Ordentliche Bewirtschaftung und Betriebskosten

1. Der Vermieter ist verpflichtet, bei den Wasserwerken die Gewährung eines Sprengwasserabzuges zu beantragen. Hat er dies unterlassen, ist eine Betriebskostenabrechnung entsprechend zu kürzen.

2. Die Kosten für die Wartung der Türschließanlage sind keine umlegungsfähigen Betriebskosten.

Die Betriebskostenabrechnung 1996 ist formell ordnungsgemäß erstellt. Eine Gegenüberstellung mit den Kosten des Vorjahres ist bei der Abrechnung über Vorschußzahlungen nicht erforderlich, weil die in einem Jahr tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet werden. Anders ist dies bei der Vereinbarung einer Bruttomiete und der Erhöhung des Mietzinses wegen gestiegener Betriebskosten. Die einzelnen Kostenpositionen der Abrechnung sind in der Anlage zur Abrechnung hinreichend und unter der nicht erforderlichen Angabe der einzelnen Rechnungsdaten erläutert.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1996 ist jedoch bei den Kosten für die Be- und Entwässerung zu berichtigen, denn die Kl. hat bei dieser Position 189,15 DM zuviel abgerechnet. Statt der in Ansatz gebrachten Gesamtkosten in Höhe von 30.726,28 DM durfte sie nur solche in Höhe von 30.537,13 DM ansetzen, weil sie einen Sprengwasserabzug bei den Berliner Wasserwerken nicht beantragt hat.

Die Kl. hat die im Vergleich zum Vorjahr erhöhten Kosten für die Be- und Entwässerung hinreichend erläutert, indem sie auf einen Mehrverbrauch und eine Steigerung der Kosten verwiesen hat. Zu Recht wenden die Bekl. aber gegen die Be- und Entwässerungskosten, die nicht notwendigerweise getrennt aufzufahren sind, die Nichtvornahme eines Spengwasserabzuges ein. Insoweit ist die Abrechnung der Kl. zu korrigieren und sind von den Gesamtkosten für die Be- und Entwässerung 189,15 DM für 39 m3 Abwasser in Abzug zu bringen. Unerheblich ist, daß die Berliner Wasserwerke der Kl. mangels eines entsprechenden Antrages für 1996 einen Sprengwasserabzug nicht gewährt haben. Aus Gründen einer ordnungsgemäßen und wirtschaftlichen Verwaltung und im Interesse der Mieter wäre die Kl. verpflichtet gewesen, einen solchen Antrag zu stellen, um die Kosten so gering wie möglich zu halten. Ausweislich des von der Kl. eingereichten Schreibens vom 24.11.1997 gewähren die Wasserwerke für das Grundstück im Jahr 1997 einen pauschalen Sprengwasserabzug von 39 m3, was bei einem Betrag von 4,85 DM m3 Abwasser im Jahr 1996 einen Abzug von 189,15 DM für das Kalenderjahr 1996 bedeutet. Diesen Betrag muß sich die Kl. entgegenhalten lassen. Bei den Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr ist der Vermieter entgegen der Ansicht der Bekl. nicht verpflichtet, die Straßenreinigungsklasse, die Bezeichnung und Größe der Müllbehälter oder deren Abholungstermin in der Abrechnung anzugeben. Insoweit stellen die Bekl. weit überhöhte Anforderungen, abgesehen von der Tatsache, daß ihnen neben der Anzahl und Größe der Mülltonnen oder -container auch deren Abholungstermine aus eigener Anschauung bekannt sein müßten. Wünschen sich die Bekl. nähere Angaben, müssen sie von ihrem Recht, die Belege einzusehen, Gebrauch machen. (...)

Keine Betriebskosten, über die abgerechnet werden kann, bilden die unter dem Stichwort "Sonstiges" in die Abrechnung eingebrachten Kosten für die Wartung der Türschließeranlage in Höhe von 303,60 DM. Der Vermieter darf Kosten für einen wirtschaftlich nicht sinnvollen Wartungsvertrag nicht auf die Mieter umlegen. Auch wenn der Betrag von 303,60 DM zugegebenermaßen im Vergleich zu anderen Kosten nicht sehr hoch ist, ist der Abschluß eines Wartungsvertrages über eine Türschließeranlage nicht erforderlich. Türschließer sind äußerst selten zu warten. Soweit die Kl. meint, je nach Außentemperatur müßten die Schließer nachgestellt werden, kann ihr darin nicht gefolgt werden. Es gibt durchaus qualitativ hochwertige Öle, die bei einer ganzen Bandbreite von Minus- als auch Plustemperaturen ihre volle Elastizität behalten, so daß es einer Nachjustierung nicht bedarf. Insofern ist es wirtschaftlich gesehen günstiger, bei Bedarf das Öl wechseln zu lassen. Zudem haben die Bekl. vorgetragen, daß neben Wartungstätigkeiten auch kleinere Instandsetzungen von dem Wartungsvertrag umfaßt seien, was von der Kl. nicht weiter bestritten worden ist. Kosten für Instandsetzungen sind jedoch in der Betriebskostenabrechnung nicht ansatzfähig. (...)

Die Kosten für die Entwässerung werden grundsätzlich nach dem gemessenen Wasserverbrauch ermittelt. Der Vermieter kann allerdings in Berlin die Gewährung eines Sprengwasserabzugs beantragen, wenn Frischwasser zum Rasensprengen genutzt wird.

Das hatte in dem vom Amtsgericht Schöneberg am 9. September 1998 entschiedenen Fall der Vermieter unterlassen und mußte sich deshalb eine entsprechende Kürzung seiner Betriebskostennachforderung gefallen lassen. Unbegründet war auch die Umlage von Wartungskosten für die Türschließanlage. Das Gericht meinte, es gebe qualitativ hochwertige Öle, die eine solche Wartung entbehrlich machten. Ob hier der Sachverständige einer solchen Beurteilung folgen würde, mag zweifelhaft sein; angesichts der Geringfügigkeit der Position wäre allerdings die Einholung eines Gutachtens auch wirtschaftlich unvertretbar gewesen. Eine deutliche Absage erteilt das Urteil an überhöhte Anforderungen, die manche an Betriebskostenabrechnungen stellen. Weder müssen Bezeichnung und Größe der Müllbehälter noch ihr Abholungstermin angegeben werden (a. A. für preisgebundenen Neubau LG Berlin, GE 1997, 1353).