Ordentliche Kündigung wegen verschuldeten Zahlungsverzugs, Erheblichkeit der Pflichtverletzung, Ausstrahlungswirkung der Grundrechte

1. Der Ausstrahlungswirkung der Grundrechte und des verfassungsrechtlich geschützten Interesses des Mieters am Bestand des Mietverhältnisses ist bei sämtlichen Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB bereits auf der Ebene des gesetzlichen Tatbestands im Rahmen der Auslegung und Anwendung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe durch eine umfassende Berücksichtigung und Abwägung aller Umstände des Einzelfalls zur Geltung zu verhelfen.

2. Eine Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, die im Falle eines vom Mieter verschuldeten und die Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB überschreitenden Zahlungsverzugs zu einer schematischen und abwägungsfesten Bejahung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung und der Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung führt, ohne sämtliche Umstände des Einzelfalls - insbesondere die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und den Grad des dem Mieter zur Last zu legenden Verschuldens - zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen, ist verfassungswidrig.

I. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage zutreffend abgewiesen, da die zwischen den Parteien allein noch im Streit stehende ordentliche Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet hat. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern, da ein berechtigtes Interesse der Kl. zum Ausspruch der streitgegenständlichen ordentlichen Kündigung weder gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB noch gemäß § 573 Abs. 1 BGB begründet ist.

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein besonderes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. An diesen Voraussetzungen fehlt es.

Im Ausgangspunkt bestehen allerdings keine Zweifel, dass dem Bekl. eine vertragliche Pflichtverletzung zur Last fällt, da das JobCenter die in der Vergangenheit von ihm übernommenen und unmittelbar auf das Konto der Kl. entrichteten Mieten von monatlich 705,12 € in den Monaten April, Mai und Juni 2016 zunächst nicht geleistet hat, sondern der Zahlungsausgleich stattdessen erst unmittelbar nach Zugang der Kündigung im Rahmen einer umfassenden Schonfristzahlung erfolgt ist.

Die Pflichtverletzung war auch schuldhaft. Insoweit geht die Kammer - unabhängig von der Verteilung der Darlegungs- und Beweislast für das zwischen den Parteien streitige Verschulden des Bekl. am Eintritt des Zahlungsrückstands (vgl. dazu Kammer, Beschl. v. 20. Oktober 2016 - 67 S 214/16, GE 2016, 741 = ZMR 2017, 239, juris Tz. 8 m.w.N.) - zugunsten der Kl. davon aus, dass der Bekl. den zeitweiligen Zahlungsausfall schuldhaft (mit-) verursacht hat, indem er seinen Antrag auf Weiterbewilligung der von ihm bereits seit Jahren bezogenen Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem Zweiten Sozialgesetzbuch erst kurze Zeit vor dem streitgegenständlichen Zahlungszeitraum beim JobCenter eingereicht hat und er seiner behördlichen Mitwirkungspflicht bis zum Ausspruch der Kündigung durch die Kl. nur unzureichend nachgekommen ist. Das gereicht der Räumungsklage aber nicht zum Erfolg, da die vom Bekl. verschuldete Pflichtverletzung „unerheblich“ i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB war.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist im Rahmen einer umfassenden Abwägung zu klären, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (vgl. Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 - 67 S 125/16, GE 2016, 1569 = ZMR 2016, 695, juris Tz. 15 f.). Dazu zählen vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (vgl. Kammer, aaO. Tz. 18 m.w.N.).

