Ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung, Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters

Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten u. a. dann, wenn er eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vornimmt, ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Das gilt auch dann, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat, der Mieter jedoch die Erlaubnis nicht einholt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. […] Das zwischen dem Bekl. zu 1) und der Kl. bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 30. Mai 2016 beendet worden, §§ 542 Abs. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB, der Bekl. zu 1) nach §§ 546 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB zur Räumung verpflichtet, der Bekl. zu 2) nach § 546 Abs. 2 BGB. Die Kündigung ist wirksam, denn die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB liegen vor.

Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten unter anderem dann, wenn er - wie hier der Bekl. - eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vornimmt, ohne zuvor die Erlaubnis des Vermieters nach § 553 Abs. 1 BGB einzuholen, vgl. § 540 Abs. 1 BGB. Das gilt auch dann, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BGH, Urt. v. 2.2.2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 169 = GE 2011, 401, nach juris Rn. 20; BayObLG, Rechtsentscheid v. 26.4.1995 - RE-Miet 3/94, NJW-RR 1991, 461, 462 sowie NJW-RR 1995, 969, 970; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 1370; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 56; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 543 Rn. 74, § 573 Rn. 40a).

Der Bekl. zu 2) ist ein Dritter, dessen tatsächlichen Gebrauch der Mietsache die Kl. nicht genehmigt hat; der Bekl. zu 1) hat eine Untervermieterlaubnis bzw. Erlaubnis, sie dem Bekl. zu 2) zu überlassen, auch nicht eingeholt.

Es trifft nicht zu, dass das Amtsgericht die Genehmigung der Untervermietung an den Untermieter R. „in Abrede stellt“. Das Amtsgericht hat auf der Grundlage des Tatsachenvortrags der Bekl. vielmehr den rechtlich erheblichen Gesichtspunkt herausgearbeitet, dass sich die Untervermieterlaubnis eindeutig ausschließlich auf Herrn R. bezog, die Wohnung tatsächlich aber vom Bekl. zu 2) bewohnt wird. So hat der Bekl. zu 1) in der Klageerwiderung vorgetragen, dass die faktische Nutzung des Mietobjektes nach dem zeitlichen Umfang der Anwesenheiten primär beim Bekl. zu 2), sekundär bei dem als Zeugen benannten Untermieter R. und tertiär beim Bekl. zu 1) liege. Dem entspricht die Angabe der ladungsfähigen Anschriften des Herrn R. und des Bekl. zu 2). Danach kann der als Zeuge benannte Herr R. über die W.straße, der in der Erwiderung auf die zunächst nur gegen den Bekl. zu 1) gerichtete Klage noch als Zeuge benannte Bekl. zu 2) über die Anschrift der hier gegenständlichen Wohnung geladen werden.

Der Sachvortrag der Bekl. lässt nur den Schluss zu, dass die aus einem Zimmer bestehende Wohnung überwiegend von dem Bekl. zu 2) bewohnt wird, wobei offen bleiben kann, ob nicht sogar ganz allein.

Es ist nach dem Wortlaut des § 540 Abs. 1 BGB unerheblich, ob die Gebrauchsüberlassung an den Bekl. zu 2) in rechtlicher Hinsicht mit einer Untervermietung, das heißt einer Gegenleistung des Bekl. zu 2) an Herrn R. oder den Bekl. zu 1) einhergeht, denn das Gesetz knüpft an den Begriff des Überlassens an. Ebenso unerheblich ist, ob der Bekl. zu 1) davon wusste, die Überlassung selbst vorgenommen hat oder der Untermieter Herr R. unter Überschreitung der von der Kl. erteilten Untervermieterlaubnis die hier gegenständliche, aus einem Zimmer bestehende Wohnung an den Bekl. zu 2) überlassen hat. Ein etwaiges diesbezügliches Verschulden des Untermieters hat der Bekl. zu 1) nach § 540 Abs. 2 BGB zu vertreten.

Schließlich geht auch die Argumentation der Bekl. zu einer Lebenspartnerschaft des Bekl. zu 2) mit dem Untermieter R. ins Leere. Unabhängig davon, dass nach dem Sachvortrag der Bekl. selbst der Bekl. zu 2) die Wohnung - wie ausgeführt - „primär“ nutzt, der Untermieter nur „sekundär“, lassen die Bekl. die Vertragsbeziehungen der Parteien unberücksichtigt. Die Kl. hat keine Vertragsbeziehung zu dem Untermieter; Vertragsbeziehungen bestehen zwischen dem Bekl. zu 1) (Mieter) und der Kl. (Vermieterin) einerseits sowie andererseits zwischen dem Bekl. zu 1) und dem Untermieter R. Im Verhältnis zum Bekl. zu 1) ist der Bekl. zu 2) Dritter, dies auch dann, wenn der Bekl. zu 2) Lebenspartner des Untermieters R. ist, vgl. Wortlaut des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB. Es mag sein, dass ein eingetragener Lebenspartner wie ein Ehepartner oder leibliches Kind des Mieters nicht in den Anwendungsbereich des § 540 Abs. 1 BGB fiele; das gilt nach dem Wortlaut der Regelung aber nicht für den Lebenspartner des Untermieters.

