit der Pflichtverletzung für eine fristgerechte Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB geringer.

Die Beschädigung einer Wohnungseingangstür durch Einbau einer Katzenklappe stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Der Bekl. ist Halter einer Katze in der streitgegenständlichen Wohnung. § 11 des Mietvertrages enthält folgende Bestimmung: "Tiere, insbesondere Hunde, Katzen, Hühner, Kaninchen usw., auch in Pension gegebene Tiere, dürfen nicht gehalten werden. Eine etwaige Erlaubnis kann jederzeit ohne Angabe von Gründen widerrufen werden." Des weiteren hat der Bekl. ohne ausdrückliche Genehmigung - seinem Vortrag zufolge im November 2000 - eine Katzenklappe aus Kunststoff der Größe 13 x 16 cm in die Wohnungseingangstür aus Holz eingebaut. Mit Schreiben vom 31. Juli 2002 wurde er unter Fristsetzung bis zum 15. August 2002 zum Rückbau der Katzenklappe von der Hausverwaltung aufgefordert. Mit Schreiben vom 20. August 2002 wurde diese Aufforderung mit Fristsetzung bis zum 28. August 2002 wiederholt und eine Kündigung des Mietverhältnisses bei fruchtlosem Fristablauf angekündigt.

Offenbleiben kann vorliegend die Frage, ob auch die Kündigung begründet ist, soweit sie zusätzlich auf die unerlaubte Katzenhaltung und den ungenehmigten Einbau einer Stahltür am Kellerverschlag gestützt wurde. Denn die fristgemäße Kündigung vom 22. September 2002 wegen des trotz Abmahnung mit Fristsetzung unterbliebenen Rückbaus der Katzenklappe hat das Mietverhältnis beendet. Der erstmalig in zweiter Instanz erfolgte Vortrag zur fristlosen Kündigung vom 7. März 2002 wegen Zahlungsverzugs ist gemäß § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert.

Im Gegensatz zu dem Merkmal der Zumutbarkeit bei der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB sind die Anforderungen an die Erheblichkeit der Pflichtverletzung für eine fristgerechte Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB geringer (vgl. Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 573, Rdnr. 9). Dabei kann sich die Erheblichkeit der Pflichtverletzung im Einzelfall auch aus dem Umstand ergeben, daß eine vom Gesetz nicht geforderte vorherige Abmahnung der beanstandeten Verhaltensweise durchgeführt wird und der Mieter gleichwohl die Vertragsverletzung fortsetzt (vgl. OLG Oldenburg, RE vom 18. Juli 1991, WuM 1991, 467). Nach Auffassung der Kammer stellt der Einbau einer Katzenklappe eine nicht nur geringfügige Beeinträchtigung der berechtigten Vermieterinteressen dar. Denn die Einbaumaßnahme des Mieters beschränkt sich nicht nur auf den Zustand innerhalb der Wohnung, wie etwa bei einem ungenehmigten Austausch der Badverfliesung, sondern führt zu einer optischen Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes der Außenseite der Wohnungseingangstür sowie des Treppenhauses, die vom Vermieter nicht hinzunehmen ist und die auch abstrakt geeignet ist, die Vermietung anderer Wohnungen im Haus negativ zu beeinflussen. Eine Katzenklappe ist auch dann beeinträchtigend, wenn sie - wie hier - relativ klein ist und farblich der Tür angepaßt wurde. Zudem erlaubt die Klappe einen unkontrollierten Zugang der Katze des Bekl. in das Treppenhaus, wobei der Aufenthalt von Tieren im Treppenhaus - unabhängig von der Frage, ob es dadurch zu Verschmutzungen gekommen ist oder nicht - unter keinem Gesichtspunkt vom Vermieter mit Rücksicht auf die Interessen der übrigen Mieter des Hauses hinzunehmen ist. Die Pflichtverletzung ist hier auch deshalb erheblich, weil der Bekl. auf die Abmahnungen mit Fristsetzungen vom 31. Juli 2002 und 20. August 2002 zum Rückbau der Katzenklappe nicht reagiert hat (vgl. OLG Oldenburg a. a. O.) und das zu beanstandende Verhalten, den Betrieb der Klappe, nicht unterlassen und den geschuldeten Rückbau nicht durchgeführt hat. Die Pflichtverletzung ist vom Bekl. als Verursacher ferner zu vertreten und somit schuldhaft erfolgt. Der Bekl. kann sich demgegenüber nicht darauf berufen, die Katzenklappe sei als Ausfluß des Rechts auf Katzenhaltung zu gestatten. Auch wenn § 11 des Mietvertrages wegen des uneingeschränkten Verbots der Tierhaltung ohne Rücksicht auf Art und Größe des Tiers unzulässig sein sollte (vgl. BGH WuM 1993, 109), so folgt daraus kein Anspruch auf die konkrete Substanzverletzung an der Wohnungstür. Unabhängig davon, daß es auch nach dem Vortrag des Bekl. nicht ersichtlich ist, warum bei einer Katzenhaltung der erforderliche freie Auslauf der Katze nur mittels einer Katzenklappe in das Treppenhaus zu gewährleisten sein sollte und nicht auch ein stundenweises Verbringen der Katze an einen dafür geeigneteren Ort möglich ist, bezieht sich ein möglicherweise bestehendes Recht zur Tierhaltung in der Wohnung von vornherein nur auf den Rahmen der konkreten baulichen Gegebenheiten bei Vertragsabschluß. In der Regel erwächst aus dem Recht auf Tierhaltung - unabhängig von der Art des Tieres - kein weiterer Anspruch auf Gestattung von baulichen Veränderungen oder anderen Substanzveränderungen an der Mietsache.