Die Pflicht des Tatrichters zur Prüfung sämtlicher Umstände des Einzelfalls entfällt dabei nicht in dem - hier gegebenen - Fall, in dem der vom Mieter schuldhaft (mit-) verursachte Kündigungsrückstand die Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB überschreitet (vgl. Kammer, aaO., Tz. 15 f.). Eine entsprechend schematische und abwägungsfeste Bejahung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung würde zwingend auch die Beendigung langjährig unbeanstandet geführter Mietverhältnisse zur Folge haben, selbst wenn der - häufig erstmalige - Zahlungsverzug des Mieters für den Vermieter wirtschaftlich nicht ins Gewicht fallende, die Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB jedoch bereits überschreitende Bagatellbeträge beträfe oder auf einfachste Fahrlässigkeit des Mieters - etwa auf ein Augenblicksversagen bei der Anweisung der Miete oder der Beantragung oder Überwachung ihm zustehender Sozialleistungen - oder gar auf fremdes, ihm allein gemäß § 278 BGB zugerechnetes Verschulden Dritter zurückzuführen wäre. Eine derartig schematische Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aber wäre angesichts der schwerwiegenden Nachteile, die der Mieter im Fall des Verlustes der Wohnung als seines räumlichen Lebensmittelpunktes zu erwarten hat, nicht verfassungskonform. Denn bei der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe - wie dem Tatbestandsmerkmal „nicht unerheblich” - hat die Ausstrahlungswirkung der Grundrechte und damit auch das verfassungsrechtlich geschützte Interesse des Mieters am Bestand des Mietverhältnisses bereits auf der Tatbestandsebene der Regelbeispiele des § 573 Abs. 2 BGB im Rahmen einer umfassenden Einzelfallabwägung gesonderte Berücksichtigung zu finden (vgl. BVerfG, Beschl. v. 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, juris Tz. 30 f. [zu § 564b BGB a.F.]; Beschl. v. 6. Dezember 2005 - 1 BvR 1905/02 -, BVerfGE 115, 51, juris Tz. 45 [zur Ausstrahlungswirkung im Allgemeinen]; BGH, Urt. v. 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, GE 2011, 478 = NJW 2011, 1135, juris Tz. 19 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB]).

Diesem Gesetzesverständnis stehen schutzwürdige Interessen des Vermieters bereits deshalb nicht entgegen, da das Ergebnis der Abwägung - selbstverständlich - auch zu seinen Gunsten ausfallen kann (vgl. Kammer, Beschl. v. 14. März 2017 - 67 S 14/17, GE 2017, 476, juris Tz. 7). Davon abgesehen werden die vorrangig wirtschaftlichen Interessen des Vermieters selbst bei einem ihm ungünstigen Abwägungsergebnis im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGH im Falle des häufig gleichzeitigen - und auch hier erfolgten - Ausspruches einer außerordentlichen Zahlungsverzugskündigung bereits dadurch hinreichend gewahrt, dass entweder der Kündigungsrückstand durch eine Schonfristzahlung des Mieters vollständig ausgeglichen wird oder das Mietverhältnis bei deren Ausbleiben oder in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB ohnehin seine fristlose Beendigung findet. Das entspricht im Ergebnis mittlerweile auch der von der Berufung ins Feld geführten Rechtsprechung des BGH, ausweislich derer ein die Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB überschreitender Zahlungsverzug des Mieters eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen kann, aber eben nicht muss (vgl. BGH, Urt. 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Tz. 15; Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 - 67 S 125/16, ZMR 2016, 695, juris Tz. 16 m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist dem Zahlungsverzug des Bekl. in der Gesamtschau kein Gewicht beizumessen, das die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung rechtfertigen würde. Wie das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend angenommen hat, sind zugunsten des Bekl. vor allem der vergleichsweise geringe Verschuldensgrad einfacher Fahrlässigkeit sowie der bisherige beanstandungsfreie Verlauf des zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs über 19 Jahre andauernden Mietverhältnisses zu berücksichtigen (vgl. Kammer, Beschl. v. 20. Oktober 2016 - 67 S 214/16, GE 2016, 741 = ZMR 2017, 239, juris Tz. 6). Beiden steht bei der gebotenen absoluten Betrachtung mit Mietrückständen in Höhe von 2.115,36 € zwar ein wirtschaftlich nicht unerheblicher Betrag entgegen, der allerdings in einem kurzfristigen Zeitraum von weniger als drei Monaten angefallen ist und zudem nicht geeignet war, die wirtschaftlichen Interessen der gewerblich vermietenden Kl. ernsthaft zu gefährden (vgl. BGH, Urt. v. 29. Juni 2016 - VIII ZR 173/15, GE 2016, 1023 = NJW 2016, 2805 Tz. 18 [zu § 543 Abs. 1 BGB]; Kammer, aaO. Tz. 21). Nur eine solche Beeinträchtigung wäre angesichts der aufgezeigten Gesamtumstände geeignet gewesen, der Pflichtverletzung des Bekl. das für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses - auch nach § 573 Abs. 1 BGB - erforderliche hinreichende Gewicht zu verleihen. Davon abgesehen waren zugunsten des Bekl. dessen besondere persönliche Umstände zu berücksichtigen: Der Bekl. leidet nach seinem unwiderlegten Vorbringen an einer schwerwiegenden psychischen Erkrankung, die bereits zu vier vergeblichen Suizidversuchen, letztmalig Anfang des Jahres 2016, geführt hat. Art und Ausmaß der Erkrankung sowie deren Ursächlichkeit für eine krankheitsbedingte Überforderung des Bekl. bei der Bewältigung seines täglichen Lebens und der damit einhergehende Eintritt des Kündigungsrückstandes durch eine nur unzureichende Beantragung und Überwachung der ihm zustehenden Transferleistungen ergeben sich zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer prima facie aus dem unstreitigen Zahlungsverlauf und späteren Ausgleich des Zahlungsrückstands sowie den in den Prozess eingeführten und in ihrer Authentizität unbestrittenen fachärztlichen Attesten. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Nichts anderes folgt schließlich aus dem Umstand, dass die Kl. den Bekl. im Juni 2016 - allerdings mit einer unangemessen kurzen Zahlungsfrist von lediglich zwei Tagen - gemahnt hat. Zwar kann die Missachtung einer Mahnung der Vertragsverletzung des Mieters das für die Kündigung erforderliche zusätzliche Gewicht verleihen (vgl. BGH, Urt. v. 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 Tz. 28). Hier allerdings hat der Bekl. die Mahnung nicht missachtet, sondern sie nach seinem unwiderlegten Vortrag an das JobCenter weitergeleitet. Damit hat er gezeigt, dass er bemüht war, sich vertragsgemäß zu verhalten und einen Ausgleich der Rückstände zu erreichen (vgl. Kammer, aaO. Tz. 6).