Die Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis des Vermieters allein rechtfertigt als Pflichtverletzung zwar nicht den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Es ist vielmehr - wie auch sonst im Rahmen des Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - anhand einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu prüfen, ob der Pflichtverletzung ein den Ausspruch einer Kündigung tragendes Gewicht zukommt.

Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen; bei einer unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis kann der Mieter dem Vermieter (jedenfalls) den Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens nach § 242 BGB entgegenhalten (vgl. BGH, Urt. v. 2.2.2011, aaO.; BayObLG, Rechtsentscheid v. 26.4.1995, aaO.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 573 BGB Rn. 40a), wenn dieses Verhalten nicht sogar schon der Annahme eines hinreichenden Gewichtes der Vertragsverletzung des Mieters entgegensteht bzw. aufgrund der vorzunehmenden wertenden Betrachtung der Annahme eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Wertungen: BGH, Urt. v. 4.6.2014 - VIII ZR 289/13 = GE 2014, 1053, NJW-Spezial 2014, 579, zit. nach juris).

Hier kommt der Vertragsverletzung des Bekl. zu 1) das für den Ausspruch einer Kündigung erforderliche Gewicht zu. Es ist schon zu Lasten des Bekl. zu 1) zu berücksichtigen, dass er bereits keinen Anspruch auf Fortdauer der Genehmigung überhaupt einer Untervermietung haben dürfte, die Kl. diese vielmehr widerrufen dürfte, weil der Bekl. zu 1), ohne jede Absicht, dauerhaft in die aus einem Zimmer bestehende Wohnung zurückzukehren, sich vollständig aus dem Mietverhältnis gelöst hat, seit 2012 nicht einmal mehr unmittelbar die Miete an die Kl. zahlt (vgl. Wertungen in: LG Berlin, Urt. v. 22.3.2017 - 65 S 285/16, WuM 2017, 260, juris; Urt. v. 8.2.2017 - 65 S 433/17, WuM 2017, 263, juris; LG München I, Urt. v. 27.1.2016 - 14 S 11701/15, ZMR 2016, 451, juris). Hinzu kommt aber vor allem, dass der Bekl. zu 1) die Kl. auch auf ihre konkrete vorgerichtliche Anfrage hin nicht über die tatsächliche Nutzung der Wohnung - primär - durch den Bekl. zu 2) aufgeklärt hat. Der Vermieter selbst, aber auch andere Mieter eines Hauses haben ein berechtigtes Interesse, zu wissen, wer sich dort überwiegend aufhält. Dieses Verhalten bestätigt, dass die Belange des Vermieters dem Bekl. zu 1) gleichgültig waren. Angesichts des entgegenkommenden, seine Belange berücksichtigenden Verhaltens der Kl. im Zusammenhang mit der Erteilung der Erlaubnis, die Räumlichkeiten dem Untermieter R. zu überlassen, stellt sich nicht etwa das Verhalten der Kl. als missbräuchlich dar, sondern sein Verhalten und das seines Untermieters, das er sich zurechnen lassen muss. Ein pflichtwidriges Verhalten der Kl. behaupten die Bekl. nicht einmal; dafür ist auch nichts ersichtlich.

Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten u. a. dann, wenn er untervermietet, ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gehabt hätte, aber die Erlaubnis nicht einholt. Allerdings setzt eine – am Ende dann auch erfolgreiche – ordentliche Kündigung voraus, dass die gesamten Umstände des Falles der Vertragsverletzung ein besonderes Gewicht verleihen wie im entschiedenen Fall. Normalerweise reicht eine unerlaubte Untervermietung allein nicht für eine – auch nur – ordentliche Kündigung, heißt es in der Entscheidung des Landgerichts Berlin.

Der Mieter (der Beklagte zu 1) einer Einzimmerwohnung hatte bei seinem Vermieter eine Untermieterlaubnis für einen Herrn R. eingeholt. Der potentielle Untermieter zog jedoch nicht ein, sondern der Beklagte zu 2), für den jedoch keine Untermieterlaubnis eingeholt wurde. Der Beklagte zu 1) bewohnte die Wohnung nicht mehr und zahlte seit 2012 die Miete auch nicht mehr unmittelbar selbst an den Vermieter. Der kündigte das Mietverhältnis ordentlich nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB wegen schuldhafter Pflichtverletzung und erhob gegen beide Beklagten Räumungsklage. Der Beklagte zu 1), also der (Haupt-) Mieter, hatte im Prozess vorgetragen, „nach dem zeitlichen Umfang der Anwesenheit“ werde die Einzimmerwohnung „primär“ vom Beklagten zu 2), also dem Unter-Untermieter, sekundär von R., also dem nominellen Untermieter und „tertiär“ von ihm genutzt. Solche Märchenerzählungen überfordern auch das wohlwollende Verständnis eines Amtsrichters. Das Amtsgericht verurteilte beide Beklagten antragsgemäß zur Räumung, wogegen beide Beklagten – letztlich erfolglos – Berufung einlegten.