Eine vorsätzliche erhebliche Beschädigung der Wohnungseingangstür (hier: Einbau einer Katzenklappe) kann eine gravierende Pflichtverletzung sein und zur ordentlichen Kündigung führen.

Der Mieter hielt in seiner Wohnung eine Katze. Um dieser das Verlassen der Wohnung aus eigener Kraft zu ermöglichen, sägte der Mieter in die hölzerne Wohnungseingangstür ein Loch und baute eine Katzenklappe aus Kunststoff ein. Nach zweimaliger fruchtloser Aufforderung zum Rückbau kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristgerecht. Die Räumungsklage hatte beim Amtsgericht keinen Erfolg, dann allerdings in der Berufung beim Landgericht.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, verurteilte zur Räumung und brauchte daher auf den hilfsweise gestellten Antrag auf Rückbau der Katzenklappe nicht einzugehen. Im Gegensatz zu dem Merkmal der Zumutbarkeit bei der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund seien die Anforderungen an die Erheblichkeit der Pflichtverletzung für eine fristgerechte Kündigung geringer. Die Kammer meinte, das Verhalten des Mieters stelle eine erhebliche Pflichtverletzung dar - zumal der Mieter in keiner Weise auf die Abmahnungen mit Fristsetzungen zum Rückbau reagiert, sondern sein Verhalten fortgesetzt habe. Aus einem etwaigen Recht zur Katzenhaltung folge nicht, daß auch in eine Wohnungseingangstür eine Katzenklappe eingebaut werden dürfe.

Das Landgericht Berlin hat zwar offengelassen, ob die mietvertragliche Klausel, wonach Tiere, insbesondere Hunde, Katzen ... nicht gehalten werden dürften und eine etwaige Erlaubnis jederzeit ohne Angabe von Gründen widerrufen werden könne, unwirksam sei. Aus den weiteren Formulierungen unter Bezugnahme auf BGH WuM 1993, 109 folgt jedoch, daß die Kammer schon der Auffassung war, daß die Klausel unwirksam ist (richtig). Jedenfalls eine Katze darf (im haushaltsüblichen Umfang) gehalten werden. Anders sieht es allerdings bei Hunden aus (vgl. Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 535 Rdn. 37 ff.).

Teilweise will man bei Tierhaltung das Kündigungsrecht ausschließen, weil diese wegen des einschneidenden Verlusts der Unterkunft grundsätzlich immer nur das letzte Mittel sein dürfe. Das ist so nicht richtig. Es kommt eben auf die Erheblichkeit der Pflichtverletzung an, wobei das gesamte Verhalten des Mieters zu würdigen ist. Im vorliegenden Fall ist zu beachten, daß es nicht um das Recht zur fristlosen Kündigung, sondern um eine fristgerechte, ordentliche Kündigung ging. Ein Vermieter muß nach Ansicht des Landgerichts eine derartige vorsätzliche Sachbeschädigung nicht hinnehmen und muß sich nicht mit dem Weg begnügen, den Mieter zum Rückbau (vorliegend zum Ersatz der Tür) zu zwingen und nötigenfalls durch Ersatzvornahme die Tür selbst einbauen zu lassen und dann die erforderlichen Kosten zu vollstrecken.