Berufungsverfahren durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Bei schuldhafter und nicht unerheblicher Pflichtverletzung kann der Vermieter ordentlich kündigen (§ 573 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB). Verschuldeten Zahlungsverzug des Mieters schematisch und ohne umfassende Berücksichtigung unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls als Kündigungsgrund im Sinne dieser Vorschrift einzustufen, ist nach Auffassung des Landgerichts Berlin (ZK 67) verfassungswidrig.

Der Mieter erhielt Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts vom JobCenter. Er geriet in Mietzahlungsverzug für die Monate April, Mai und Juni 2016, weil er einen Antrag auf Weiterbewilligung erst kurze Zeit vor dem Zahlungszeitraum beim JobCenter eingereicht hatte. Der Vermieter kündigte fristlos und hilfsweise ordentlich und erhob Zahlungs- und Räumungsklage. Die Mietschulden wurden innerhalb der Schonfrist ausgeglichen. Der Vermieter verfolgte seine ordentliche Kündigung weiter. Das AG wies die Räumungsklage ab, da die ordentliche Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet habe. Die Berufung des Vermieters war erfolglos.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters zum Ausspruch der ordentlichen Kündigung sei, so das LG Berlin, weder gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB noch gemäß § 573 Abs. 1 BGB begründet. Allerdings bestünden keine Zweifel, dass dem Mieter eine vertragliche Pflichtverletzung zur Last falle, da das JobCenter die in der Vergangenheit von ihm übernommenen und unmittelbar auf das Konto des Vermieters entrichteten Mieten nicht geleistet habe, sondern der Zahlungsausgleich erst unmittelbar nach Zugang der Kündigung in der Schonfrist erfolgt sei. Die Pflichtverletzung sei auch schuldhaft. Der Mieter sei seiner Mitwirkungspflicht bis zur Kündigung nur unzureichend nachgekommen. Das reiche aber nicht für eine Räumung, da die Pflichtverletzung „unerheblich“ i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gewesen sei.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung sei im Rahmen einer umfassenden Abwägung zu klären, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen seien (ZK 67 in GE 2016, 1569). Dazu zählten vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens.