Das LG Berlin, ZK 65, teilte nach § 522 Abs. 2 ZPO mit, es sei beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Der Mieter verletze seine vertraglichen Pflichten dann, wenn er – wie hier der Beklagte zu 1. – eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vornehme, ohne zuvor die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Das gelte auch dann, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis habe. Der Beklagte zu 2. sei ein Dritter, dessen tatsächlichen Gebrauch der Mietsache der Vermieter nicht genehmigt habe; der Beklagte zu 1) habe eine Erlaubnis, sie dem Beklagten zu 2) zu überlassen, auch nicht eingeholt. Der Sachvortrag der Beklagten lasse nur den Schluss zu, dass die aus einem Zimmer bestehende Wohnung überwiegend von dem Beklagten zu 2) bewohnt werde, wobei offen bleiben könne, ob nicht sogar ganz allein. Ebenso unerheblich sei, ob der Beklagte zu 1) davon gewusst, die Überlassung selbst vorgenommen oder der vorgesehene Untermieter R. unter Überschreitung der vom Vermieter erteilten Untermieterlaubnis die Wohnung an den Beklagten zu 2) überlassen habe. Ein etwaiges diesbezügliches Verschulden des Untermieters habe der Beklagte zu 1) nach § 540 Abs. 2 BGB zu vertreten.

Schließlich gehe auch die Argumentation der Beklagten zu einer Lebenspartnerschaft des Beklagten zu 2) mit dem Untermieter R. ins Leere. Unabhängig davon, dass der Beklagte zu 2) nach Angaben der Beklagten selbst die Wohnung – wie ausgeführt – „primär“ nutze, der Untermieter R. nur „sekundär“, ließen die Beklagten die Vertragsbeziehungen der Parteien unberücksichtigt. Der Vermieter habe keine Vertragsbeziehungen zum Untermieter; Vertragsbeziehungen bestünden zwischen dem Beklagten zu 1) (Mieter) und dem Vermieter einerseits sowie zwischen dem Beklagten zu 1) und dem Untermieter R. andererseits. Im Verhältnis zum Beklagten zu 1) sei der Beklagte zu 2) Dritter, und zwar auch dann, wenn der Beklagte zu 2) Lebenspartner des Untermieters R. sei. Möglicherweise fiele ein eingetragenerLebenspartner wie ein Ehepartner nicht in den Anwendungsbereich des § 540 Abs. 1 BGB; das gelte aber nicht für den Lebenspartner des Untermieters.

Allerdings müsse in einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls geprüft werden, ob die Pflichtverletzung hinreichend gewichtig für eine Kündigung sei. Hierbei komme es auch auf die Gründe des Mieters an, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters könne der Vertragsverletzung Gewicht verleihen.

Bei einer unberechtigten Verweigerungder Erlaubnis könne der Mieter dem Vermieter ja den Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegenhalten. Ein solches Verhalten des Vermieters rechtfertige auch die Annahme, dass die Vertragsverletzung des Mieters kein hinreichendes Gewicht für eine Beendigung des Mietverhältnisses habe.

Im konkreten Fall komme der Vertragsverletzung jedoch das für den Ausspruch einer Kündigung erforderliche Gewicht zu. Es sei schon zu Lasten des Beklagten zu 1)zu berücksichtigen, dass er bereits keinen Anspruch auf Fortdauer der Genehmigung überhaupt einer Untervermietung haben dürfte, der Vermieter diese vielmehr widerrufen dürfte, weil der Beklagte zu 1) ohne jede Absicht, dauerhaft in die Einzimmerwohnung zurückzukehren, sich vollständig aus dem Mietverhältnis gelöst habe, seit 2012 nicht einmal mehr unmittelbar die Miete an den Vermieter zahle.

Hinzu komme aber vor allem, dass der Beklagte zu 1) den Vermieter auch auf seine konkrete vorgerichtliche Anfrage hin nicht über die tatsächliche Nutzung der Wohnung – primär – durch den Beklagten zu 2) aufgeklärt habe. Der Vermieter selbst, aber auch andere Mieter eines Hauses hätten ein berechtigtes Interesse, zu wissen, wer sich dort überwiegend aufhalte. Dieses Verhalten bestätige, dass die Belange des Vermieters dem Beklagten gleichgültig gewesen seien.

Angesichts des entgegenkommenden, seine Belange berücksichtigenden Verhaltens des Vermieters im Zusammenhang mit der Erteilung der Erlaubnis, die Räumlichkeiten dem Untermieter R. zu überlassen, stelle sich nicht etwa das Verhalten des Vermieters als rechtsmissbräuchlich dar, sondern das Verhalten des Mieters und das seines Untermieters, das er sich zurechnen lassen müsse.

Den Räumungsanspruch gegen den Beklagten zu 2) habe das Amtsgericht folgerichtig und rechtsfehlerfrei auf § 546 Abs. 2 BGB gestützt.

Die Berufung ist zurückgenommen worden.