Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs, Gewichtigkeit der Pflichtverletzung

Kommt der Mieter in einen Zahlungsrückstand, der auch die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfüllt, gleicht er jedoch vor Zugang der ordentlichen Kündigung den Rückstand bis auf Mahnkosten und Zinsen fast vollständig aus und ist ferner durch Zahlungen des JobCenters auch die künftige regelmäßige Leistung sichergestellt, bestehen keine Anhaltspunkte, welche das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten. Bei einer derartigen Sachlage ist eine Pflichtverletzung, die so gewichtig ist, dass sie eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, nicht anzunehmen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. kann nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung verlangen. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet. […] Die im Schriftsatz im Vorverfahren vom 20. Februar 2015 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist nicht gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Die Bekl. war zwar in einen erheblichen Zahlungsrückstand von über 2.000 € geraten, welcher auch die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllte. Allerdings war dieser Rückstand bereits vor Zugang der ordentlichen Kündigung am 18. April 2015 durch Zahlungen des JobCenters fast vollständig ausgeglichen und belief sich nur auf 31,34 € für Mahnkosten und Zinsen. Aus diese restliche Forderung des Kl. ist am 12. Mai 2015 von der Bekl. ausgeglichen worden.

Diese Umstände begründen eine für eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB hinreichend erhebliche Pflichtverletzung der Bekl. nicht. Zwar ist das Auflaufenlassen von Rückständen grundsätzlich nicht vertragsgemäß. Die Bekl. hat sich indes bemüht, die Zahlungen umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände vor Zugang der ordentlichen Kündigung getilgt. Die unter Berücksichtigung der geschuldeten Miete von monatlich insgesamt 695,60 € äußerst geringfügigen restlichen Nebenforderungen des Kl. sind kurzfristig danach ebenfalls erfüllt worden. Ferner ist durch die Zahlungen des JobCenter auch die künftige regelmäßige Leistung sichergestellt, so dass keine Anzeichen für erneute Zahlungsrückstände in Zukunft bestehen. Unter diesen Umständen bestehen auch keine Anhaltspunkte, welche das Vertrauen des Kl. in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten. Bei dieser Sachlage ist eine Pflichtverletzung der Bekl., die so gewichtig ist, dass sie eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigte, nicht anzunehmen (BGH, Urteil vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, GE 2016, 453).

Sind vor Zugang der ordentlichen Kündigung die Mietrückstände im Wesentlichen ausgeglichen, und ist auch sichergestellt, dass die künftigen regelmäßigen Leistungen durch Zahlungen des JobCenters erfolgen, ist keine Pflichtverletzung des Mieters anzunehmen, die so gewichtig ist, dass sie eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Der Mieter geriet in einen erheblichen Zahlungsrückstand von über 2.000 €, welcher auch die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllte. Der Rückstand wurde bereits vor Zugang der ordentlichen Kündigung (vorher offenbar Schonfristzahlung durch JobCenter) bis auf 31,34 € für Mahnkosten und Zinsen ausgeglichen. Auch diese restliche Forderung des Vermieters wurde anschließend bezahlt. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, was zur Berufung des Vermieters führte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Die Umstände würden keine ordentliche Kündigung begründen. Zwar sei das Auflaufenlassen von Rückständen grundsätzlich nicht vertragsgemäß. Der Mieter habe sich indes bemüht, die Zahlungen umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände vor Zugang der ordentlichen Kündigung getilgt.

Die unter Berücksichtigung der geschuldeten Miete von monatlich insgesamt 695,60 € äußerst geringfügigen restlichen Nebenforderungen des Vermieters seien kurzfristig danach ebenfalls erfüllt worden.

Ferner sei durch die Zahlungen des JobCenters auch die künftige regelmäßige Leistung sichergestellt, so dass keine Anzeichen für erneute Zahlungsrückstände in Zukunft bestehen würden. Unter diesen Umständen bestünden auch keine Anhaltspunkte, welche das Vertrauen des Klägers in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten.

Bei einer derartigen Sachlage sei, so das Landgericht Berlin, eine Pflichtverletzung des Mieters, die so gewichtig sei, dass sie eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, nicht anzunehmen (BGH, Urteil vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, GE 2016, 453).