Die Pflicht des Tatrichters zur Prüfung sämtlicher Umstände des Einzelfalls entfalle dabei nicht in dem – hier gegebenen – Fall, in dem der vom Mieter schuldhaft (mit-) verursachte Kündigungsrückstand die Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB überschreite.

Würde die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nur schematisch bejaht, hätte das zwingend auch die Beendigung langjährig unbeanstandeter Mietverhältnisse zur Folge, selbst wenn der – häufig erstmalige – Zahlungsverzug des Mieters für den Vermieter wirtschaftlich nicht ins Gewicht fallende, die Grenzen des § 543 Abs. 2 BGB (zwei Monatsmieten) jedoch überschreitende Bagatellbeträge betreffe oder auf einfachster Fahrlässigkeit des Mieters – etwa einem Augenblicksversagen bei der Anweisung der Miete oder der Beantragung oder Überwachung ihm zustehender Sozialleistungen – oder auf fremdes, ihm zugerechnetes Verschulden Dritter zurückzuführen wäre. Eine derartig schematische Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aber wäre angesichts der schwerwiegenden Nachteile, die der Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung zu erwarten habe, nicht verfassungskonform. Denn bei der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe – wie dem Tatbestandsmerkmal „nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung“ – sei das verfassungsrechtlich geschützte Interesse des Mieters am Bestand des Mietverhältnisses bereits bei den Regelbeispielen des § 573 Abs. 2 BGB im Rahmen einer umfassenden Einzelfallabwägung zu berücksichtigen.

Diesem Gesetzesverständnis stünden schutzwürdige Interessen des Vermieters bereits deshalb nicht entgegen, da das Ergebnis der Abwägung auch zu seinen Gunsten ausfallen könne (ZK 67 GE 2017, 476). Davon abgesehen würden im Falle des häufig gleichzeitigen Ausspruchs einer fristlosen Zahlungsverzugskündigung die vorrangig wirtschaftlichen Interessen des Vermieters bereits dadurch hinreichend gewahrt, dass entweder der Kündigungsrückstand durch eine Schonfristzahlung vollständig ausgeglichen werde oder – falls nicht – das Mietverhältnis ohnehin seine fristlose Beendigung finde.

Das entspreche im Ergebnis mittlerweile auch der Rechtsprechung des BGH, wonach ein die Grenzen des § 543 Abs. 2 BGB überschreitender Zahlungsverzug eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters i.S.d. § 573 Abs. 2 BGB darstellen könne, aber eben nicht müsse.

Gemessen an diesen Grundsätzen sei der Zahlungsverzug des Mieters in der Gesamtschau nicht so gewichtig, dass eine erhebliche Pflichtverletzung angenommen werden müsse. Zugunsten des Mieters sei vor allem der vergleichsweise geringe Verschuldensgrad – einfache Fahrlässigkeit – sowie der bisherige beanstandungsfreie über 19 Jahre andauernde Verlauf des Mietverhältnisses zu berücksichtigen.

Zwar seien die Mietrückstände i.H.v. 2.115,36 € wirtschaftlich nicht unerheblich, allerdings auch in einem kurzfristigen Zeitraum von weniger als drei Monaten angefallen und zudem nicht geeignet gewesen, die wirtschaftlichen Interessen des gewerblich vermietenden Klägers ernsthaft zu gefährden. Nur eine solche Beeinträchtigung wäre angesichts der aufgezeigten Gesamtumstände geeignet gewesen, der Pflichtverletzung des Mieters das erforderliche hinreichende Gewicht zu verleihen.

Davon abgesehen seien zugunsten des Mieters dessen besondere persönliche Umstände zu berücksichtigen gewesen: Der Mieter leide nach seinem unwiderlegten Vorbringen an einer schwerwiegenden psychischen Erkrankung.

Art und Ausmaß der Erkrankung sowie deren Ursächlichkeit für eine krankheitsbedingte Überforderung bei der Bewältigung seines täglichen Lebens und der damit einhergehende Eintritt des Kündigungsrückstandes durch eine nur unzureichende Beantragung und Überwachung der ihm zustehenden Transferleistungen würden sich zur zweifelsfreien Überzeugung des Gerichts schon nach dem ersten Anschein aus dem unstreitigen Zahlungsverlauf und späteren Ausgleich des Zahlungsrückstandes ergeben.